금리 고착과 대출 부담이 맞물려 경매 물건이 쌓이고 있다는 진단

박은정 감정평가사는 경매에 들어가는 이유가 결국 빚을 갚지 못하기 때문이라고 설명했다. 빚을 해결하는 가장 좋은 방법은 보유한 자산을 팔아 갚는 것인데, 생각했던 금액에 팔리지 않으면 결국 경매까지 가게 된다고 말했다.

그는 누가 사 주겠느냐는 문제 제기가 곧 시장이 보내는 신호라고 봤다.

박은정 감정평가사는 2022년의 고금리는 과도하게 풀린 돈을 회수하려는 조치였지만 당시에는 곧 금리가 내릴 것이라는 기대가 있었다고 설명했다. 그러나 물가가 예상처럼 오르다 멈추지 않고 고착화됐다고 말했다. 여기에 전쟁에 따른 유가 상승이 겹치면서 물가 상승이 오래 갈 것이라는 전망이 나왔다.

그는 미국이 빚을 대부분 국채 발행으로 굴려 왔지만 이제 시장이 높은 금리를 요구하는 상황이 됐다고 말했다. 물가가 5% 오르는데 2% 금리로 30년 돈을 빌려준 셈이라 채권 시장이 난리가 났고, 장기 채권 금리가 급등했다는 설명이다. 그래서 인플레이션을 잡겠다는 신뢰를 주기 위해 금리 인상이 불가피하다는 진단을 내놨다.

다만 이는 박은정 감정평가사의 진단이며, 영상에서 확인되는 것은 이런 흐름이 이어질 수 있다는 판단이다.

박은정 감정평가사는 AI가 미래 핵심 산업이라는 점을 누구도 의심하지 않으며, 이를 선도하려면 천문학적인 인프라 투자가 필요하다고 설명했다. AI 기업들은 회사채를 미국 국채 수준의 금리로도 발행할 수 있었지만, 계획한 투자 규모에 비하면 자금이 계속 부족하다고 말했다.

미국과 중국이 AI 주도권을 두고 경쟁하는 상황에서 자금 수요는 계속 이어지고, 미국이 재정을 유지해야 하는 부담도 있어 금리에서 자유롭기 어렵다는 것이 그의 판단이다.

박은정 감정평가사는 연구 보고서를 인용해 금리 인상의 효과가 6개월에서 1년 뒤부터 나타난다고 설명했다. 다만 실제 체감 시점은 대출을 어떤 형태로 받았는지에 따라 달라진다고 덧붙였다.

그는 한국은 변동금리 대출 비중이 높아 금리 인상에 훨씬 취약하다고 말했다. 2020~2021년 2%대 금리로 빌린 사람들이 5년 뒤 금리를 재산정하는 시기가 왔고, 올해 4분기 재산정 대상 규모는 165조 원이며 이들은 약 6% 금리를 적용받게 된다고 언급했다. 신용이 좋은 사람도 현재 대출 금리가 5% 수준이라고 전했다.

박은정 감정평가사는 지금은 어렵더라도 나중에 집값이 오를 것이라 보고 버티는 홀딩은 가능한 선택이라고 말했다. 다만 홀딩을 유지하려면 올라간 이자 비용만큼 소득을 늘리거나 비용을 감당할 수 있어야 한다고 설명했다.

그는 소득을 더 늘릴 수 있는 사람이 얼마나 되는지가 관건이라며, 분양권 투자에 나섰다가 팔리지 않아 잔금을 치르게 된 사례를 들었다. 투잡, 쓰리잡을 뛰는 사람들의 삶이 힘들다는 점도 함께 언급했다.

박은정 감정평가사는 금리 부담을 감당하려면 소득을 늘리거나 빚의 크기를 줄여야 하는데, 빚을 줄이려면 모아 둔 돈이 있어야 한다고 설명했다. 그런데 최근 주식 시장이 6개월 만에 크게 하락해 많은 사람이 물려 있는 상태라고 말했다.

그는 고금리 국면에서 필요한 버퍼 자금의 대부분이 다른 곳에 투자돼 있어 비자발적으로 유동성이 묶였다고 진단했다.

박은정 감정평가사는 직업 특성상 자산가와 부자들을 만날 기회가 많다고 말했다. 그에 따르면 100억 이상을 투자한 사람 가운데 일부는 몇십억을 날렸다. 강남 자산가 중에도 일부 아파트와 코인, 주식이 떨어져 손실을 본 경우가 있다고 했다.

반면 잘한 투자자들은 이미 원금을 회수해 원금을 빼고도 남는 상태라고 설명했다. 현금을 보유한 사람들은 이익분이 줄어드는 상황을 겪고 있다는 말도 나왔다.

박은정 감정평가사는 가계대출 규모가 2014년 900조 원에서 2,000조 원을 넘었으며, 증가가 최근 집값 상승과 함께 급격했다고 말했다. 과거에는 빌리는 돈의 이자 부담을 알아 과도한 대출을 꺼렸지만, 최근에는 LTV 규제를 적용받는 물건이 많아 금액이 커졌다고 설명했다.

그는 6억을 3%로 빌리면 한 달 이자가 150만 원이지만, 6%가 되면 300만 원으로 두 배가 된다고 계산했다. 소득 500만 원 가구가 150만 원을 감당할 줄 알고 빌렸다면 300만 원은 감당하기 어렵다는 것이다. 재산정 때 월 60~70만 원이 늘어나는 것은 숫자로는 작아 보이지만, 최대치를 빌린 사람에게는 생활을 무너뜨릴 수 있는 부담이라고 말했다.

고정금리 5년짜리 주택담보대출을 받았던 사람도 3~4년 뒤 금리 재산정 때 버티지 못해 경매로 내몰렸다고 설명했다.

박은정 감정평가사는 경매 시장에 나온 물건이 계속 쌓이고 있으며 신고를 경신할 정도로 물량이 늘고 있다고 말했다. 고정금리로 대출을 받은 사람들도 금리 변동이 없는 기간에는 버틸 수 있었지만 3~4년 뒤 부담이 커져 경매로 내몰리는 경우가 많아졌다고 설명했다.

그는 그렇게 빠듯하게 버틴 사람들이 앞으로 더 버틸 수 있는 여력이 줄어들고, 그런 사람들이 더 늘어날 것이라고 내다봤다.

박은정 감정평가사는 근저당권이 설정된 물건은 3개월 연체되면 경매 절차에 들어가 나온다고 설명했다. 은행 연체율은 다른 기관에 비해 낮은 편이지만 상승하고 있으며, 감당하지 못하는 사람이 늘고 있다고 말했다. 사업을 하며 돈을 빌린 뒤 갚지 못해 강제경매로 넘어오는 경우도 있다고 덧붙였다.

그는 연체가 됐다면 자산을 팔아 해결하면 될 텐데 시장에서 원하는 가격에 팔리지 않아 경매까지 가게 된다고 설명했다. 앞으로는 지금보다 고금리 환경이 이어질 것이므로 누가 사 주겠느냐는 문제 제기가 시장의 신호라고 말했다.

하우스푸어가 늘어날 수 있다는 질문에 그는 집을 파는 길이 막히면서 시장에서 빠져나오는 확률이 낮아진다는 의미라고 답했다. 엑시트가 안 되면 감당하거나 경매로 내놓는 두 가지 중 하나를 택해야 하는데, 대부분은 유지하는 쪽을 택하게 된다고 말했다.

박은정 감정평가사는 장부상의 평가 이익은 많이 있더라도 호가를 내려서라도 팔 수 있어야 의미가 있다고 말했다. 호가를 떨어뜨려도 팔리지 않는 시장에서는 평가 이익이 실제 현금이 되지 못한다는 것이다.

그는 2013년 바닥에서 집을 판 사람들은 빚에서 해방되고 싶은 마음이 컸기 때문에 헐값에 처분했다고 설명했다. 엑시트 기간이 길어질수록 더 팔기 어려워지고, 감당할 수 있는 사람이라면 유지할 수 있지만 감당하지 못하면 유지할 수 없다고 말했다.

박은정 감정평가사는 지금 시장은 가격이 비정상적으로 많이 오른 시장이며, 그 가격이 옳은 이면에는 대출이 크게 기여했다고 진단했다. 거래가 많지 않아도 매물이 잠기면서 매도자는 비싸게 팔고 싶어 하고, 살 수 있는 사람은 가장 여유 있는 사람이라 그 둘이 만나 신고가가 형성됐다고 설명했다.

그는 가격이 떨어졌더라도 그 기간을 얼마나 버틸지 알 수 없는 상황에서 들어가 사는 것은 본인의 선택이지만, 개인적으로는 바람직하지 않다고 말했다. 대출을 받을 때는 감당 가능한 규모인지, 최대한 빚의 절대 금액을 줄이는 데 집중해야 한다고 조언했다.

박은정 감정평가사는 감정평가에서 가장 중요한 것은 기준 시점이라고 말했다. 가장 과열됐던 시점에 평가된 금액이 경매에 붙여져 낙찰되기까지 시간이 흐르는데, 그 사이 가격이 많이 떨어졌다면 감정가의 기준점을 다르게 잡아야 한다는 것이다.

또한 경매는 강제로 팔리는 상황이라 채무자의 이익을 최대한 고려해 시세의 가장 높은 수준을 반영해 법원 감정가가 정해지는 경향이 있다고 설명했다. 따라서 감정가를 그대로 믿으면 안 되고 낙찰가를 판단할 때 조정해야 한다고 말했다.

박은정 감정평가사는 서울 매물이 늘어난 배경으로 은퇴한 베이비붐 세대가 집을 파는 흐름을 언급했다. 은퇴를 하면 소득이 과거 수준과 달라지지만, 자녀 지원과 가족 부양 부담은 끝나지 않아 들어갈 비용은 오히려 늘어난다고 설명했다.

그는 이런 상황에서 이참에 정리하겠다는 선택을 하는 사람들이 나온다고 말했다. 생산인구 가운데 많은 수가 제2 베이비붐 세대라 이들의 은퇴가 계속 이어질 것이라는 전망도 함께 전했다.

진행자는 25억 원을 넘는 주택은 대출이 2억 원밖에 안 되고 보유세도 높아 돈이 있는 사람만 살 수 있어 그들만의 리그가 됐다는 의견을 소개했다. 박은정 감정평가사는 강남의 기존 거주자 가운데 갑자기 부자가 된 사람도 많지만, 새로 진입하는 사람은 그만큼 경제력이 있는 사람들이라고 답했다.

보유세는 현실화되고 있다. 소득이 없는 고령 소유자는 몇백만 원에서 천만 원 수준의 세금 부담을 지게 되는데, 자녀가 세금을 내 유지하거나 아예 파는 선택을 하는 사람도 있다고 말했다. 그는 집이 투자 관점으로 변질됐다며, 자기가 사는 곳에 만족하는 삶의 가치를 두라고 말했다.

박은정 감정평가사는 대출을 안 해줘서 집을 못 판다는 말은 대출을 안 해 주면 나와 같은 수준의 사람이 들어와야 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있다는 뜻과 같다고 설명했다. 대출이 막히면 같은 소득 수준의 매수자가 참여하기 어렵고, 결국 집을 사는 사람은 줄어든다는 것이다.

그는 못 파는 쪽은 매수자가 아니라 매도를 희망하는 사람들의 이야기라고 해석했다. 주거 효용의 차이가 크지 않은 만큼 주관적 가치나 동네 평판에 따른 격차는 시간이 지나면 조금 완화될 것이라고 전망했다.

박은정 감정평가사는 한남더힐 등 초고가 단지도 떨어지고 있다고 말했다. 영상에서는 한 연예인이 190억 원에 매입한 뒤 5월에 경매에 넘어갔다는 언급이 나왔는데, 자기 자금 약 40억 원에 대출을 더한 무리한 레버리지가 원인으로 지목됐다.

또 다른 사례로는 강남 땅을 160억 원에 사고 건축비 32억 원을 들여 지은 빌딩을 300억 원에 팔려 했으나 1년간 팔리지 않아 금융비용이 누적된 경우가 소개됐다. 그는 초고가 시장 참여자들의 소득 수준은 달라도 상황은 비슷하게 레버리지에 묶여 있다고 진단했다.

박은정 감정평가사는 빌라 전세 보증 문제 등 돈이 돌지 않아 생긴 문제가 확산되고 있다고 말했다. 채무 규모가 400억 원에 이르는 경우도 있다고 전해지며, 쉽게 해결될 문제가 아니라는 의견이 나왔다.

그는 지금 시장이 유동성 경제와 연관돼 있으며, 누구도 돈을 구하기 쉽지 않고 현금이 다시 귀해지고 있는 시장이라고 진단했다.