세제 개편안 발표, 다주택자 및 1주택자 대응 전략은?

부모님으로부터 자금을 지원받을 때 증여세 부담을 줄이기 위해 차용증을 작성하고 이자를 지급하는 방식은 법적으로 문제가 되지 않는다. 최진곤 전문가는 이러한 방식이 불법이 아니며, 과도하지 않은 금액과 본인 상환 능력이 뒷받침된다면 충분히 활용할 수 있다고 설명했다. 이는 증여세를 합법적으로 절감할 수 있는 하나의 방안으로 제시된다.

질문자는 강남보다는 강북 지역의 한강 야경이나 도심 빌딩 숲을 선호하며 밤섬 현대 아파트 등 한강 조망이 가능한 아파트를 고려하고 있다. 반면, 실제 사업장 인근인 가양동 CJ 부지에 신규 분양되는 아파트의 투자가치 또한 저울질하며 고민을 드러냈다. 이는 개인의 주거 만족도와 부동산 투자로서의 가치 사이에서 선택의 어려움을 보여주는 사례로, 두 가지 가치 중 어느 것에 더 중점을 두어야 할지 판단이 필요한 상황이다.

최진곤 전문가는 CJ 부지 내 신규 아파트 분양 계획이 확정되면 청약에 도전해보는 것을 권했다. 다만, 청약 가점이 낮아 당첨이 어렵다면 프리미엄을 주고 분양권을 매수하는 방안도 고려할 수 있다고 조언했다. 하지만 서울 지역 아파트는 전매 제한 규정이 적용되므로, 이를 사전에 확인하고 투자 전략을 세워야 한다고 덧붙였다.

최진곤 전문가는 관심 단지에 청약을 먼저 시도해 본 후 결과를 보고 결정하는 것이 좋다고 조언했다. 만약 청약에 당첨되지 않더라도 밤섬 현대 아파트 등 기존에 고려했던 단지에 실거주하며 전매 제한 기간인 약 3년 동안의 공백기를 활용하는 전략을 제시했다. 이는 청약 결과에 일희일비하기보다는 장기적인 관점에서 투자와 주거 계획을 유연하게 가져가는 방안이다.

현재 상가주택을 보유하고 있는 질문자는 상가 임대료 수입으로 현금 흐름을 유지하며 주거지를 마련하는 것에 대한 고민을 안고 있다. 현재 가용 현금은 6억 5천만 원에서 7억 원 선이며, 부모님으로부터 대출을 받아 주택을 마련하는 계획도 고려 중이다. 상가 운영과 주거지 이동 사이의 현실적인 괴리가 발생하고 있어, 안정적인 현금 흐름을 유지하면서 동시에 주거 안정성을 확보할 수 있는 방안을 모색해야 한다.

최진곤 전문가는 우선적으로 관심 있는 단지의 청약 가능성부터 타진해볼 것을 제안했다. 청약 당첨 여부에 따라 향후 투자 계획의 방향이 달라질 수 있기 때문이다. 분양가 상승 가능성을 염두에 두고, 입지가 좋은 단지의 경우 지역 내 대장주가 될 가능성도 있다고 설명했다. 또한 전매 제한 규정을 확인하고 장기 보유 전략을 고려해야 한다고 강조했다.

최진곤 전문가는 밤섬 현대 아파트와 같이 한강 조망권이 있으나 '나홀로 아파트'의 경우 투자 관점에서는 상승 탄력이 약할 수 있다고 지적했다. 한강 조망권과 같은 실거주 만족도는 높을 수 있지만, 대단지 아파트에 비해 투자 가치 상승 여력이 제한적이라는 의미다. 따라서 상가 자산 처분을 포함해 강남권 등으로 이동하는 것을 적극적으로 고려해볼 필요가 있다고 조언했다.

현재 본인 명의로 4주택, 자녀 명의로 각각 2주택씩 총 8주택을 보유 중인 질문자는 다주택 포트폴리오 정리에 대한 고민을 밝혔다. 과거 1억 미만 공시가격 주택 투자 열풍에 따라 주택 수가 늘어났지만, 최근 역전세 문제 등으로 처분 시 손익 계산이 복잡해진 상황이다. 최진곤 전문가는 이러한 주택들을 월세로 전환하여 현금 흐름을 확보할지, 아니면 적절한 시점에 처분할지에 대한 신중한 판단이 필요하다고 조언했다.

의뢰인은 과거 공시가격 1억 원 미만 주택 투자 열풍 당시 자녀 명의로 주택을 매수하여 취득세 혜택을 받았음을 언급했다. 당시에는 세금 부담이 적어 다주택 투자가 유리했으나, 현재는 부동산 시장 환경이 크게 변화했다. 최진곤 전문가는 이제는 과거의 투자 방식이 아닌 현재 시점에서의 매각 수익성을 면밀히 분석하고, 보유 주택의 가치를 재평가하여 포트폴리오를 조정해야 한다고 강조했다. 이는 과거의 성공 방식이 현재에도 유효하지 않음을 인지하고 새로운 전략을 수립해야 한다는 의미다.

과거에는 상가주택 전체를 주택으로 간주하여 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었으나, 현재는 규정이 변경되었다. 최진곤 전문가는 이제 주택으로 사용되는 부분에 대해서만 비율만큼 비과세가 적용된다고 설명했다. 따라서 상가주택을 보유한 경우, 공시가격이 10억 원을 초과할 경우 세금 계산 방식이 복잡해질 수 있으므로 정확한 세금 확인이 필요하다.

최진곤 전문가는 세무사들이 세금 산출에는 강점이 있지만, 부동산의 입지 분석에는 한계가 있을 수 있다고 지적했다. 따라서 부동산 처분이나 매수 시에는 세무적인 판단뿐만 아니라 해당 부동산의 입지 가치 분석이 반드시 병행되어야 한다고 강조했다. 세금만 고려하여 투자를 결정할 경우, 장기적인 관점에서 손실을 볼 수 있으므로 전문가의 종합적인 자문을 구하는 것이 중요하다.

자녀 명의로 임대 주택을 보유하고 있을 경우, 현재는 자녀의 소득이 없어 문제가 되지 않을 수 있지만, 향후 자녀의 근로 소득과 임대 소득이 합산되어 세금 부담이 크게 늘어날 수 있다고 최진곤 전문가는 경고했다. 그는 임대 수익보다는 양도 차익 극대화에 집중하는 것이 중요하며, 자녀가 임대 주택을 보유할 경우 추후 본인 명의로 주택을 구매하는 데 어려움을 겪을 수도 있다고 덧붙였다.

최진곤 전문가는 7~8년 전 다주택 소유가 트렌드였던 시기와 현재의 부동산 투자 환경이 완전히 달라졌다고 설명했다. 과거에는 이러한 투자 방식이 합리적이었을 수 있지만, 현재는 시장의 흐름이 크게 변화했기 때문에 과거의 방식만을 고수하다가는 자산 처분에 어려움을 겪을 수 있다고 경고했다. 변화된 트렌드를 정확히 파악하고 이에 맞는 전략을 수립하는 것이 중요하다고 강조했다.

현재 부동산 시장의 전반적인 흐름은 '똘똘한 한 채'로 집중하는 방향으로 바뀌고 있다. 최진곤 전문가는 다수의 주택을 보유한 경우 처분하는 데 시간이 오래 걸리고 어려움이 있을 수 있다며, 궁극적으로 똘똘한 한 채를 확보하는 것이 향후 자산 증식에 유리하다고 조언했다. 그는 부동산 시장의 흐름을 꾸준히 관찰하며 변화에 능동적으로 대처해야 한다고 강조했다.

최진곤 전문가는 하반기에 매매가, 전세가, 월세가 모두 상승할 것으로 전망했다. 초고가 주택은 당분간 주춤할 수 있지만, 고가 주택은 다시 오를 가능성이 크다고 보았다. 따라서 이 시점을 잘 활용하면 상급지로 이동하는 것이 더욱 수월할 수 있다고 조언하며, 변화하는 시장 트렌드에 맞춰 '똘똘한 한 채' 전략과 상급지 이동 타이밍을 잘 노려야 한다고 강조했다.