부동산 정책 청문회…핵심 쟁점은?

5월 9일 이재명 세금 중과 발표를 믿고 4월에 매도한 박종희 씨 사례가 언급됐다. 김학주 도시개발연구소 대표이사는 당시 매도 결정을 내렸던 박종희 씨가 현재 2억 원의 시세 상승으로 인해 후회하고 있다고 밝혔다. 이 사례는 정부의 정책 발표가 시장에 미치는 영향과 개인 투자자들의 판단 오류 가능성을 보여주는 것이라고 설명했다.

강남 3구의 집값 조정은 일시적인 현상이며, 장기적인 하락세로 보기 어렵다는 주장이 제기되었다. 김학주 대표는 강남 아파트 가격이 순식간에 급등한 후 조정기를 거치는 것은 당연한 과정이라고 진단했다. 동시에 성수, 잠실, 여의도 등 주변 지역의 가격이 상향 평준화되면서 강남 집값과 키를 맞추는 현상이 나타나고 있다고 설명했다. 이러한 흐름 속에서 서울 외곽 신축 아파트 가격이 17억 원까지 오를 것이라는 전망도 나왔다.

김학주 대표는 강남에 거주하지 않는 사람들은 비싸다고 생각하지만, 해당 지역의 주택 소유자나 구매 의사가 있는 사람들은 다른 시각을 가지고 있다고 설명했다. 이는 대출 규제와 토지거래허가제로 인해 주택을 '안 사는 것'이 아니라 '못 사는 것'으로 인식하는 경향이 강해졌기 때문이라고 분석했다. 현재 풍부한 유동성이 다시 가격 상승을 이끌 것이라는 확신이 강남권 주택 시장에 형성되어 있다고 덧붙였다.

김학주 대표는 40억 원의 가치가 될 수 있는 곳에 투자해야지, 15억 원에 머무를 지역에 투자할 이유는 없다고 말했다. 그는 투자 수익률 극대화를 위해서는 미래 가치가 높은 서울 핵심 지역을 선별하는 것이 중요하다고 역설했다. 더 자세한 지역 분석은 세미나를 통해 제공될 예정이라고 밝혔다.

김학주 대표는 정부 후보자가 시장 상황을 면밀히 살펴 연장 여부를 결정하겠지만, 전면 해제는 아닐 것이라고 언급했다. 이는 현재 토지거래허가와 실거주 의무, 세제 대책이 중복적으로 적용되어 발생하는 논란을 의식한 조치로 해석된다고 설명했다. 이로 인해 정책의 실효성과 시장의 반응에 대한 관심이 높아지고 있다.

김학주 대표는 세금으로 실거주를 강력하게 묶어 놓았다면 토지거래허가를 풀어주거나 실거주 세제 혜택을 제공해야 한다고 주장했다. 강남권 해제 시 집값 급등 우려와 전세 매물 부족 현상 사이의 딜레마가 제기되었으며, 실거주 의무가 전세난을 유발하고 있다는 비판도 함께 제기되었다. 이러한 주장은 현재의 복합적인 규제가 시장에 혼란을 가중시킨다는 인식에서 비롯되었다.

김학주 대표는 노원구에서 월세 700만 원을 내고 사는 사례를 언급하며 전세가 줄고 월세가 늘어나는 정책의 문제점을 지적했다. 이러한 현상은 서민 가계 경제를 더욱 피폐하게 만들고 세입자들의 고통을 가중시킨다고 강조했다. 현재 정책이 시장의 실제 상황을 반영하지 못하고 있다는 비판이다.

김학주 대표는 역대 1기 신도시 200만 가구가 한꺼번에 공급된 시기를 제외하고는 서울 수도권 지역에서 집이 충분하다고 느껴질 만큼 공급된 적이 없다고 반박했다. 그는 정부가 공급 능력을 과신하거나 현실을 제대로 인식하지 못하고 있다는 비판적 견해를 나타냈다.

이 2만 호는 과거 누적된 공급 부족분을 반영한 것이다. 김학주 대표는 정부가 6만 5천 호 달성을 위해 지속적으로 주택을 공급할 예정이라고 설명했다. 이는 현 정부의 주택 공급 의지를 보여주는 지표로 평가된다.

김학주 대표는 신통기획이나 모아타운보다 500세대 이하 사업이 진행 속도가 빠르다고 설명했다. 이는 연간 착공 물량 6만 5천 호 확보를 위한 전략적인 접근으로 풀이된다. 500세대 이하 사업의 지정 권한이 구청장에게 위임되어 사업 추진이 더욱 신속해질 것으로 예상된다.

김학주 대표는 서울의 PIR이 14배 수준이어서 국민 주거 부담이 높다는 점을 인정하면서도, 과거 8배나 10배 수준이었던 시기에도 집값 하락론이 존재했다고 지적했다. 그는 PIR 지표만으로 집값 하락을 단정하는 것은 무리가 있으며, 지표의 맥락을 고려해야 한다고 주장했다. 현재의 높은 PIR이 반드시 집값 하락으로 이어진다고 볼 수 없다는 회의적인 시각을 드러냈다.

김학주 대표는 용산 공원에 주택을 공급할 경우 현재 30%대인 지지율이 17% 수준으로 반토막 날 것이라고 예측했다. 그는 우리나라 국민의 문맹률이 가장 낮은 수준이며, 용산 공원에 집을 지으면 안 된다는 것은 초등학생도 아는 상식이라고 비판했다. 이러한 언급은 용산 공원의 상징성과 국민적 공감대 부재를 지적하며, 정책 결정 시 여론을 신중히 고려해야 함을 강조한다.

이재명 경기도지사 시절 제안되었던 '기본 주택' 개념이 다시 등장할 가능성이 언급되었다. 기본 주택은 토지와 주택을 국가가 소유하고, 무주택자라면 소득과 관계없이 도심이나 입지 좋은 곳에 입주할 수 있도록 정부가 공급하는 주택이다. 김학주 대표는 홍지선 후보자와의 관계성을 강조하며 이러한 정책이 다시 논의될 수 있음을 시사했다. 이는 주거 복지 확대와 무주택자 주거 안정이라는 명분하에 정부의 역할 확대를 꾀하는 정책으로 해석된다.

김학주 대표는 부동산 정책의 성패가 지지율로 판단되고 있으며, 재개발·재건축 증가율 계산 방식에 대한 비판도 제기했다. 그는 시장이 이미 전·월세 폭등 등 정책 부작용을 겪고 있으며, 대통령부터 상황을 제대로 인식해야 올바른 해법을 찾을 수 있다고 강조했다.

김학주 대표는 냉면값, 공사비 등 다른 물가 상승률 대비 아파트 가격 상승폭이 상대적으로 적었다고 지적했다. 그는 집값의 하향 안정화를 목표로 하는 정책은 오히려 폭등을 부추기는 역효과를 초래할 수 있다고 경고했다. PIR 지표 활용에 대해서도 회의적인 시각을 드러내며, 단순히 지표에만 의존한 정책 결정의 위험성을 강조했다.

권기헌 도시개발연구소 이사는 재개발·재건축에 대한 과도한 규제 완화가 필요하며, 무지마 공급이나 쾌속 착공과 같은 수많은 변화가 재개발 시장에 나타날 것이라고 예상했다. 그는 정부 정책 방향에 맞춰 업무타운 주변 및 성장 거점 지역의 공급이 확대될 것으로 보이며, 이에 맞는 투자 전략 수립이 중요하다고 강조했다. 이러한 변화는 주택 공급 확대를 위한 정부의 의지를 반영하는 것으로 분석된다.