정부, 용산공원 부지 청년 주택 공급 검토…“빨라야 10년 뒤 입주”

용산공원 본체 부지는 용산공원 조성 특별법에 따라 공원 외 목적으로 사용이 엄격히 금지되어 있습니다. 약 300만 제곱미터 규모의 이 부지는 법적으로 공원으로만 활용하도록 못 박혀 있습니다. 장순원 기자는 "본체 부지를 공원 외의 목적으로 쓰지 않는다. 이게 이제 특별법에 못 박혀 있는데"라고 언급하며 현행법의 제약을 설명했습니다.

과거 미군기지였던 용산 부지에는 군용 유류, 화학물질, 발암물질 등 다양한 오염 물질이 토양에 심각하게 누적되어 있습니다. 장순원 기자는 "폐, 기름 그다음에 화학 물질이 바람 물질 이런 것들이 좀 밑에 있다고 해요"라고 전하며 오염의 종류와 심각성을 강조했습니다. 이러한 오염은 단순한 정화 작업으로는 해결하기 어렵고, 수년 이상 소요되는 난제를 안고 있습니다.

용산 기지 토양 오염 정화 작업에 대한 책임과 비용 부담을 두고 한국과 미국 간의 이견이 지속되고 있습니다. 미국은 소파(SOFA) 협정에 따라 실제적인 위험이 있을 때만 정화 비용을 부담하겠다는 입장인 반면, 한국은 부지 반환 시 입주 청소와 같이 무조건적인 정화가 이루어져야 한다는 입장입니다. 장순원 기자는 "미국은 소파 그니까 한미 협정에 따라서 정말 위험하고 실질적으로 피해가 있을 때 우리는 정화 비용을 된다 이거였고 한국 입장은 입주 청소 같은 거니까 무조건 해야 된다"고 언급하며 양측의 입장 차이를 설명했습니다. 이러한 책임 공방은 정화 작업 지연과 부지 반환 난항의 주요 원인이 되고 있습니다.

정부는 용산공원 전체가 아닌, 녹지 기능이 상실된 일부 지역에 제한적으로 청년 주택을 공급하는 방안을 검토 중이라고 밝혔습니다. 현재 후보지로 거론되는 곳은 방위사업청 부지, 군인 아파트 부지, 장교 숙소 5단지 등입니다. 이들 부지를 합하면 약 20만 제곱미터 규모의 주택 공급이 가능할 것으로 예상됩니다. 장순원 기자는 "녹지 기능을 상실한 곳에 제한적으로 청년 주택을 공급하는 방안을 검토 중이라고 밝혔고요"라고 전했습니다.

현행 용산공원 조성 특별법 조항을 개정하면 본체 부지 일부를 주택용지로 활용할 법적 근거가 마련될 수 있습니다. 본체 부지의 토지를 매각하지 않는 것을 전제로, 일부를 택지로 조성하여 주택 공급에 활용할 수 있도록 하는 단서 조항을 추가하는 방식입니다. 장순원 기자는 "그 토지를 매각하지 아니하는 걸 전제로 본체 부지 중에 일부를 택치로 조성해서 주택 공급에 활용할 수 있다. 요런 이제 단서을 하나 넣으면"이라고 설명했습니다. 실제로 2021년 당시 더불어민주당 의원들이 유사한 내용의 특별법 개정안을 발의한 사례가 있습니다.

2021년 강병원 의원이 발의한 용산공원 특별법 개정안 당시, 최대 8만 가구의 주택 공급이 가능하다는 주장이 제기되었습니다. 강 의원은 60만 제곱미터 미만의 범위에서 주택을 공급할 수 있도록 하고, 여기에 용적률 1000%를 적용하며 가구당 평균 면적을 70제곱미터로 가정하면 8만 가구를 건설할 수 있다고 설명했습니다. 장순원 기자는 "2021년에 강병원 의원이 이제 특별법 개정안을 냈을 때 당시에 이제 여기 60만 제곱미터 미만의 범위에서 이제 주택을 공급할 수 있도록 한다 이렇게 하면서 예 그 예로 든 게 여기다가 이제 용적률 1000%를 적용하면 그리고 1000%에다가 뭐 가구당 평균 면적을 70제곱미터짜리로 하면 8만 가구를 넣을 수 있다 이렇게 주장을 했었고"라고 당시 주장을 인용했습니다.

현실적으로 용산공원 내 가용 부지를 활용할 경우, 약 2만에서 3만 가구의 주택 공급이 가능할 것으로 추정됩니다. 어린이 정원 및 장교 숙소 부지 등을 모두 합치면 약 50만 제곱미터에 달하는데, 이 부지를 고밀 개발하고 전용률 70%를 가정했을 때 가능한 수치입니다. 이는 둔촌주공 아파트 단지보다 2~3배 높은 밀도로 개발될 경우를 상정한 것입니다. 장순원 기자는 "아까 말씀드렸던 군인 아파트 장교 숙소 땅을 다 합치면 한 50만 제곱미터 정도 되거든요 뭐 그러면 한 적게는 한 2만 가구 뭐 많게는 진짜 빡빡하게 지우면 한 3만 가구도 가능할까 싶긴 하거든요 그 정도까지 갈 수 있을 것 같아요"라고 예상했습니다.

용산 미군기지 부지의 토양 오염 정화에는 통상 3년에서 5년 정도가 소요될 것으로 예상됩니다. 하지만 이는 특별한 변수가 없을 때의 추정치이며, 공사 중 추가 오염이 발견되거나 정화 기준을 놓고 한미 간 갈등이 발생하면 10년 이상 걸릴 수도 있습니다. 과거 유엔사 부지의 경우, 기름 오염만 예상하고 시작했으나 벤젠, 톨루엔, 다이옥신 같은 발암물질이 계속 발견되면서 세 번의 조사와 정화 작업을 반복하여 총 17년이 걸린 사례도 있습니다. 캠프킴 부지에서는 문화재가 발견되어 정화 작업이 지연된 사례도 있어, 용산 부지의 정화 기간은 유동적일 수 있습니다.

토양 오염 정화 기간 4~5년과 건설 기간 4~5년을 고려하면, 용산공원 내 청년 주택의 최종 입주 시점은 빨라야 10년 뒤인 2036년경이 될 것으로 예상됩니다. 장순원 기자는 "빨라야 10년 네 2036년이나 되면 들어올까? 그럼 이번 정부 때는 어차피 괜히 말만 공급은 안 되는 건데 이번 정부의 노선이 이번 정부 안에 공급이 되는 거 아니면 다 안 한다잖아요"라고 언급하며 이번 정부 내 공급은 사실상 어렵다고 분석했습니다. 따라서 단기적인 주택 가격 안정 효과는 기대하기 어려울 것으로 보입니다.

용산공원의 개발 밀도에 대해서는 신중한 접근이 필요하다는 견해가 제시되었습니다. 장순원 기자는 "예를 들어서 너무 가운데에 뭔가 시설을 많이 짓는 그런 거는 안 하면 좋겠죠."라고 언급하며, 용산공원의 중심부에는 과도한 시설물 건설을 지양해야 한다고 밝혔습니다. 대신 공원의 본질을 훼손하지 않는 범위 내에서 외곽 지역 위주로 청년 주택을 배치하는 방안을 검토해야 한다는 입장입니다.

정부의 용산공원 청년 주택 공급 정책에 대해 정치적 해석이 제기되었습니다. 장순원 기자는 "지금 정부에서 제일 지지를 못 받는 계층이 청년 계층이잖아요. 아 이걸 너무 좀 정치적으로도 좀 해석할 수 있지 않나 좀 들어서 오히려 청년을 파는 거 아니냐 느낌."이라고 말하며, 현 정부가 청년층으로부터 낮은 지지율을 얻고 있음을 의식한 결정일 수 있다는 의구심을 표했습니다. 이는 청년 주거 지원의 진정성에 대한 논란으로 이어질 수 있습니다.

방위사업청 부지 및 군인 아파트 부지 등 일부 지역은 정밀 조사 결과에 따라 즉시 개발이 가능할 수도 있다는 의견이 나왔습니다. 그러나 오염되지 않은 부지라 하더라도 인접한 오염지의 환경적 안전성에 대한 우려가 제기됩니다. 장순원 기자는 "그 방사청 부지랑 그 군인 아파트 부지는 오염 상황에 따라서 삽을 뜰 수 있을 수도 있을 것 같아요. ... 오염된 그 땅은 방사청에 올라가 땅에 올라가는 아파트에 바로 앞마당이잖아요. 그럼 거기는 정화 안 하고 그냥 해어도 되는 건가"라고 의문을 제기하며, 오염 부지 인근 개발 시의 안전 문제를 지적했습니다.

국토교통부 장관과 오세훈 서울시장이 20일 만나 용산공원 주택 공급 문제를 놓고 단판을 지을 예정입니다. 양측은 주택 공급 부지 선정과 관련하여 팽팽한 입장 차이를 보이고 있어, 이번 면담에서 어떤 결론이 나올지 주목됩니다. 장순원 기자는 "그 국토부 장관하고 용산 그 용산공원 주택 공급 문제를 놓고 이제 오세운 시장하고 20일 날 내일 만나서 이제 단판을 짓는 거죠."라고 밝혔습니다.

용산공원 주택 공급 추진 배경에는 노무현 정부 시절 제정된 용산공원 특별법이라는 법적 제약이 존재합니다. 그동안 정부는 테니스장 등 소규모 유휴 부지를 최대한 활용하여 주택 공급을 시도했지만, 그 한계에 봉착했습니다. 언더스탠딩 측은 "굳이 따지면 특별법이라는 그 노무현 대통령 때 세운 특별법을 조금 건드리기가 조금 후순이었나 봅니다. 하나에 테니스장 300편까지 막 팍팍 긁어 봤는데도 주택 공급이 여의치 않다. 정말 최후의 카드로 용산 특별법으로 묶여 있는 곳은 용산을 한번 해보겠다."고 설명하며, 용산 부지가 더 이상 대안이 없는 상황에서 꺼내든 최후의 카드가 되었음을 시사했습니다.

전 세계 주요 국가의 수도 집값이 지속적으로 상승하는 현상은 경제 발전과 국민 소득 증가에 따른 자연스러운 결과로 분석됩니다. 경제가 발전하고 국민 소득이 늘어나며 사람들의 자산이 증가하면, 주식 등의 자산을 팔아 주택을 매수하려는 수요가 필연적으로 발생하게 됩니다. 언더스탠딩 측은 "전 세계 모든 나라의 수도의 집값이 계속 우상향하는 건 이건 그냥 뭐 만유인력의 법칙이었다. 경제가 계속 발전하고 국민 소득이 늘어나고 사람들의 자산이 늘어나고 주가도 오르고 하는데 그 돈으로 팔아서 집을 사겠다는 수요가 왜 안 생기 안 생기겠으며 생기면 집값은 계속 오르는 거죠."라고 설명하며, 이는 만유인력의 법칙과 같은 경제 원리라고 강조했습니다.

재개발·재건축이 고가 주택을 양산하여 집값을 올린다는 비판에 대한 반론도 제기되었습니다. 비싼 주택이 지속적으로 공급되어야 다른 고가 주택들의 상승 압력이 분산될 수 있다는 주장입니다. 만약 재개발·재건축을 통해 낡은 주택을 고급 주택으로 대체하지 않는다면, 기존의 5억 원짜리 집조차도 부족해지면서 전체적인 집값이 급등할 수 있습니다. 언더스탠딩 측은 "비싼 주택이 나오고 비싸져야지 재개발 재건축이 되고 그럼 그 가격에 다시 주값을 올리고 공급이 됐지만 집값은 계속 올라가는. 근데요. 그걸 안 하잖아요. 그러면 5억짜리 집조차도 부족해질 거 아니겠습니까? 비싼 집이 계속 공급이 돼야 다른 비싼 집들이 덜 비싸지죠."라고 설명하며, 비싼 주택의 공급이 시장 안정에 기여할 수 있다고 주장했습니다.