서울 집값 하락, 단기적 요인에 그쳐

2015-16년 및 코로나19 팬데믹 시기에는 대출 급증이 집값 급등을 유발했으나, 현재는 대출 규모가 과거 급등기와 차이가 크다. 현재 누적 대출은 40~50조 원 수준으로, 과거 대중의 무분별한 ‘영끌’ 현상과는 다른 대출 환경이 조성됐다.

현재는 높은 금리와 강화된 규제로 인해 대출 자체가 어려워졌다는 점이 과거와 다르다.

2% 금리에서 6%로 오르는 경우와 5% 금리에서 6%로 오르는 경우의 이자 부담은 심리적으로 큰 차이를 보인다. 2%에서 6%로 인상될 경우 월 이자 부담이 크게 늘어나지만, 5%에서 6%는 상대적으로 부담이 적다.

현재의 고금리 상황은 대출 자체에 대한 심리적 공포를 불러일으킨다. 대출을 꺼리는 심리가 오히려 시장에 기회를 만들 수 있다는 분석이 나온다.

대출 규제와 고금리 기조로 인해 경매 입찰을 주저하는 분위기가 확산하고 있다. 대출에 대한 공포가 커지면서 시장에 참여하려는 사람들이 줄어들고 있다.

이러한 분위기는 다주택자의 진입을 제한하고, 초보자 중심의 경매 시장을 형성하는 요인이 된다. 수도권 외곽 소형 물건이나 주요 재건축 단지 경매를 활용하여 투자 기회를 모색할 수 있다.

그러나 신속통합기획을 추진할 경우 용적률을 340~360%까지 확보할 가능성이 있다.

용적률 상향을 통해 사업성을 높이고, 영동대교 파노라마 뷰를 확보하는 것이 강점으로 작용한다. 사업성 개선을 위해서는 대형 평형과 소형 평형의 적절한 조합이 필요하다.

84㎡를 큰 평수가 가져갈 수 있도록 설계하는 것이 핵심이다.

한강뷰 확보는 운과 추첨 결과에 크게 좌우되는 요소로 작용한다. 단지 규모에 맞는 효율적인 평형 배정 전략이 중요하다.

단독 재건축 시 사업성이 낮은 소단지를 보완하는 방식이다.

주변 토지와 통합 개발하여 도로 접면을 활용하는 모델이 예상치 못한 가치 상승을 가져올 수 있는 투자처로 주목받는다.

역세권 용적률 상향을 고려해도 지가가 비싼 지역에서는 추진이 쉽지 않다.

200세대 이하 소단지의 재건축은 현실적인 한계에 부딪힌다. 따라서 민간 도심 복합사업을 통한 개발이 성장 거점으로서 유효한 대안으로 평가받는다.

20억대 고가 아파트 대신 접근성이 좋은 6억대 빌라를 매수하는 전략이 유효할 수 있다. 이때 전세가율이 높은 물건은 주의해야 할 사항이다.

더블 역세권의 강남에서 민간 도심 복합사업을 통해 성장 거점이 될 수 있는 조건을 갖춘 곳은 소수에 불과하여 희소성이 높다.

재개발 단계에서는 즉각적인 실거주가 필수는 아니다. 하지만 비과세 혜택을 받기 위해서는 일정 기간 실거주 요건을 충족해야 한다.

물건 조사를 통해 맞춤형 투자처를 추천받는 것이 도움이 된다. 개발 단계별 실거주 필요성과 세금 혜택을 사전에 파악하는 것이 중요하다.

2035년까지의 공급 물량과 시장 변화를 분석할 때, 하락기가 깊게 나타나도 기간은 짧고 V자 반등이 이어질 것으로 전망된다. 이러한 패턴은 투자자들에게 큰 걱정거리가 아니다.

따라서 장기 보유 전략을 택하는 경우 하락기에도 크게 우려할 필요가 없다.

용산 등 소규모 지역 개발만으로는 서울 전체 주택 수요를 해결하기 어렵다는 평가다.

공급을 통한 집값 하락 가능성은 사실상 배제된다. 서울 부동산 시장은 구조적으로 공급이 원활하게 이루어지기 어려운 구조를 지닌다.

유동성 외면의 판단 기준은 지리적 지역(서울), 상품군(아파트), 거래 방식(매매) 세 가지다.

다른 지역이나 다른 상품이 훨씬 유리할 때 유동성은 서울 아파트에서 이탈한다. 지방으로의 자금 흐름, 아파트 외 상품의 인기, 매매보다 전·월세 선호 여부가 주요 변수로 작용한다.

향후 5~10년 안에 지방이 서울보다 훨씬 유리해질 가능성은 낮다. 서울이라는 공간적 이점은 투자자들에게 강력하게 작용하는 요소다.

자산이 해외로 유출되지 않는 한, 서울 내에 갇혀 있을 확률이 높다. 서울 아파트 매매 시장을 대체할 만큼 지방 투자처의 희소성은 높지 않다.

자가 매입의 이득이 전·월세보다 낮다고 판단될 때 유동성이 전·월세 시장으로 이동한다. 집값 상승에 대한 기대감이 사라져야 매매 시장 이탈이 발생한다.

전세나 월세가 극단적으로 유리하려면 대출 지원이나 낮은 이자율 등의 정책이 동반되어야 한다. 시장 참여자들은 경제적 계산을 통해 매매가 유리한 상황을 선호하는 경향을 보인다.

지방은 장기간 공급 부족으로 집값이 오르고 있어 서울보다 지방이 상대적으로 유리했다.

2010년경 MB 정부 당시 도시형 생활주택 공급으로 빌라가 아파트보다 유리한 환경이 조성되기도 했다. 1억 미만 대출 규제 예외 등을 활용하여 빌라 시장으로 유동성이 쏠리는 현상이 발생했다.

이는 매매가 상승이 없는 상황에서 전세 선호 현상을 심화시키는 결과를 가져왔다.

전세자금 대출은 전세금이 올라도 대출 연장과 추가 대출을 통해 세입자가 내 돈 투입을 최소화할 수 있게 하면서 장기간 유동성 외면이 유지될 수 있었던 원인으로 작용했다.

서울 부동산 시장에서 단기 하락은 가능하지만, 중장기적인 급락은 어렵다는 분석이 지배적이다. 정권 교체나 사회 혁명과 같은 큰 변화가 없는 한 급격한 집값 하락을 기대하기는 무리다.

공급 부족 현상이 시장의 상수처럼 자리 잡았기 때문에, 유동성이 외면하지 않는 이상 중기·장기 하락은 발생하기 어렵다. 세상이 크게 바뀌지 않는 한 현재의 흐름이 이어질 가능성이 높다는 관점이다.

단기적인 금리 급등으로 인한 하락은 정부 대책에 따라 원상 복구될 가능성이 높다. 그러나 중장기적인 하락은 시장의 자정 작용에 따른 ‘물극필반(物極必反)’ 현상에서 발생할 수 있다.

이는 전세 가격은 크게 오르지 못하고 매매 가격만 극단적으로 올랐을 때 나타나는 조정이다. 이 경우 하락 기간은 3년에서 5년까지 소요될 수 있는 점진적인 형태를 띤다.

시장 논리에 따라 자연스럽게 조정을 거치는 형태가 유일한 중장기 하락 시나리오로 전망된다.