강남 집값 하락세 종료, 新방배동 '사당동' 급부상

이는 노도강 등 외곽 지역의 집값 상승을 평탄화 과정으로 해석한 발언에 대한 반발 심리로, 전월세 폭등 우려가 겹치면서 '생존 매수'가 확산되는 배경으로 작용했다.

이러한 분위기 속에서 서울 집값은 85주 연속 상승세를 유지하며, 문재인 정부 시절의 최장 기간 상승 기록을 경신하고 있다.

최상급지 가격 하락은 개인적인 사정으로 인한 일부 매물이 15억 원가량 낮은 가격에 나오면서 나타났다.

이는 보유세 부담과 장기보유특별공제 혜택을 활용하려는 은퇴층의 매도 물량과 맞물려 나타났지만, 밑바닥에서 받쳐주는 탄탄한 수요층에 의해 빠르게 소화되는 양상을 보였다.

전월세 가격이 5~10% 이상 오를 것으로 예상되는 점도 매매가를 뒷받침한다.

강남의 하락폭은 지난해 폭등세와 비교해 1.3%, 0.97%, 0.14% 수준에 그친다. 최근 신고가 경신이 다시 등장하며 강남 하락세는 멈춘 것으로 보인다.

아파트값 상승으로 인한 박탈감과 포모 증후군이 재개발 빌라 시장으로 수요를 밀어내고 있다.

서울의 주택 공급이 2031년까지 부족할 것으로 예상됨에 따라 재건축보다 재개발을 활성화하거나 많이 지정할 수밖에 없는 상황이다.

정부와 서울시는 역세권, 모아타운, 신속통합기획 등을 통해 공급 확대를 추진하며, 신규 아파트 가격이 20억~30억 원인 지역에서는 프리미엄이 7억~15억 원 형성되고, 서울 빌라 상승률은 18년 만에 최고치를 기록했다.

서울 25개 자치구 전체에서 재개발이 활발한 것은 아니기에, 사업성이 확보되는 지역을 선별하는 안목이 요구된다.

아파트 가격이 최소 20억~30억 원대인 지역이 사업성이 좋으며, 신규 아파트 가격이 15억 원대 이하인 지역은 재개발 구역으로 지정되었다가 해제되거나 멈춰서 투자자들이 손해를 볼 수도 있다.

이수역 인근이 개발될 경우 약 1만 4천 가구의 대규모 단지가 조성될 전망이다. 반포, 방배, 흑석뉴타운의 주거타운 사이에 위치한 사당동은 주요 지역의 높은 아파트 가격과 3도심 접근성, 개발 호재를 공유한다.

이수역 인근 사당동이 개발되면 약 1만 4천 가구 규모의 대규모 주거타운으로 재탄생할 것으로 예상된다.

이 지역의 높은 아파트 가격은 3도심 접근성과 개발 호재의 영향을 받으며, 이수역 인근 개발 구역 1번부터 7번까지 사업 추진 현황이 활발하게 진행되고 있다.

김학주 대표는 대박 매수가 가능한 지역으로 경문고등학교와 초·중학교가 인접한 사당동의 한 곳을 지목했다.

이 지역은 이미 연번 부여 및 동의서가 진행 중으로 100% 개발이 예상되는 구역이며, 7호선과 4호선 더블 역세권의 입지 조건을 갖추고 있다.

흑석뉴타운과 유사하거나 더 높은 가치를 형성할 가능성이 있으며, 전세 끼고 2억대 후반으로 투자할 경우 향후 10~15억 원의 프리미엄을 기대할 수 있다.

노량진, 흑석, 성수, 한남 등 일반 재개발 구역은 용적률만큼이나 강남 접근성이 우수한 입지 조건이 사업 성공의 핵심이다.

어떤 방식의 개발이든 입지적 가치가 궁극적으로 프리미엄을 결정하며, 서울 주요 지역의 재개발은 프리미엄이 7억~15억 원까지 형성된다.

정부와 서울시는 비아파트 주택에 대해 주택수 제외와 취득세 감면, 보유세 완화 등의 세제 혜택을 제공하고 있다.

정부의 정책적 인센티브가 있는 현재가 비아파트 재개발 물건을 통해 자산 증식 기회를 모색할 적기라고 판단했다.