남의 묘지 지분 사서 고수익… 경매 시장의 이색 투자법

과거 감정평가사의 주요 업무 중 하나였던 상속세 및 증여세(상증세) 평가 업무가 4년이라는 짧은 기간 동안 회계사와 세무사에게로 완전히 이관되었다. 이로 인해 감정평가사의 업무 영역에 상당한 변화가 발생했으며, 이는 감정평가 시장의 구조적 변화를 보여주는 사례이다.

박재우 감정평가사는 2011년도에 감정평가사로 시작했을 때에는 이 업무의 50%를 감정평가사가 담당했으며, 나머지 50%는 회계사나 세무사가 맡았다고 회상했다. 그러나 2015년 이후, 상증세 평가 업무는 회계사 및 세무사에게 전적으로 이양되었다.

이러한 변화는 특정 업무 분야가 전문가 집단 간에 어떻게 재배분될 수 있는지를 보여주는 사례로, 감정평가사들은 다른 전문 영역을 탐색해야 하는 상황에 놓이게 되었다.

방송 출연 이후 농지연금 감정평가 관련 문의가 급증했으나, 실제 계약으로 이어지지 않는 경우가 많았다. 이는 한국농어촌공사가 소유주가 원하는 감정기관의 평가액을 받아들이지 않기 시작했기 때문이다.

과거에는 소유주가 선택한 감정평가 기관의 평가액을 농촌공사에서 인정해 주었으나, 정책 변경으로 인해 평가 수요가 감소하게 되었다. 이러한 규제 변화는 감정평가 시장의 수요 변동에 직접적인 영향을 미치는 요인으로 작용했다.

농지는 주택이나 상가와 달리 시세가 명확하지 않아 거래가 거의 없는 특성을 보인다. 따라서 농지연금 평가 시에는 감정평가액 또는 공시지가를 기준으로 한다.

농지연금은 감정평가액의 90% 또는 공시지가의 100% 중 하나를 선택하여 적용하도록 규정되어 있다. 이러한 평가 방식은 농지의 특성을 반영하여 연금 지급액을 산정하기 위함이다.

감정평가사 박재우는 토지 경매에 초점을 맞춘 책을 출간했다. 이 책은 아파트 경매보다 토지 경매가 더 높은 수익률을 올릴 수 있다는 관점에서 기획되었다.

일반적으로 경매 초보자들은 아파트 경매에 많이 참여하지만, 아파트 경매는 수익률이 상대적으로 낮은 경향이 있다. 반면 토지 경매는 복잡하고 어려운 만큼 높은 수익률을 기대할 수 있다고 박재우 감정평가사는 설명한다.

이 책은 기존 아파트 경매 투자자들에게는 필요 없으며, 토지 경매에 관심 있는 투자자들을 대상으로 한다. 토지 경매의 특성과 잠재적 수익성에 대한 정보를 제공하여 투자자들이 새로운 시장을 탐색하도록 돕는 것이 이 책의 목적이다.

복잡하게 꼬여 있는 권리 관계를 가진 토지 경매 물건은 오히려 큰 수익을 가져다줄 가능성이 높다. 이러한 물건들은 일반 투자자들이 어려워하여 참여를 꺼리기 때문에 경쟁률이 낮아지고, 그 결과 실제 가치보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰될 기회가 생긴다.

예를 들어, 1억 원 가치의 토지가 복잡성 때문에 2천만 원에 경매로 나오는 경우도 발생한다. 그러나 대부분의 경매 학원에서는 초보자들에게 이러한 복잡한 물건은 손대지 말 것을 권장한다. 이는 초보 투자자들이 복잡한 권리 분석과 해결 과정에서 어려움을 겪을 수 있기 때문이다.

하지만 경험이 있거나 전문적인 지식을 갖춘 투자자들에게는 이러한 복잡성이 오히려 기회가 될 수 있다. 다른 사람들이 피하는 물건에서 고수익을 찾는 전략은 경매 시장에서 차별화된 투자법으로 작용한다.

박재우 감정평가사는 자신이 300만 원으로 평가했던 묘지 지분이 네 번의 유찰 끝에 약 절반 가격에 낙찰되었고, 이후 3개월 만에 65%의 수익률로 매각된 사례를 소개했다. 이는 공유 지분 특유의 복잡성 때문에 발생한 현상이다.

공유 지분은 모든 공유자들의 동의 없이는 매각이나 개발이 어렵기 때문에 투자 가치가 낮게 평가되는 경향이 있다. 이 사례에서 묘지 지분은 여러 공유자 중 한 명이라도 매각에 반대하면 계속 묶여 있는 상태가 되어, 네 번의 유찰을 겪었다.

결국 반토막 이하의 가격에 낙찰받은 투자자는 공유물 분할 소송 등의 방법을 통해 문제를 해결하고 단기간에 높은 수익을 올렸다. 이 사례는 복잡한 권리 관계를 해결할 능력이 있는 투자자에게는 오히려 기회가 될 수 있음을 보여준다.

공유물 분할 소송은 단 1%의 지분만 가지고 있어도 제기할 수 있으며, 법원에서는 대부분 승소 판결이 내려진다. 이는 공유물을 분할하는 것이 법에 명시된 원칙이기 때문이다.

공유물 분할 소송은 협의가 이루어지지 않을 때 법원이 분할 방법을 정해주는 절차이며, 소유권 자체에 대한 다툼이 아니다. 따라서 법원은 공유자 간의 합의가 불가능할 경우, 경매를 통해 공유물을 현금화하고 그 수익을 지분만큼 분배하는 방식을 택하는 경우가 많다.

분묘기지권이 설정된 토지는 경매를 통해 낙찰받더라도 임의로 묘를 파낼 수 없다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 관습법상 물권이다.

이러한 땅은 시세보다 저렴하게 경매로 나올 수 있지만, 매수인은 묘를 옮길 권리가 없어 토지 사용에 제약을 받게 된다. 따라서 분묘기지권의 성립 여부와 범위를 정확히 파악하는 것이 중요하며, 이를 간과하고 섣불리 투자할 경우 예상치 못한 어려움에 직면할 수 있다.

감정평가사 박재우는 경매 사상 최고가를 기록했던 성수동의 한 토지에 대해 언급하며, 당시 업계에서도 해당 물건에 대한 관심이 높았다고 밝혔다. 이 토지는 성수동 2호선 2번 출구에서 도보 50m 거리에 위치한 메인 도로변에 접한 핵심 입지였다.

총 세 필지로 구성된 이 땅은 단일 건이 아닌 각각의 필지가 경매로 진행되어 더욱 복잡한 상황을 만들었다. 박재우 감정평가사는 이 땅을 경매 물건으로 봤을 때 '그 땅'이라고 말하며, 업계에서도 매우 주목할 만한 사건이었음을 시사했다.

경매 사상 최고가를 기록한 성수동 토지 경매 물건은 특이하게도 과반수 지분을 가진 소유주가 없었다. 여러 회사와 소액 주주들이 복잡하게 지분을 나누어 소유하고 있었던 상황이었다.

예를 들어, 어떤 회사가 20%, 다른 회사가 20%를 소유하고 있었고, 나머지 30%는 2~3%씩의 소액 주주들로 구성되어 있었다. 이러한 지분 구조는 공유물 분할 소송을 통한 복잡한 해결 과정을 예고하는 것이었다.

과반수 지분 소유주가 없다는 점은 특정 이해관계자가 단독으로 의사결정을 내리기 어렵게 만들었으며, 이는 경매 시장에서 더욱 복잡하고 흥미로운 물건으로 만들었다.

성수동 최고가 경매 물건의 낙찰자는 다름 아닌 신도리코였다. 신도리코는 이 토지를 매입함으로써 본사 건물이 맹지(도로에 접하지 않은 땅) 상태에서 벗어나 대로변에 접할 수 있는 기회를 얻게 되었다.

이러한 투자는 단순히 토지를 매입하는 것을 넘어, 기존 자산의 가치를 극대화하려는 전략적인 목적을 가지고 있었다. 맹지가 도로에 접하게 되면 토지의 효용성과 가치가 크게 상승하기 때문이다.

박세훈은 이 투자를 통해 신도리코가 "맹지에서 갑자기 도로가 빡 생겨 버리는" 효과를 얻게 되었다고 설명했다. 이는 기업이 경매를 통해 본사의 입지적 약점을 해결하고 자산 가치를 높이는 전략을 실행한 사례로 주목받는다.

신도리코가 성수동 최고가 토지를 매입한 것은 비싸게 산 것이 아니라 오히려 '제값'에 산 것으로 평가된다. 감정평가사 박재우는 유찰을 기다리지 않고 신건에 과감하게 투자하는 것이 최선의 선택이었을 것이라고 설명한다.

자신이 소유한 맹지 상태의 본사 건물 앞에 있는 토지를 매입함으로써, 본사 토지가 대로변에 접하게 되어 전체 부동산의 가치가 크게 상승하는 시너지 효과를 얻을 수 있기 때문이다. 앞 땅을 확보하면 맹지가 해소될 뿐만 아니라, 그 주변 토지의 가치까지 동반 상승하는 효과를 기대할 수 있다.

결과적으로, 신도리코의 투자는 단순히 토지 한 필지를 매입한 것을 넘어 기업 전체 자산 가치를 높이는 전략적인 결정이었다. 이는 복잡한 경매 물건이 단순한 가격 비교를 넘어 장기적인 가치 상승을 고려한 투자 대상이 될 수 있음을 보여준다.

인쇄 전문 기업 성원애드피아가 과거 성수동 토지 투자로 7년 만에 360억 원의 시세차익을 거두고 총 495억 원을 배당받으며 투자에서 엑시트한 사례가 소개되었다. 이는 투자 원금 132억 원 대비 엄청난 수익률을 기록한 것이다.

성원애드피아는 성수동 지역의 높은 성장 잠재력을 보고 선제적으로 투자하여 큰 성공을 거두었다. 이 사례는 장기적인 관점에서 부동산 시장의 변화를 예측하고 투자했을 때 얼마나 큰 수익을 얻을 수 있는지를 보여주는 대표적인 예시이다.

기업의 전략적인 부동산 투자가 본업 외적인 수익 창출에도 크게 기여할 수 있음을 입증하는 사례로, 많은 기업과 투자자들에게 귀감이 되고 있다.

박재우 감정평가사는 자신이 경험했던 공유물 분할 소송 사례 중 경매까지 가지 않고 합의로 해결된 독특한 케이스를 소개했다. 그는 경매 감정평가뿐만 아니라 소송 감정 업무도 수행하고 있다고 밝혔다.

이 사례는 일반적인 공유물 분할 경매 절차를 밟기 전에 공유자들 간의 합의를 통해 문제가 해결된 경우였다. 이는 공유물 분할 소송이 반드시 경매로 이어지는 것은 아니며, 중간에 합의를 통해 원만하게 해결될 수도 있음을 시사한다.

농지는 특성상 100평, 200평 단위가 아니라 천 평 이상의 대규모 필지가 많아, 한 필지당 가격이 8억에서 10억 원에 달하는 경우가 흔하다. 이러한 고가 농지는 여러 명이 공동 투자하는 경우가 많다.

공동 투자의 특징은 초기에는 '묻어두자'는 생각으로 함께 투자하지만, 시간이 지나면서 공동 투자자 중 누군가에게 급하게 돈이 필요하거나 건강 문제 등이 발생하면 해당 지분을 부동산 시장에 내놓게 된다.

이러한 상황은 공동 투자자들이 예상치 못한 유동성 문제에 직면할 때 발생하며, 때로는 지분 매각을 통해 전체 자산의 가치를 하락시키거나 분쟁을 유발할 수도 있다.

공유물 분할을 위한 경매에는 일반 경매와 달리 공유자 우선매수권이 적용되지 않는다. 이는 공유물 분할 소송을 통해 진행되는 경매의 중요한 특징 중 하나이다.

일반적인 공유 지분 경매에서는 다른 공유자가 우선매수권을 행사하여 해당 지분을 가져갈 수 있지만, 공유물 분할 청구에 의한 경매는 처음부터 분할을 목적으로 하므로 우선매수권이 인정되지 않는다. 이로 인해 경매에 참여하는 일반 매수인들은 높은 가격을 부르거나 '바가지'를 쓸 위험이 커진다.

이러한 차이점 때문에 공유물 분할 경매는 일반 경매보다 더욱 신중한 접근이 필요하며, 투자자들은 우선매수권 유무를 반드시 확인해야 한다.

이진우 아나운서는 박재우 감정평가사가 출연하여 나눈 이야기들이 그의 유료 강의 1~3강의 내용과 유사한지 질문했다. 그러나 박재우 감정평가사는 이 영상에서 다룬 내용은 유료 강의의 1~3강 내용과는 다르며, 유료 강의가 훨씬 더 흥미롭고 재미있다고 강조했다.

이는 유료 강의에서 더 깊이 있고 독점적인 정보를 제공하고 있음을 시사하며, 시청자들의 호기심을 자극하려는 의도로 볼 수 있다. 유료 강의는 이 영상에서 다루지 않은 더 많은 사례와 투자 전략을 포함하고 있을 것으로 예상된다.

박재우 감정평가사는 자신이 전업 투자자는 아니지만, 지인들과 함께 몇 건의 부동산 투자를 진행하여 실제로 수익을 거둔 경험이 있다고 밝혔다. 이는 그가 단순한 이론적 지식뿐만 아니라 실제 투자 경험을 바탕으로 이야기하고 있음을 보여준다.