'덜 똘똘한 한 채' 부상, 마포 염리동 대기업 맞벌이 부부 관심 집중

마포구 염리동은 교통 접근성 측면에서 서울 내에서도 최상위권에 속하는 지역 중 하나로 평가받는다. 5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도가 지나는 공덕역과 가깝게 위치하여 광화문, 여의도, 서울역, 인천공항까지 환승 없이 빠르게 이동할 수 있다. 이러한 뛰어난 교통 환경은 특히 여의도와 광화문으로 출퇴근하는 대기업 맞벌이 부부들에게 큰 장점으로 작용하여 직주근접 수요가 매우 높다.

최근 정부의 세제개편안 발표 이후 주택 시장의 흐름에 변화가 감지되고 있다. 과거에는 '원베일리'와 같은 고가 아파트, 즉 '똘똘한 한 채'가 큰 인기를 끌었으나, 최근에는 '덜 똘똘한 한 채'라는 용어가 다시 주목받기 시작했다. 이는 세제 변화에 따라 주택 선택 기준이 달라지고 있음을 시사한다.

정부가 최근 발표한 세제개편안에 따르면, 고가 주택에 대한 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 여기서 고가 주택의 기준은 공시 가격 22억 원 이상으로, 시세로 환산하면 약 32억 원이 넘는 아파트들이 해당한다. 이러한 정책 변화는 고가 주택 소유자들에게 상당한 세금 부담으로 작용할 것으로 예상된다.

고가 주택 보유세 부담 증가에 따라 공시가 22억 원(시가 32억 원) 바로 아래 구간인 20억에서 30억 원 사이의 아파트들이 새로운 대안으로 떠오르고 있다. 이들 아파트는 어느 정도 수준의 생활 환경을 갖추고 있으며 투자 가치도 보유하고 있어 주거 만족도가 높다. 동시에 보유세 부담은 고가 주택보다 훨씬 적다는 장점이 있어 수요가 집중될 것으로 분석된다.

서울에서 20억에서 30억 원 사이의 아파트가 주로 분포하는 지역은 마포, 용산, 성동구로 대표되는 '마용성' 한강 벨트이다. 이들 지역은 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 '덜 똘똘한 한 채'를 찾는 수요자들에게 매력적인 선택지로 꼽힌다. 세제 부담을 줄이면서도 서울의 핵심 지역에 거주하려는 수요가 이곳으로 집중될 가능성이 높다.

마포구 내에서도 자녀 교육을 중요시하는 학부모들 사이에서 선호도가 높은 학군지가 부상하고 있다. 특히 염리초등학교는 마포구 거주 학부모들이 자녀를 보내고 싶어 하는 학교로 꼽히며, 이 지역은 '미니 대치동'이라고 불릴 정도로 교육 환경이 우수하다는 평가를 받는다. 염리초등학교를 중심으로 형성된 교육 인프라는 젊은 학부모들의 유입을 촉진하는 요인이 되고 있다.

염리초등학교는 공립학교임에도 불구하고 사립학교 수준으로 교육 환경이 잘 조성되어 있어 학부모들의 선호도가 높다. 특히 방과후 프로그램이 체계적으로 운영되고 있으며, 학교 근처 대흥역 일대에 학원가가 형성되어 있어 사교육 접근성도 우수하다. 이러한 장점들이 복합적으로 작용하여 염리초등학교는 마포구 학부모들 사이에서 높은 인기를 누리고 있다.

염리초등학교 배정 단지들이 위치한 공덕역과 마포역 사이 블록은 여의도와 광화문 사이에 위치하여 직주근접성이 매우 뛰어나다. 이는 여의도와 광화문으로 출퇴근하는 대기업 맞벌이 부부들에게 특히 매력적인 요소로 작용한다. 우수한 학군과 편리한 출퇴근 환경이 결합되어 이 지역은 안정적인 주거와 교육 환경을 동시에 추구하는 수요층에게 높은 인기를 얻고 있다.

2003년에 입주하여 23년차가 된 마포 자이 1차 아파트는 재건축을 통해 지어졌음에도 불구하고 관리가 매우 잘 되어 깔끔한 인상을 준다. 최근 전용 84㎡가 26억 원에 거래되며 '덜 똘똘한 한 채'의 기준인 20억에서 30억 원대 아파트에 해당한다. 연식에 비해 우수한 관리 상태와 적정 수준의 가격대가 맞물려 수요자들에게 매력적인 선택지로 평가받고 있다.

세양 청마루 아파트는 염리초등학교와 매우 가까운 초품아(초등학교를 품은 아파트) 단지이지만, 나홀로 아파트라는 특성상 거래에 어려움이 있는 것으로 나타났다. 단 한 동으로 이루어진 총 88가구 규모의 소규모 단지로, 이러한 규모의 한계는 향후 거래 시 유동성을 떨어뜨리는 요인으로 작용한다. 실제로 전용 84㎡ 기준 최근 1년간 거래가 없으며, 올해 들어서도 거래 기록이 없는 상황이다.

이편한세상 마포 리버파크와 래미안 마포 리버웰은 재개발을 통해 들어선 약 10년차 신축 아파트들이다. 이들 단지의 국민평형(전용 84㎡)은 최근 27억에서 28억 원대에 거래되고 있다. 앞서 살펴본 마포 자이 1차(26억 원대)에 비해 신축 아파트로서의 프리미엄이 가격에 더 반영된 것으로 보인다. 이는 마포 지역 내에서도 준신축급 아파트에 대한 수요가 꾸준함을 보여준다.

마포 태영 아파트는 염리초등학교 배정 단지에 속하며, 앞서 살펴본 단지들보다 연식이 다소 오래되어 보인다. 이 아파트의 국민평형은 현재 21억 원대에 거래되고 있어, 20억 원대 초반의 '덜 똘똘한 한 채'를 찾는 수요층에게 선택지가 될 수 있다. 염리초 학군 이점을 유지하면서도 상대적으로 낮은 가격대로 진입할 수 있다는 장점이 있다.

공덕 삼성 래미안은 마포 자이 1차와 지리적으로 인접해 있지만 약 5억 원 가량의 시세 차이를 보인다. 단지 내 일부 오르막길이 있고 역까지의 거리도 마포 자이보다 다소 멀다는 특징이 있다. 그러나 이 단지는 총 1,992가구 규모로 마포 지역에서 마포 래미안 푸르지오 다음으로 큰 대단지 아파트이다. 전용 59㎡, 84㎡, 114㎡ 등 다양한 주택형으로 구성되어 중소형 주택 수요도 충족시킨다. 1999년에 준공된 이 단지는 대단지의 이점을 바탕으로 안정적인 주거 환경을 제공한다.

공덕 삼성 래미안은 재개발을 통해 지어진 아파트로, 총 16개 동 중 2개 동, 즉 1,992가구 중 568가구(약 30%)가 서울시 소유의 임대 아파트로 구성되어 있다. 이 단지는 2020년에 리모델링 추진위원회를 설립하여 리모델링을 추진했으나, 주민들 간의 찬반 갈등으로 아직 조합 설립에는 이르지 못했다. 이미 높은 밀도로 지어져 있어 공사비 부담이 클 것으로 예상되지만, 리모델링을 통해 신축급 아파트로 탈바꿈할 경우 상당한 가치 상승을 기대할 수 있을 것으로 보인다.

공덕 삼성 래미안의 국민평형(전용 84㎡)은 최근 21억 7천만 원에서 21억 8천만 원대에 거래되며 21억 원대 시세를 형성하고 있다. 특히 전용 59㎡는 작년 초 약 12억 원대에 거래되었으나 최근에는 17억 원대에 거래될 정도로 크게 상승했다. 과거에는 여의도, 광화문 맞벌이 부부들이 첫 집으로 많이 고려했던 단지였으나, 최근 가파른 시세 상승으로 인해 진입 장벽이 높아졌다. 편리한 출퇴근과 염리초 학군, 단지 규모 등 여러 장점으로 인해 수요가 꾸준히 유입되며 가격 상승을 견인하고 있는 것으로 보인다.

대흥역 일대에는 대치동의 유명 학원들이 분점을 내면서 '미니 대치동'이라 불릴 정도로 학원가가 형성되고 있다. 물론 대치동, 목동, 평촌과 같이 대형 학원들이 밀집된 형태는 아니지만, 골목 곳곳에 논술, 과학, 영어, 수학 등 다양한 대형 학원들이 점차 늘어나고 있는 추세다. 이러한 학원가 조성은 염리초등학교를 중심으로 형성된 우수한 교육 환경과 시너지를 내며 마포구 학군지로서의 위상을 더욱 높이고 있다.

경의선 숲길은 6.3km에 이르는 긴 선형 공원으로, 경의선 지상철이 있던 자리에 조성되었다. 이 숲길을 따라서는 분위기 좋은 카페와 식당들이 입점하며 상권이 형성되어 있다. 경의선 숲길은 경의중앙선 가좌역부터 홍대입구역, 공덕역을 지나 용산구 효창공원역까지 길게 연결되어 있으며, 연남동 구간은 '연트럴 파크'라는 별칭으로 불릴 만큼 주민들의 사랑을 받는다. 1904년 건설된 경의선 철도의 일부가 2005년 지하화되면서 방치된 지상 부지를 서울시가 철도공단으로부터 무상 임대하여 2016년에 현재의 긴 공원으로 최종 완성했다. 이곳은 그늘이 많아 쾌적하며 도시 속 휴식 공간이자 활기찬 상권으로 자리매김했다.

경의선 숲길 조성은 녹지가 부족했던 마포구에 훌륭한 휴식 공간을 제공하며 지역 주민들의 삶의 질을 향상시켰다. 넓은 그늘과 쾌적한 환경을 갖춘 이 공원은 주민들이 달리기나 산책을 즐기는 장소로 사랑받고 있다. 또한 숲길을 따라 발달한 상권은 지역에 활기를 불어넣으며, 경의선 숲길은 마포구의 부족한 녹지 문제를 해결하는 동시에 커뮤니티 공간으로서 중요한 역할을 하고 있다.

공덕역은 5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도 등 네 개의 노선이 지나는 쿼드러플 역세권으로, 서울 최고의 교통 요지로 꼽힌다. 광화문, 여의도, 서울역, 인천공항까지 환승 없이 빠르게 이동 가능하며, 역 주변 자체에도 풍부한 일자리가 밀집해 있다. 오일, 효성, 유진 그룹 등 대기업들이 입주해 있으며, 새로 재건축될 오피스에는 키움 그룹 계열사들이 입주할 예정이다. 또한 스타트업 지원 기관도 위치해 있어 스타트업 일자리 역시 매우 많아 직주근접을 원하는 수요자들에게 최적의 환경을 제공한다.

마포구 일대 아파트들은 교통, 학군, 일자리, 환경 등 여러 면에서 우수하여 '육각형 아파트'로 불릴 만하다. 이미 좋은 동네이기 때문에 향후 대규모 개발 호재나 추가적인 급격한 가치 상승 요인은 많지 않을 것으로 예상된다. 그럼에도 불구하고 최근 발표된 세제개편안으로 인해 고가 주택의 보유세 부담이 늘어나면서, 마용성 한강 벨트로 대표되는 20억~30억 원대 '덜 똘똘한 한 채'에 대한 수요가 얼마나 더 집중될지 관심이 쏠리고 있다. 이러한 정책 변화가 마포구 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 지속적으로 주목할 필요가 있다.