민간 도심복합사업, 요건과 유출된 운영 기준 정리

서울 아파트 가격이 많이 올라 서울 주택을 사려는 목표를 가진 사람들이 현실적인 벽에 부닥치고 있다.

이 때문에 소액으로 빌라를 사서 향후 아파트 입주권을 노리는 초기 재개발 방식에 관심이 쏠린다. 서울시도 고밀 개발을 통해 공급을 늘리려 하고 있다는 맥락이다.

과로주택 정비사업, 소규모 재개발·재건축, 주거환경 정비사업, 가로주택 정비사업, 모아타운, 신속통합기획, 일반 재개발, 역세권 재개발·장기전세, 도심 공공개발 등이 열거된다.

이처럼 방식이 많아 어떤 제도를 택하느냐에 따라 요건과 절차가 달라진다. 자막에서는 이 가운데 어떤 방식이 어떤 조건에서 가능한지를 차례로 짚는다.

서울시 운영 기준에 따라 사업 성패가 갈릴 것으로 예상된다. 사업 성패는 서울시 운영 기준에 따라 갈릴 것으로 예상된다.

관련 법은 작년 2월에 나왔고 운영 기준과 조례는 6월에 나온다고 했다. 사업은 성장 거점형과 주거 중심형으로 나뉘며, 관심은 주거 중심형에 쏠린다.

아직 공식 발표 전인데도 주거 중심형 복합 개발 사업의 운영 기준으로 보이는 서울시 자료가 돌고 있다. 진위는 확인되지 않았다.

영상은 정교하고 그럴싸해 유출 자료로 판단된다고 했고, 22페이지 분량 중 궁금한 부분만 축약해 짚었다.

가로주택, 모아타운, 재개발, 신통기획은 용적률이 250~300% 내외인 경우가 많다. 반면 민간 도심복합사업은 500~600%, 많게는 700%까지 갈 수 있다.

고밀 개발이 가능한 역세권 입지라 가격이 급등할 수밖에 없는 구조라는 것이다.

사업 지역 면적의 과반이 1차 역세권에 포함돼야 하며, 2차 역세권은 위원회 심의를 거쳐야 한다. 실무적으로는 1차 역세권 350m 안이 훨씬 안전하다고 설명된다.

서울시 운영 기준에 따라 사업 성패가 갈릴 전망이다. 관련 법은 작년 2월에 나왔고, 조례와 운영 기준은 6월에 나올 예정이다. 3만㎡ 이하는 15m 이상 간선도로에, 3만㎡ 초과 6만㎡ 이하는 20m 이상 간선도로에 접해야 한다.

간선도로 여부는 도로법에 따른 지정 도로인지 확인이 필요하며, 구역 둘레 일정 부분이 6m 이상 도로로 둘러싸여야 한다. 사업 지역 면적의 과반은 1차 역세권에 포함돼야 하며, 2차 역세권은 위원회 심의를 거쳐야 한다.

일반 재개발의 30년 기준보다 완화된 것이어서 대부분의 사업지가 이 요건을 채울 수 있다고 설명된다.

즉 건축물 연령 기준이 이전보다 낮아져 노후도 판단에서 대부분 충족되는 구조다.

머릿수 동의가 25%만 되면 절차를 시작할 수 있다는 설명이다.

면적 동의가 높을수록 실제 진행 가능성이 커진다고 본다. 그래서 머릿수보다 토지 면적 동의를 얼마나 모을 수 있는지가 관건이 된다.

간선도로에 접한 대지는 빌딩이 많아 일반 재개발에 반대할 확률이 높다. 해당 토지등 소유자의 3분의 2 이상 동의가 필요하다.

이 때문에 보상을 시세보다 높게 줘야 하며, 40명 빌딩주가 100억을 받는 예시가 제시됐다. 보상 증가분은 나머지 조합원이 나눠 부담하는 구조다.

난관을 넘으려면 유연한 협상이 필요하다는 점을 짚었다. 14억이라도 벌면 된다는 식으로 접근해야 한다고 봤다.

보상 증가분은 나머지 조합원이 나눠 부담하는 구조다.

토지등소유자가 구청에 요청하면 시에 사전 검토를 요청하는 구조다. 시 운영위원회 결정과 주민 의견 청취를 거쳐 지구 지정을 신청하고, 도시계획위원회 심의와 최종 결정 순서로 진행된다.

추진위원장과 조합장의 능력이 사업의 성패를 좌우한다.

상업지역과 1종 일반주거는 사업이 불가능하다. 상업지역은 포함되지 않았고, 1종 전용과 1종 일반주거는 사업이 불가능하다.

보통 준주거로 변경해 용적률 500%를 받는 것이 목표다.

기준 용적률은 2종 190%, 3종 210%이며 상한까지 올라갈 수 있다. 준주거로 변경하면 용도 상향에 따라 공공기여가 2종 20%, 3종 10% 수준으로 부과된다.

상승 용적률의 절반은 공공임대로 원가에 제공하고 나머지는 민간 분양으로 조합원 수익이 된다. 입지에 따라 500%에서 최대 600~700%까지 받을 수 있다.

간선도로는 폭 20m 이상이어야 하고 사업지 둘레의 약 18m 이상이 접해야 한다. 승강장 경계에서 1m 이상 접하면 초역세권으로 이 요건을 충족한다.

진입도로는 간선도로까지 끊기지 않고 연속된 8m 이상이어야 하며, 중간에 6m 도로가 끼면 탈락한다. 예시 도면으로 빨간 부지는 탈락, 파란 부지는 통과하는 이유를 하나씩 짚었다.

역세권 환경 개선, 녹지·생태 도심, 신재생에너지, 복합개발 등을 이행하면 항목별로 20~50%p씩 올려준다.

모두 이행하면 최대 200%p를 추가해 500%에서 700%까지 가능하다.

이론적으로 700%가 가능하지만 현실적으로 볼 수치는 500%다. 500%에서 공공기여분을 뺀 순수 350%가 민간 도심복합사업의 실질 용적률로 꼽힌다.

다른 사업 방식보다 용적률이 보통 100%p 더 높다고 짚었다.

운영 기준 발표가 계속 지연되고 있으며 올해 연말 이전 발표 예정이라는 말이 있다.

사업 지역 면적의 과반이 1차 역세권에 포함돼야 하고, 2차 역세권은 위원회 심의를 거쳐야 한다.