정부 비아파트 혜택, 재개발 투자 기회

현재 15억 원 이상 아파트는 대출이 불가능하며, 6억 원 이하의 비아파트 시장이 거래량과 가격 상승을 견인하고 있습니다. 이는 과거와 달리 현금 부자 위주로 부동산 시장이 재편되는 현상을 보여줍니다.

랜드스타에셋 부대표 황태연은 "대출 15억 이하가 실제 가격을 선도해서 갔고 거래량은 선도해서 갔습니다. 대출이 6억밖에 되지 않으니까요"라고 말했습니다.

2026년부터 2028년까지 강남권 재건축 사업에서만 약 1만 가구 이상의 대규모 이주가 예정되어 있습니다. 여기에 가을 이사철 입주 물량 감소가 겹치면서 전세값 폭등과 매매가 자극 가능성이 제기됩니다.

황태연 부대표는 "강남권 같은 경우에는 26년도부터 28년도까지 강남권의 재건축만 재개발 빼고요. 재건축 2주만 약 1만 가구 이상이 대기하고 있다"고 밝혔습니다.

강남권 외에도 여의도, 노량진, 신길 등 서울의 주요 정비사업지들이 이주를 본격화하고 있습니다. 이는 강남권 이주 수요와 맞물려 서울 전역의 공급 부족을 심화시키고 전월세값 상승을 가속화할 우려가 있습니다.

황태연 부대표는 "지금 현재 움직이고 있는 라인들은 여기에 지금 보여지는 주요 정비 사업 빼고도 실제 한남일 때라든가 장일 때 그리고 미아일 때 그다음에 불광일 때, 음평일 때 이런 쪽 전부 다 뭐라고 있냐면 2주를 준비하고 있습니다"라고 설명했습니다.

과거 5천만 원에서 1억 원대였던 재개발 투자금이 현재는 2억에서 4억 원대로 크게 상승했습니다. 세금, 대출, 공급 부족 문제가 톱니바퀴처럼 얽히면서 투자 진입 장벽이 높아지는 상황입니다.

황태연 부대표는 "과거에는 투자금이 5,1억이었는데 지금 한 2, 3년 딱 흘러놓고 보니까 2억, 3억 이렇게 들어가고 있고요. 상급제 같은 경우에 3, 4억씩 들어가는 상황이 벌어지고 있습니다"라고 말했습니다.

2030년에 신규 아파트 단지가 준공될 경우, 국평(국민평형) 기준 아파트의 가치가 급등할 것으로 예상됩니다. 이는 서울 전체 평균 아파트 가격을 견인하며 대출 규제 또한 지속될 가능성이 높습니다.

황태연 부대표는 "2030년에 신규 아파트 단지로 만들어졌을 때 그럼 과연 8사 타입이라고 하는 국평 기준에 있는 애들은 과연 아파트값이 얼마 갈까? 이게 더 문제라는 겁니다"라고 언급했습니다.

황태연 부대표는 거주와 투자를 분리하여 비아파트 시장을 통해 재개발 프리미엄을 공략하는 전략을 제시했습니다. 비아파트가 개발되어 아파트로 바뀌는 순간 프리미엄이 발생하며, 노량진 1구역의 사례처럼 초기 단계에서 1~2억 원대 자금으로 진입할 수 있습니다.

황태연 부대표는 "아파트와 비아파트 시장을 뒀을 때 여기서이 비아파트가 개발이 돼서 아파트가 만들어질 수 있는 거. 자, 즉 노량진 일구역만 보더라도 자,이 아이가 영어 아파트로 딱 바뀌는 순간 어떻게 됩니까? 프리미엄이 높아집니다"라고 설명했습니다.

정부는 6억 원 이하 신축 비아파트에 대해 주택 수 제외 혜택을 부여하고, 금융 부분에서도 LTV(주택담보대출비율) 및 이율 우대 지원을 제공하고 있습니다. 이는 시청자들에게 최적의 투자 선택지를 찾는 기회를 제공합니다.

랜드스타에셋 부대표 황태연은 "주택수 제외라는 혜택도 주고요. 또 금융 부분에서도 혜택을 주고요. LTV라든가 이율에서도 훨씬 더 우대를 해 주고 있기 때문에 우리 시청자분들 입장에서는 최고의 선택지를 찾을 필요가 있다"고 강조했습니다.

영등포 준공업지역은 용적률 400%가 적용되어 일반 재개발 대비 150% 높은 용적률을 가집니다. 이는 최소 1억 원 정도의 분담금 절감 효과를 가져오며, 총 27,000가구의 주택 공급과 업무 시설 확충이 계획되어 있습니다.

랜드스타에셋 부대표 황태연은 "영등포는 기본적으로 400% 정도의 용적률을 갖고 있다라는 겁니다. 즉 150% 이상의 이익이 발생할 수 있는 것들이 있는 것이죠. 그래서 다 지역들보다 분담금이 최소한 1억 원 정도씩은 낮춰질 수 있는 그런 효과가 발생한다는 겁니다"라고 설명했습니다.

영등포역 일대 지상철 구간은 데크화되어 그 위에 건물을 짓는 방식으로 미래형 도시 개발 및 공간 혁신 구역으로 재편될 예정입니다. 이는 영등포 지역의 도시 경관과 활용도를 크게 개선할 것입니다.

랜드스타에셋 부대표 황태연은 "영등포역일대가 데크를 깔아 갖고 지상 역에다가 건물을 짓는 도시로 바뀌게 되는 그런 것들도 준비하고 있고요"라고 밝혔습니다.

가산·구로 디지털단지(G밸리)와 마곡지구의 인력 수요 유입은 서남권 주거 라인의 발전을 이끌고 있습니다. 여의도 금융 지구의 후광 효과까지 더해져 노량진, 신길 등 중간 주거 라인들이 활발히 개발되고 있습니다.

랜드스타에셋 부대표 황태연은 "국가 산업 단지가 들어오면서 G밸리가 만들어졌고요. 서쪽에 마곡을 딱 만들었죠. 그러면서 이 중간중간에 있는 주거 라인들이 전부 다 개발이 되고 있는데 그 라인 중에 하나가 어디냐면 노량진이라든가 신길입니다"라고 언급했습니다.

GTX-B 노선과 신안산선이 여의도를 관통하며 핵심 업무 시설로 집중 연결되고 있습니다. 여기에 9호선 강서-영등포-강남 라인까지 더해져 트리플 교통 호재가 서남권 지역의 가치를 높이고 있으며, 소액 진입이 가능한 틈새시장을 주목해야 합니다.

랜드스타에셋 부대표 황태연은 "GTX가 여의도로 들어오고 있고요. 신안산선 밑에서 안산에서부터 올라오는데 여기도 신안산선도 여의도를 관통해서 가고 있다. 즉 이 두 개의 핵심은 뭐냐면 업무 시설로 집중해서 들어오고 있다"고 설명했습니다.

강남권 재개발은 투자금이 2~3억 원 후반대가 필요하지만, 9호선 라인의 강서에서 영등포, 양천 박스, 등촌, 목동, 당산, 문래, 대림, 신길 일대에서는 여전히 1억 원대 초반에서 2억 원대 자금으로 충분히 진입할 수 있는 지역들이 남아 있습니다. 이 지역들은 강남권 대비 저평가되어 소액 투자자들에게 기회를 제공합니다.

랜드스타에셋 부대표 황태연은 "지금 이 일대 강서에서 영등포 양천 박스, 등촌, 목동 그다음에 당산 그리고 문래, 지금 대림, 신길 이런 쪽 있죠? 이런 라인들 강서 라인 쪽에서는 그래도 아직 1억대 초반에서 2억대 자금 가지고도 충분히 진입할 수 있는 박스들이 남아 있다"고 강조했습니다.

여의도 재건축 이주가 2026년부터 2029년까지 4년간 순차적으로 진행될 예정이며, 완공 시점은 2031년부터 2035년까지로 예상됩니다. 약 5년에서 10년 동안 대규모 정비 사업이 계속될 것이며, 이는 주변 지역인 영등포 뉴타운, 양평역, 문래동에 큰 파급력을 미칠 것으로 보입니다. 이로 인해 해당 지역들은 재개발 및 재건축의 핵심 마킹 지역으로 주목받고 있습니다.

랜드스타에셋 부대표 황태연은 "여의도의 재건축이 26년도 이주 시작하고 27년, 28년, 29년까지 4년 동안 줄대기 하고 있고요. 자, 그러면 완공 시점은 2031년, 32, 33, 34, 5년에서 10년 동안 계속해서 부시고 짓는 행위를 할 거고요"라고 설명했습니다. 황 부대표는 영등포 뉴타운, 양평역, 문래동 일대가 이주 수요의 영향을 받을 주요 지역이라고 덧붙였습니다. 이들 지역은 여의도 재건축으로 인한 전세 및 매매 수요를 흡수하며 동반 상승할 잠재력을 가지고 있습니다. 따라서 현재 시점에서 이들 지역에 대한 투자를 고려하는 것이 유리할 수 있습니다.