부동산 전문가들이 재개발 빌라 소유자의 대출 규제, 갈아타기 전략, 그리고 세금 문제에 대해 조언했다.
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전문가는 남편 명의의 대출 약정 위반 상황에서도 배우자의 소득을 활용하여 대출을 받을 수 있는 가능성이 있다고 설명했다. 다만, 모든 은행이 동일한 기준을 적용하는 것은 아니므로, 은행별로 DSR 적용 및 약정 위반 대출 규제 기준을 사전에 확인해야 한다고 강조했다. 일부 은행은 약정 위반자라도 배우자의 소득을 인정하여 대출을 진행하는 반면, 다른 은행은 약정 위반자에게는 대출을 해주지 않는 경우도 있기 때문이다. 따라서 계약 전 반드시 여러 은행의 규제를 직접 확인하는 것이 중요하다고 조언했다.
전문가는 대출 약정 위반이 발생하더라도 신용 등급이 직접적으로 하락하는 것은 아니라고 밝혔다. 그는 약정 위반 시 3년 동안 새로운 대출을 받지 못하는 불이익이 발생하지만, 이것이 개인의 신용 등급에 직접적인 영향을 주지는 않는다고 설명했다. 또한, 개인 대출 약정 위반은 사업자 대출을 받는 데에는 지장을 주지 않는다고 덧붙였다.
전문가는 이미 처분 조건부로 빌라를 넘겼다면, 새로운 대출을 활용하여 갈아타는 것이 가능하다고 보았다. 그는 보험사보다는 1금융권에서 대출 가능성을 확인하면 돌파구를 찾을 수 있다고 조언했다. 특히 부부 중 대출 약정 위반자가 아닌 쪽의 소득과 조건을 활용하여 대출을 진행하는 것이 유리하다고 강조했다.
전문가는 현재 부동산 시장 상황을 냉정하게 판단했을 때 재개발 빌라를 정리하는 것이 좋다고 권고했다. 그는 현재 서울에 있는 많은 재개발·재건축 사업도 진행이 어렵거나 사업성이 부족한 곳이 많다고 지적했다. 정부의 획기적인 인센티브나 임대주택 비율 조정 등의 정책적 지원 없이는 현실적인 어려움이 크다고 분석했다. 특히 인천과 같은 외곽 지역의 분양 시장 상황은 더욱 좋지 않다고 덧붙였다.
전문가는 현재 서울 주요 재개발 구역의 분담금이 6억에서 8억 원에 이르는 것이 표준적인 수준이라고 밝혔다. 그는 노량진 뉴타운의 경우에도 6억에서 8억 원대의 분담금이 형성되어 있다고 구체적인 사례를 들었다. 따라서 사업성을 고려했을 때, 기대감이 있을 때 미리 정리하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다고 조언했다.
지금 서울에 있는 재개발 같은 경우도 이제 분담 금액이 6억에서 8억이 스탠다드입니다. 사실 6억도 양반이고요.
진행자는 관리처분인가를 받고 감정평가를 거쳐 분양 신청을 할 때 제대로 된 분담금 통지서가 나온다고 설명했다. 그는 이 청구서를 받아보고 사업을 포기하는 지방 현장들이 매우 많다고 강조했다. 동네 주민들이 감당하기 어려운 규모의 분담금이 책정되는 경우가 빈번하게 발생하기 때문이라고 덧붙였다.
진행자는 부동산 시장가가 회복되지 않아 매도가 어려울 때 증여를 선택하는 경우가 있다고 설명했다. 그는 시장가가 답이 나오지 않아 증여세 부담까지 감수하면서 부모님께 주택을 넘기는 상황이 발생한다고 지적했다. 특히 인천 재개발 시장에서는 실질적인 매수세가 실종되어 매수 금액 대비 시세 상승이 미미한 경우가 많다고 덧붙였다.
진행자는 빌라를 처분하고 1주택 요건을 회복하면 양도세 비과세 혜택과 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다고 설명했다. 문재인 정부 당시 최종 1주택 규정이 있었으나 현재는 사라졌기 때문에, 1주택 요건만 회복하면 장기보유특별공제가 온전히 인정된다는 것이다. 그는 2027년까지 100% 공제 안이 적용될 가능성도 언급하며, 가족 간 보유 주택 정리를 통해 세제 혜택을 극대화할 수 있다고 조언했다.
진행자는 인천 재개발 빌라에서 양도차손이 발생하고 부모님 주택에서 양도차익이 있다면, 당해 연도에 함께 처분하여 양도차손을 상계 처리할 수 있다고 설명했다. 이는 세액 공제가 아니라 과표에서 차감하는 방식이므로, 완벽한 이득은 아니지만 생으로 손실을 보는 것보다는 세금 부담을 완화하는 데 도움이 될 수 있다고 조언했다. 예를 들어, 빌라에서 손실이 나더라도 부모님 주택의 양도차익과 상계 처리되어 실제 양도소득세는 4억 5천만 원으로 계산되는 효과를 얻을 수 있다는 것이다.
전문가는 1주택자가 15억 원 이하 주택을 매수할 경우 지역에 따라 대출 한도가 달라진다고 설명했다. 특히 비규제 지역으로 가면 LTV(주택담보대출비율) 70%까지 대출을 받을 수 있으므로, 해당 지역을 활용하는 것이 유리하다고 조언했다. 또한, 신용대출을 먼저 받고 소득을 합산하게 되면 DSR에 영향을 미치기 때문에, 주택담보대출을 먼저 받고 신용대출을 받는 순서가 매우 중요하다고 강조했다. 이러한 순서 관리를 통해 DSR 규제를 효율적으로 관리하고 대출 한도를 최대한 확보할 수 있다고 덧붙였다.
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