10억 오른 아파트, 2년 거주 후 매도해야

시청자는 장위동 '레미안 퍼스트하이' 25평 아파트를 10년째 보유하고 있으며, 현재 장기 임대 중이다. 내년에 세입자의 장기 임대가 8년 만기로 끝나게 된다. 현재 전세금은 4억 원 수준이다.

또한 시청자는 작년에 용산 선인상가를 투자 목적으로 구입했다. 현재는 부산에 거주하며 전세로 살고 있는 상황이다. 본인의 거주지가 없다는 점도 이번 상담의 중요한 배경이다.

시청자는 약 2억 원의 여유 자금을 보유하고 있으며, 내년에 장위동 아파트에 직접 입주할지, 아니면 매도하고 다른 투자처를 찾아야 할지 고민하고 있다. 구체적인 계획 수립에 어려움을 겪고 있어 전문가의 조언을 구했다.

상담 전문가는 시청자가 장위동 '레미안 퍼스트하이'를 8년 장기 임대 사업자로 등록했으며, 내년에 만기가 도래하는지 재차 확인했다. 시청자는 내년이 세입자 만기이며, 현재 전세금 4억 원을 보유하고 있어 직접 입주 여부를 결정해야 하는 상황이다.

전문가는 시청자에게 먼저 장위동 '레미안 퍼스트하이' 아파트에 대해 논의하자고 제안했다. 용산 선인상가는 나중에 다루기로 했다. 시청자가 퍼스트하이를 언제 매입했는지 묻자, 10년 전 원조합원으로서 관리처분인가를 받아 구입했다고 답했다.

시청자는 분담금을 포함해 총 매입 금액이 4억 원대 초반이었다고 밝혔다. 현재 이 아파트의 20평대 시세는 약 14억 원으로, 약 10억 원의 시세차익이 발생한 상황이다. 이 큰 시세차익에 대한 세금 문제가 중요하게 다뤄질 예정이다.

전문가는 10억 원의 시세차익에 대해 비과세 혜택을 받으려면 2년 거주 요건을 충족해야 한다고 설명했다. 만약 임대사업자 만기 후 거주 없이 매도할 경우, 장기보유 특별공제 50%를 적용받아 양도차익 10억 원 중 5억 원에 대해 세금이 부과된다고 덧붙였다.

임대사업자 만기 후 매도 시, 양도차익 5억 원에 대해 약 2억 5천만 원의 양도세가 부과될 것으로 예상된다고 전문가는 설명했다. 이는 시청자가 고려해야 할 중요한 재정적 부담이다. 반면, 2년 거주 후 매매할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

2년 실거주 후 매도할 경우, 비과세 계산을 통해 세금이 크게 줄어든다. 12억 원 초과분에 대해서만 양도세가 나오며, 장기보유 특별공제까지 적용되면 양도세는 2천만~3천만 원 수준으로 예상된다. 이는 임대사업자 매도 시와 비교했을 때 2억 원 이상의 세금 차이가 발생한다는 의미다.

전문가는 2년 실거주 후 매도하는 경우와 임대사업자 완료 후 매도하는 경우의 세금 차이가 2억 원 이상 벌어진다고 강조했다. 이 2억 원을 포기할 것인지, 아니면 비과세를 받아 모두 가져올 것인지 결정하는 것이 시청자의 핵심 과제라고 지적했다.

이에 시청자는 세금적인 측면을 고려하여 입주해서 2년 거주 후 매도하는 것이 낫겠다고 판단했다. 전문가는 이 선택이 눈에 보이는 계산으로 바로 확인할 수 있는 이득이라고 설명하며, 2억 원의 차이가 나는 것을 몸으로 받아들일 수 있다고 덧붙였다.

전문가는 장위 뉴타운 지역이 계속해서 변화하고 있다고 설명했다. 1구역, 5구역, 7구역은 이미 아파트가 되었고, 6구역과 5구역 등 나머지 부분들도 아파트로 개발되고 있는 상황이다. 이 지역들이 모두 아파트로 완성되면 레미안 아파트의 가격은 더욱 상승할 것이라고 전망했다.

향후 몇 년 동안 서울에 신규 아파트 공급이 부족할 것으로 예상되어, 신축 아파트의 가격은 계속해서 올라갈 것이라고 전문가는 분석했다. 따라서 2년, 3년, 4년 더 기다렸다가 매도하더라도 현재보다 더 높은 가격에 매매할 수 있을 것이라고 조언했다.

전문가는 2년 거주 후 매도하는 방안을 다시 한번 권유하며, 현재 시청자가 보유하고 있는 2억 원의 여유 자금을 활용할 방안을 제시했다. 장위동 아파트 가격이 올라가는 동안 다른 좋은 지역의 아파트도 더 많이 오를 수 있다는 점을 지적하며, 이 자금을 통해 추가 투자를 고려해야 한다고 언급했다.

2억 원의 손해를 감수하고 아파트를 팔아 다른 좋은 지역으로 갈아타는 것은 현명하지 못한 선택이라고 전문가는 지적했다. 2억 원 손해와 보유 자금 2억 원을 합쳐봤자 결국 같은 금액이므로 답이 나오지 않는다. 따라서 장위동 아파트에 2년 거주하여 비과세 혜택을 받는 것이 우선되어야 한다고 강조했다.

전문가는 장위동 아파트에 2년 거주하며 비과세 혜택을 받고, 그동안 아파트 가격이 오르는 것을 지켜본 후 매도하라고 조언했다. 그리고 현재 보유하고 있는 2억 원의 여유 자금으로 서울 재개발 구역에 투자하여 종잣돈을 늘리고, 나중에 더 좋은 곳으로 갈아탈 때 활용하라고 구체적인 전략을 제시했다.

종합적으로, 2년 실거주를 통해 비과세 혜택을 받고, 여유 자금을 서울 재개발 구역에 투자하여 자산을 불린 뒤 향후 더 좋은 곳으로 갈아타는 전략을 추천했다. 더 궁금한 점이 있다면 세미나에 참석하여 추가 상담을 받을 수 있다고 안내하며 상담을 마무리했다.