4년 전 7억에 산 집이 6억으로 떨어진 39세 가장, 다자녀 특공과 갈아타기 사이에서 고민

사연자는 39세 직장인으로, 새 아이를 얻은 아빠다. 4년 전 집값이 가파르게 오르는 것을 보고 급하게 7억 원에 상계동 아파트를 샀는데, 현재 시세는 6억 원으로 내려와 있다. 첫 내집 마련이 실패로 끝났다고 스스로 밝혔다.

사연자는 결혼 전 코인 투자로 1억 원을 잃었고 내집 마련에서도 1억 원을 잃었다고 설명했다. 주변에서는 그를 '고점 판도끼'라 불렀다고 한다. 올해 쌍둥이가 태어나며 24평 집에서 다섯 식구가 사는 것이 무리라고 판단해 이사를 고민하기 시작했다.

사연자의 핵심 질문은 지금 집에 계속 살며 돈을 더 모을지, 집을 팔고 다자녀 특별공급을 노릴지였다. 쌍둥이를 키우는 만큼 다자녀 혜택을 살리고 싶다는 뜻이지만, 청약을 할지 말지 결정이 서지 않은 상태였다.

진행자는 집을 팔고 대출을 더하면 약 10억 원대의 집을 살 수 있다는 예산을 계산했다. 여의도나 광화문 방면으로 출퇴근하는 선남권 직장인에게 맞는 지역으로 구로구를 분석 대상으로 삼았다.

진행자는 사연자의 청약 가점을 확인했다. 내년 기준 60점, 내후년 기준 65점이며 유주택 상태를 기준으로 한 점수다. 일반공급으로 가면 부양가족 수만 반영되어 40점대로 떨어질 수 있다고 설명했다. 1주택을 팔고 무주택이 되면 무주택 기간 점수가 붙어 60~65점대가 나온다는 설명도 있었다.

진행자는 서울 다자녀 특공에서 체감적으로 당첨되는 기준을 70점 이상, 무조건 당첨되는 기준을 80점 이상으로 제시했다. 현재 점수로 1~2년을 기다리는 것은 현실적으로 어렵다는 판단이다.

또한 서울 신축 분양가는 상한제가 적용되지 않아 시세 11~12억 원 이상이 될 가능성이 크고, 예산 10억 원으로는 감당이 어렵다는 지적이 나왔다.

진행자는 사연자가 지금 어려움을 겪는 이유가 가지고 있는 유리한 카드를 활용하지 않으면 손해를 보는 것 같다는 느낌 때문이라고 짚었다. 세 자녀 다자녀 특공 자격이 실제로 유리한 조건임은 인정되었다.

다만 특공이 당첨될지, 자금을 감당할 수 있을지를 함께 따져 봐야 한다는 입장이었다. 청약이 당첨될 때까지 전월세 부담을 계속 안고 기다리는 것은 최선의 시나리오가 아니라고 설명했다.

진행자가 제시한 두 번째 선택안은 상계 아파트를 팔고 여의도에 직주근접이 가능한 지역으로 갈아타는 것이다. 사연자는 아깝다는 반응을 보였고, 광명이나 다산, 남양주, 구리, 부천, 인천으로 나가는 것도 검토해 볼 수 있다는 의견이 있었다고 전해졌다.

진행자는 서울 안에서 10억 원 예산으로 30평대를 살 수 있다고 설명했다. 노원에 살고 있으니 굳이 경기 외곽으로 나갈 필요가 없다는 것이 요지다. 구로구 개봉역 역세권 위아래로 대단지가 있고, 그 일대 30평대 매물이 10억~11억 원 사이에 있다고 소개했다.

사연자는 동쪽 생활권에 익숙해 서쪽에 대한 두려움이 있다고 답했다. 진행자는 익숙함보다 다른 사람들이 전재산을 걸고 살 만한 집인지가 중요하다고 강조했다.

진행자는 여의도에서 노원보다 구로가 가까워 구로로 이사하는 것이 편하다고 말했다. 30평대라는 조건에도 맞는다는 판단이다. 이어 자금 계획을 먼저 세우라고 권했다.

자금 계획은 세 가지로 정리된다. 먼저 현재 집을 현 시세 기준으로 얼마에 팔지 정하고 활용 가능한 예산을 산출한다. 다음은 아내가 운용 중인 주식을 언제 얼마에 매도할지 목표 수익을 미리 정하는 것이다. 마지막은 새 집에 대해 KB시세 일반평균가 기준 40% 대출이 나온다고 계산하는 것이다. 아내 통장 잔액도 정확히 확인하고 상의해 활용 가능한 금액을 확정해야 한다고 덧붙였다.

실행 계획은 구로에서 역 근처 세대수가 큰 단지부터 확인하는 것으로 시작한다. 3개월 또는 6개월 안에 반드시 갈아타겠다는 기한을 정해 실행해야 하며, 계획만 세우고 실행하지 않으면 소용이 없다는 점을 강조했다.

진행자는 사연자가 20평대 상계주공을 샀던 과정을 되짚었다. 당시 직장이 파주이고 아내 직장이 수서였으며, 가용 금액과 쇼핑버스가 다니는 지역, 외관이 깨끗한 단지라는 기준으로 골랐다고 사연자는 답했다.

진행자는 그 기준이 사연자 개인의 출퇴근 편의 기준이었다고 지적했다. 속상했던 핵심은 가격이 오르지 않은 데 있으므로, 다른 사람들이 대출을 일으키고 전재산을 끌어서 살 만한 자산 가치가 있는 집을 샀어야 했다는 것이다. 첫 선택이 실패하면 다음 선택도 두려워져 주저하는 악순환에 빠지기 쉽다고 설명했다.

사연자는 투자로 돈을 불리는 것은 편법이라 여기고 땀으로 재산을 쌓아 왔다고 말했다. 그러나 현재 나이 58세에 노후 준비를 제대로 하지 못했다는 사실을 심각하게 깨달았다고 밝혔다.

사연자 부부는 부동산에 관심이 없었고, 9년 전 눈에 보이는 집을 덜컥 계약해 지금까지 살고 있다. 그 집이 9년간 크게 오르지 않는 사이 집 앞 신축은 4억 원에서 10억 원까지 올랐다고 한다. 아이 뒷바라지와 자립, 결혼 비용까지 남아 있어 미래가 두렵다고 말했다.

사연자는 앞으로 남은 10년을 마지막 기회로 보고 있다. 몇십억 원 부자가 되기를 바라는 것이 아니라, 늙어서 자식에게 손을 벌리지 않는 아버지가 되고 싶다는 목표를 밝혔다. 그래서 지금 집을 팔고 갈아타기를 해도 될지, 수원 외에 부천 등도 보고 있다는 점을 전했다.

가계 상황으로는 수원 호매실 아파트를 2억 원대에 매수해 현재 시세 3억 5천만 원 정도이며, 주식과 현금, 기타 자산이 약 5억 8,400만 원이다. 대출 8,800만 원을 빼면 순자산은 약 4억 9,600만 원이다. 맞벌이로 월소득이 770만 원이고, 생활비와 대출 이자로 500만 원 정도가 나가며 280만 원 정도가 저축된다.

수원 영통구는 삼성전자를 포함하고 있어 수원 안에서 사람들이 가장 살기 좋아하는 지역으로 소개되었다. 아파트가 여러 개 몰려 있어 영통구 라인에 사는 것을 선호한다는 설명이다.

호매실은 신분당선 연장이 최근 확정되면서 역세권 아파트 가격이 상승했다. 다만 경기 외곽은 빈 땅이 많아 아파트가 빽빽하게 차 있지 않고, 굳이 그 아파트를 선택해야 할 이유를 찾는 사람이 많지 않다는 점을 짚었다. 외곽은 기본적으로 교통이 불편하기 때문에 사람들이 신축을 우선으로 찾는다고 설명했다. 외곽 투자에서는 연식을 우선으로 보고, 신축이 들어서면 구축이 낡을 수 있으니 갈아타기를 염두에 두라는 기준을 제시했다.

진행자는 노후 대비에 두 가지가 중요하다고 정리했다. 첫째는 실거주 한 채를 갖고 있는 것이고, 둘째는 현금흐름을 만드는 것이다. 3, 40대는 자산을 불리는 방향으로 준비해도 되지만 50대 이후에는 소득이 끊겼을 때 현금흐름을 어떻게 만들지 고민해야 한다.

사연자가 잘한 점으로는 마이너스 구조가 아니라 플러스 구조를 유지하며 저축해 온 것, 전월세가 아닌 1주택을 마련한 것, 대출을 적게 유지해 원리금 부담을 소득 안에 묶어 둔 것이 꼽혔다. 아쉬운 점은 9년 전 2억 원대에 살 수 있었던 수지나 서울 집들을 선택하지 않은 것이다. 그 집들은 지금 8억 원에서 10억 원까지 올랐다. 대출은 미래에 오를 만한 자산에 일으키는 것이 중요하다고 강조했다.

진행자는 결론으로 갈아타기를 권했다. 단순히 집값이 오르지 않아서가 아니라, 노후 대비에 더 좋은 방향이라는 판단이다. 오를 만한 자산을 사는 것이 중요하며, 이 입지에서 실패하지 않을 가격대는 6억 원 정도라고 설명했다.

갈아타기를 하려면 호매실 집을 팔고 대출을 정리한 뒤, 예금을 합치면 3억 6천만 원 정도가 나온다. 6억 원대 매수 시 갭은 2억 4천만 원 정도다. 금리 5~5.5%를 적용해 1억 원을 대출하면 원리금은 월 55만~58만 원이고, 2억 4천만 원이면 월 140만 원 정도가 된다.

사연자 부부는 현재 소득을 유지하고 직장을 계속 다니며 최소 8~10년은 일할 수 있다는 판단으로 6억 원대 정도는 감당할 수 있다고 보고 있다고 답했다.

진행자는 자녀 생활비와 자녀 적금을 합치면 원리금 약 140만 원을 충당할 수 있다고 계산했다. 사연자도 이를 생각해 봤다고 답했다. 아이가 학업 중이라 당분간은 종잣돈을 마련해 주기 위해 지원하고 있지만, 그것이 끝나고 아이가 자기 역할을 하기 시작하면 원리금 상환이나 자립 재원으로 쓸 수 있다고 봤다.

진행자는 자녀 결혼 때 집을 해 줄지 물었다. 사연자는 집을 사 주기보다는 요즘 추세에 맞춰 전세 정도는 있어야 하지 않을지 고민하고 있다고 답했다.

진행자는 노후 대비가 아직 되어 있지 않다고 지적했다. 병원에 한 달 입원하는 상황이 생기면 생활비가 당장 들어오지 않는 구조이고, 예금은 4천만 원 정도다. 자산 가치가 있는 집은 보통 10년 동안 두 배가 오르는데, 사연자 집은 그렇지 못해 노후 대비를 위해 변화해야 한다고 강조했다. 부모들이 자녀에게 목돈을 주거나 살던 집을 팔아 자녀 집을 마련해 주기도 하지만, 그 선택이 부모의 노후를 해치지 않도록 신중해야 한다고 덧붙였다.

진행자는 IRP에서 현금이 나오도록 배당을 받게 세팅하라고 권했다. 약 1억 원을 넣어 두면 월 30만~50만 원 정도가 나온다는 계산이다. 비상금처럼 두고 쓰는 월 110만 원은 배당이 확실히 나오는 미국 주식 등에 꾸준히 적립식으로 넣으라고 권고했다. 원금이 쌓일수록 배당이 늘어나는 구조를 목표로 한다.

생활비 230만 원, 사업장 월세와 관리비 20만 원, 차량 유지비 30만 원을 합하면 소득이 끊겨도 월 280만 원이 필요하다. IRP에서 50만 원, 배당주 적립에서 50만 원 정도의 현금흐름을 만들고, 국민연금 월 120만 원을 더하면 약 180만 원 현금흐름을 확보할 수 있다는 결론이었다.

패널은 아홉 살 아들의 교육비를 많이 쓰다가 아이에게 맞지 않는다고 판단해 태권도 등으로 줄였다고 밝혔다. 그는 아버지의 말을 인용해, 자녀가 스스로 길을 개척할 것이니 걱정을 덜고 자녀와 대화해 보라고 조언했다. 결국 자녀의 길을 크게 열어 주는 것이 부모의 할 일이라는 뜻이다.

사연자는 이번 상담으로 행동할 수 있는 상태가 되었다며 큰 도움이 되었다고 말했다. 아내와 함께 열반 스쿨 기초반 강의를 듣고 있다고도 전했다.

진행자는 50대 이후 갭투자와 전월세 이동을 절대 하면 안 된다고 강조했다. 3, 40대의 자산 증식 전략과 50대 이후의 노후 전략은 다르다는 것이다. 소득이 끊긴 뒤 전월세 비용이 소득의 절반 이상으로 올라갈 수 있는데, 그때 실거주 집이 없다면 대안이 없다.

전세 상승이나 집값 상승은 시간과 시장에 달려 있어 내가 예측할 수 없는 것이므로, 노후를 그 예측에 걸면 안 된다고 주장했다. 그래서 실거주할 집을 가지는 것이 핵심이라고 마무리했다.