서울 주택 공급난, 재개발만이 해답…빌라 투자로 아파트 입주권 노려야

서울에서 아파트 구입이 현실적으로 어려운 상황이라면, 자신의 여력에 맞춰 빌라를 구입하는 방안을 진지하게 고려해야 한다고 이승훈 소장은 말했다. 그는 서울 아파트 대신 경기도 아파트나 빌라를 선택하는 것도 좋은 대안이 될 수 있다고 덧붙였다.

또한, 빌라를 구매할 때는 기존의 편견이나 고정관념에서 벗어나 새로운 시각으로 접근할 필요가 있다고 강조했다. 빌라가 단순히 저렴한 주거 형태가 아니라, 미래 가치를 보고 투자하는 기회가 될 수 있다는 의미이다.

서울의 심각한 주택 공급난을 해소하기 위해서는 민간 주도의 재개발 및 재건축 활성화가 필수적이라고 이승훈 소장은 밝혔다. 그는 국내 주택 공급에서 민간 부문이 약 90%를 차지하는 반면, 공공 공급은 10%에 불과해 전체 공급량을 늘리는 데 한계가 있다고 지적했다.

따라서 부족한 주택 공급을 채우기 위해서는 정부가 민간 재개발 및 재건축 사업을 적극적으로 지원하고 활성화하는 정책이 반드시 필요하다고 강조했다.

이승훈 소장은 그린벨트 해제나 신규 택지 개발과 같은 장기적인 주택 공급 대책은 10~15년이 소요되어 당장의 주거 불안을 해소하기 어렵다고 지적했다. 그는 이러한 장기 계획만으로는 하루하루 힘든 무주택 국민들의 고통을 해결할 수 없다고 주장했다.

따라서 단기적으로 급등하는 전세 및 월세 시장에 대응하여 무주택 서민들의 주거 안정을 위한 실질적인 주택 공급 대책이 시급하게 마련되어야 한다고 강조했다.

이승훈 소장은 빌라를 매입하여 아파트 입주권을 확보하는 것이 충분히 경제적 타당성이 있는 투자라고 설명했다. 그는 주변 새 아파트 시세가 30억 원에 달하는 반면, 노후 빌라를 5억 원에 구입한 뒤 추가 분담금 5억 원을 내면 30억 원짜리 아파트가 될 수 있는 기회라고 강조했다.

용적률 인센티브 등 사업성 개선을 통해 추가 분담금을 효과적으로 활용할 수 있으며, 이는 투자자에게 매력적인 수익을 안겨줄 수 있다고 분석했다.

현재 서울 시내에서는 아파트를 제외한 거의 모든 빌라 밀집 지역에서 정비 사업이 활발하게 추진되고 있다고 이승훈 소장은 밝혔다. 그는 신통기획, 역세권 개발, 민간 도심복합 사업 등 다양한 형태로 재개발이 진행 중이라고 설명했다.

이러한 사업들은 2억~3억 원대의 비교적 적은 자금으로도 서울 내 주요 입지에 진입할 수 있는 현실적인 대안을 제공한다고 덧붙였다.

이승훈 소장은 서울에서 저층 아파트 재건축은 이미 대부분 완료된 상태이며, 현재 남아있는 중층 아파트 재건축만으로는 신규 주택 공급의 순증 효과가 크지 않다고 지적했다. 그는 중층 아파트를 재건축해도 공급량 증가분이 미미하여 전세 및 매매 가격 안정에 크게 기여하기 어렵다고 설명했다.

따라서 새로운 주택 공급을 늘려 전세 가격 안정과 매매 가격 안정을 이루기 위해서는 빌라를 허물고 아파트로 재개발하는 방식이 핵심적인 역할을 할 수밖에 없다고 강조했다.

이승훈 소장은 서울 핵심 지역인 잠실이나 강남 지역에서 아파트를 구입하려면 약 30억 원의 초기 투자금이 필요하지만, 같은 지역의 빌라는 2억~3억 원 수준으로 진입할 수 있다고 설명했다. 그는 이러한 낮은 초기 투자금 대비 높은 수익률을 달성할 가능성이 빌라 투자에 있다고 강조했다.

또한, 빌라 투자를 구시대적인 발상으로 치부하는 인식을 지적하며, 현대 주택 시장의 변화를 인지하고 빌라의 잠재력을 재평가해야 한다고 덧붙였다.

이승훈 소장은 서울은 신규 택지 개발을 할 수 있는 나대지가 거의 없기 때문에, 결국 기존 건물을 허물고 다시 짓는 재개발 방식만이 주택 공급을 늘릴 수 있는 유일한 현실적 대안이라고 설명했다. 그는 서울의 높은 지가는 재개발 사업성을 보장하여, 사업성이 좋은 지역부터 개발이 활성화될 수밖에 없다고 강조했다.

이러한 지리적, 경제적 특성 때문에 서울에서는 앞으로도 재개발이 지속적으로 활성화될 것이라고 전망했다.

이승훈 소장은 과거에 비해 빌라 공급 물량이 4분의 1 수준으로 급감했다고 지적했다. 그는 예전에는 100가구를 짓던 자리에 현재는 25가구밖에 짓지 않아 공급 부족 현상이 심화되고 있다고 설명했다.

이러한 공급 부족은 빌라의 전세 및 매매 가격 상승으로 직결되고 있으며, 최근 빌라 및 연립주택의 월 1%대 상승률은 이러한 현상을 증명한다고 덧붙였다.

이승훈 소장은 한강변 라인, 송파구, 강남구, 서초구, 용산구, 광진구, 동작구, 마포구 등 서울 핵심 입지에 위치한 빌라들은 '없어서 못 팔' 정도로 높은 선호도를 보인다고 언급했다. 반면, 상대적으로 입지가 처지는 지역과 핵심 지역 간의 거래량 격차는 매우 크다고 설명했다.

그는 빌라 투자 시 물리적인 건물 자체보다 재개발을 통해 아파트 입주 권리를 확보하는 것이 중요한 목적이 되어야 한다고 강조했다.

서울의 주요 지역 빌라 시장은 높은 상승률을 기록하고 있으며, 구로구는 1.33%, 강동구는 1.29%, 서대문구는 1.26%의 주간 상승률을 보였다. 이승훈 소장은 이러한 수치가 한 달 단위로 누적된다고 가정하면 상당한 가격 상승이 나타날 것이라고 설명했다. 또한, 경기도의 화성, 수원, 용인 지역에서도 꾸준한 상승세가 관찰되고 있다고 덧붙였다.