새 아파트, 지금 왜 위험한가?

김종갑 전문가는 신축 아파트가 구축보다 위험한 이유로 시간이 흐르면 결국 구축으로 변해 기대감이 감소한다는 점을 꼽았다. 이어 상대적으로 높은 분양가와 외곽 입지에 많이 건설되는 경향이 있어 가격 불안정성이 더 크다고 설명했다. 특히 '영끌'이나 '갭 투자'를 한 투자자들은 하락장에 제대로 대응하기 어려워 위험성이 더 커진다고 덧붙였다.

김종갑 전문가는 부동산 시장이 대폭락할 경우 나타나는 세 가지 주요 신호를 제시했다. 첫째, 강남 아파트가 하락하는 경우인데, 이는 하락장의 선두주자 역할을 한다고 설명했다. 둘째, 소형 아파트의 하락이다. 소형 아파트는 중대형보다 하락폭이 크게 나타나는 경향이 있다고 지적했다. 마지막으로 신축 아파트의 하락인데, 신축 아파트가 먼저 하락하기 시작하면 결국 구축 아파트까지 연쇄적인 하락을 유발한다고 경고했다.

부동산 시장을 위협하는 세 가지 폭탄으로 차별, 공급, 인구 구조를 꼽았다. 첫째, '차별화 폭탄'은 서울 중심지와 경기 외곽, 비서울 지역 간의 격차가 심화되는 현상을 말한다. 둘째, '공급 폭탄'은 3기 신도시 등 대규모 신규 입주 물량이 시장에 풀리면서 가격 하락 압력을 가하는 것이다. 마지막 '인구 폭탄'은 2020년 이후 총인구와 생산 인구가 줄어들고 저출산으로 1인 가구가 증가하면서 주택 수요 구조가 변화하는 것을 의미한다.

김종갑 전문가는 경기도 외곽 신축 아파트에 대한 자산 배치 전략으로 서울 한강 라인으로의 갈아타기를 권장했다. 경기도는 땅이 넓고 주택 공급이 많아 가격 불안정성이 높다고 설명하며, 특히 과천, 판교, 분당, 위례, 광교, 평촌, 광명 등 경기도 중심 지역에 투자할 자금이 있다면 서울의 송파, 성동, 광진, 마포, 동작, 강동, 양천 등 한강 라인 아파트가 더 안전하다고 조언했다. 송도, 동탄 등 외곽 신도시는 서울 접근성이 낮아 위험성이 더 크다는 점도 강조했다.

최근 신축 아파트에서 1억 원 규모의 마이너스 프리미엄(마피)이 속출하고 있으며, 분양가 대비 20%에서 40%까지 하락하는 할인 분양 현상도 나타나고 있다고 김종갑 전문가는 밝혔다. 이는 고분양가와 미분양이 결합된 단지에서 특히 두드러지게 나타나는 현상으로, 이와 같은 현상은 향후 시장에 더 큰 위험을 초래할 수 있다고 경고했다. 급등하던 집값 상황에서 이러한 할인 분양 기회가 다시 올 수 있다며 신중한 투자를 당부했다.