비거주 1주택 보유세 강화, 전월세 시장에 악영향 우려

정부가 실거주 중심 과세를 강화하기 위해 비거주 1주택자의 보유세를 크게 높이는 방향으로 세제 개편안을 마련했습니다. 같은 1주택자라도 거주 여부에 따라 세금 과세 체계가 완전히 달라진 것이 가장 큰 특징입니다. 이로 인해 비거주 1주택자, 특히 고가 주택 보유자들이 집으로 실거주를 하려는 움직임이 나타나고 있습니다. 이러한 움직임은 전월세 공급 물량 감소로 이어져 고가 전월세 시장의 가격 상승을 유발할 수 있다는 분석입니다.

언론에서는 집주인이 실거주로 전환하면서 전월세 공급 물량이 줄어 가격이 올라갈 것이라고 전망하고 있습니다. 반면 정부는 집주인이 기존에 거주하던 주택이 다시 임대 시장에 공급될 것이므로 전체 임대차 물량 감소는 제한적일 것이라는 상반된 입장을 보였습니다. 정부와 언론 간의 이러한 입장 차이는 정책의 실제 효과에 대한 혼란을 가중시키고 있습니다.

감성적인 접근보다는 객관적인 지표를 활용하여 합리적인 의사결정을 내리는 것이 중요합니다.

집주인이 세금 부담 때문에 고가 주택에 실거주로 전환하면 해당 지역의 전세 가격은 공급 감소로 인해 상승할 가능성이 큽니다. 반면, 집주인이 기존에 살던 외곽 지역의 임대차 시장은 공급이 늘어나면서 가격이 하락할 수 있습니다. 따라서 이번 세제 개편안으로 인한 전월세 시장의 영향은 지역적인 편차가 분명하게 나타날 것이라고 예상됩니다.

정부는 매매 시장에서는 매물 출회를 유도하여 거래량 증대와 가격 안정을 기대하고 있습니다. 신규 공급이 어렵기 때문에 기존 매물 출회로 시장을 지탱하겠다는 전략입니다. 그러나 집값을 잡기 위해서는 신규 공급이 필수적인데, 기존 물량 공급만으로는 거의 도움이 되지 않습니다. 정부가 기존 물량이 많이 나오면 시장 가격을 잡을 수 있다고 착각하는 듯한 모순된 정책 접근을 보이고 있다는 지적입니다. 이러한 상반된 논리는 시장에 혼란을 줄 수 있습니다.

정부가 매도를 많이 시키면 집값이 안정될 수 있다고 주장하지만, 집을 판 매도자는 다시 수요자가 되어 다른 집을 사야 합니다. 결국 시장 전체를 놓고 보면 공급이 1 늘고 수요가 1 느는 '제로섬 게임'에 불과하며, 아무런 의미 없는 결과로 이어집니다. 그런데 정부는 임대차 시장에서는 물량 감소가 제한적일 것이라고 해명하면서, 매매 시장에서는 매물 출회가 집값을 잡는다고 전혀 상반된 해석을 내놓고 있어 일관성 없는 정책 운영이라는 비판을 받고 있습니다.

집을 팔고 무주택자가 되어 임대차 시장으로 진입하는 경우는 실무에서 거의 발생하지 않지만, 만약 이런 상황이 발생한다면 매매 시장에는 매물 공급이 늘어 안정화될 수 있습니다. 그러나 동시에 임대차 시장에서는 수요가 급증하기 때문에 전월세 가격이 급등할 수밖에 없습니다. 이는 한 시장의 안정화가 다른 시장의 불안정을 초래하는 풍선 효과로 이어질 수 있음을 시사합니다.

기존의 물량이 시장에 나온다고 해서 시장 안정화에 실질적인 도움이 되기 어렵습니다. 가격 안정을 위해서는 결국 신규 공급이 필수적이지만, 정부는 공공성 위주의 공급 정책을 고수하면서 원활한 공급이 이루어지지 않아 가격이 계속 상승하는 구조가 나타나고 있습니다. 기존 물량은 시장의 전체적인 파이를 키우는 것이 아니라 기존 파이 내에서 이동하는 것에 불과하다는 지적입니다.

이승훈 소장은 수년째 자신이 거주할 수 있는 집 한 채 정도는 마련하지 않으면 전세 시장의 파고로부터 헤어나지 못하고 '렌트푸어'가 될 수 있으며, 나아가 '전세 난민'이 될 수 있다고 강력하게 경고해 왔습니다. 최소 3년 전부터 이러한 메시지를 지속적으로 강조해왔다는 설명입니다. 이는 전세 시장의 불안정성과 무주택자의 어려움을 예측한 발언으로 풀이됩니다.

따라서 전세 시장에 대한 면밀한 주시와 대비가 필요하다고 언급했습니다.

대부분의 경우, 양도세를 아껴보려 서울 핵심지에 있는 부동산을 팔고 지방에 있는 집을 사는 순간 재산 가치가 급전직하할 수 있다고 경고했습니다. 세금을 아끼려다가 더 큰 손해를 보는 '소탐대실'의 형태가 될 수 있다는 지적입니다. 이는 단순히 세금 절감만을 고려한 의사결정이 장기적인 자산 가치 하락으로 이어질 수 있음을 의미합니다.

이번 정책으로 세금 부담을 줄이기 위해 자신의 집으로 실거주를 하려는 집주인들이 많아질 것으로 예상됩니다. 이러한 현상은 전월세 시장을 다시 자극하고, 결국에는 매매 가격까지 자극하여 동반 상승을 유발할 수 있습니다. 결과적으로 이번 정책 또한 시장 안정화에 별다른 효과를 내기 어려운 '별 볼 일 없는 정책'이 될 것이라는 회의적인 시각을 드러냈습니다.

공공 도심 복합 사업 확대, 사업 기간 단축 등 정부가 내세우는 방안들은 실제로는 빠른 공급으로 이어지기 어려운 한계를 가지고 있습니다. 따라서 현재 추진 중인 공공 중심의 공급 정책만으로는 주택 시장의 불안정을 해소하기 어려울 것이라는 분석입니다.

이는 기존 주택을 팔고 같은 단지 내 다른 주택을 다시 구매하는 방식으로, 양도세 부담을 줄이기 위한 전략입니다. 나중에 팔 때 왕창 세금을 물기보다는, 현재 혜택을 받아 팔고 취득 가격을 높여 양도세 부담을 줄이는 것입니다. 이러한 '제자리 갈아타기'는 양도세 절감을 위한 실질적인 움직임으로 나타나고 있습니다.

스스로 집을 팔고 스스로 다시 사는 '제자리 갈아타기'와 같은 상황에서는 시장 안정화 효과를 기대하기 어렵습니다. 결국 세금을 통해 집값을 잡으려는 시도 자체는 큰 의미가 없다는 분석입니다. 이는 세금 정책이 시장의 근본적인 수요와 공급 원리를 바꾸기 어렵다는 점을 시사합니다.

현재 수도권 민간 아파트 10채 중 3채가 반년간 계약이 되지 않는 미분양 상태를 보이고 있습니다. 서울은 초기 분양률이 100%에 달하지만, 경기도 외곽이나 인천 지역은 아직 시장이 활성화되지 못하고 있습니다. 이러한 미분양 주택 중 조건이 좋은 매물은 서둘러 주워 담아야 할 투자 기회로 제시되었습니다. 서울 접근이 어려운 이들은 미분양 주택을 매수하고 2~3년 기다리면 자산 증식에 큰 도움이 될 것이라는 조언입니다. 정책과 금리 인상이 상승 순서를 지연시킬 수는 있지만, 결국 우상향할 것이라는 장기적인 관점을 제시했습니다.

준공업 지역의 용적률은 400%로, 2종 및 3종 주거지의 용적률 250~300%보다 기본 용적률이 훨씬 높습니다. 여기에 추가적인 인센티브까지 가능하여 성수동이나 영등포구 같은 준공업 지역은 주택 공급 잠재력이 굉장히 크며, 파격적인 혜택이 나올 수 있는 지역들로 평가됩니다. 이러한 지역은 향후 주택 공급의 핵심적인 역할을 할 수 있을 것으로 보입니다.

조만간 후속 대책이 발표될 것이라는 소식이 있지만, 전반적인 기조가 공공 위주로 흘러가고 있어 큰 기대는 어렵다고 밝혔습니다. 현재 공공과 민간의 공급 비중이 거의 9대 1 수준인데, 민간이 대부분의 주택 공급 업무를 담당해왔습니다. 만약 정부가 공공 위주로 개발을 추진하게 되면, 안 그래도 부족한 주택 공급이 적재적소에 이루어지기 힘들 뿐더러, 정부의 계획대로 되지 않을 경우 집값은 훨씬 더 많이 뛸 것이라는 우려를 표명했습니다. 수없이 지적했지만 바뀌지 않는 현실에 대한 아쉬움도 드러냈습니다.

매수자들이 급매를 기다리는 경향에 대해 역지사지의 관점에서 시장을 바라볼 것을 조언했습니다. 자신의 집이 10억에서 15억이 되었는데 매수자들이 13억짜리를 기다린다면, 매도자는 과연 그 금액에 팔겠냐는 질문입니다. 수천 건의 상담 결과, 거의 단 한 명도 싸게 팔겠다는 사람이 없었다는 점을 지적하며, 급매를 기다리다 보면 시장가보다 더 높아질 확률이 90% 정도라고 강조했습니다. 설령 가격이 내려가도 더 떨어질까 봐 매수를 망설이는 마인드로는 절대 집을 살 수 없다고 단언하며, 돈 되는 대로 갈 수 있는 좋은 지역을 사면 시간이 지나면 가격이 올라 있을 것이라고 현실적인 조언을 건넸습니다.

이번 세제 개편은 전월세 가격 상승에 기름을 부은 격이라고 총평했습니다. 앞으로 공급 대책이 나온다고 하더라도 공공 위주의 정책이 된다면 볼 것도 없이 집값은 더욱더 뛸 수밖에 없을 것이라고 전망했습니다. 다만, 경기도 외곽이나 지방은 서울에 비해 상승하는 데 시간이 좀 더 걸릴 것이라는 단서를 달았습니다. 이러한 정책으로 인해 사람들이 눈치 보기를 할 것이고, 금융통화위원회에서 전반적으로 금리를 올리려는 추세를 보이고 있기 때문에 부동산 시장의 변화 시기는 조금 더 지연될 수 있다고 덧붙였습니다.