오래된 아파트 대폭락 위기, 정부 부동산 정책이 양극화 심화시켜

오래된 아파트들이 슬럼화되면서 대폭락 위기에 처했으며, 특히 입지가 좋지 않은 경기도 외곽과 지방은 인구 감소와 공급 증가, 매수자 소멸로 인해 가격이 지속적으로 급락할 수 있다는 경고가 나왔다. 3기 신도시와의 경쟁, 낮은 선호도, 큰 갭 차이, 미분양 증가, 그리고 추가 분담금 부담 등이 복합적으로 작용하여 가격 폭락 이후에도 회복되지 않는 양극화가 올 수 있다고 분석했다.

재건축과 재개발 과정에서 발생하는 추가 분담금이 항상 큰 문제로 지적되고 있다. 특히 아파트는 인건비, 자재값, 토지값 등 나가는 돈이 너무 많아 추가 분담금이 집값을 넘어설 수도 있는 상황이다. 입지가 좋지 않은 오래된 아파트의 경우, 재건축을 추진했을 때 들어가는 비용이 새 아파트 가격보다 더 비싸지는 역전 현상까지 발생하고 있다고 강조했다.

자재값 급등으로 인해 집값이 5억인데 추가 분담금도 5억에 달하는 경우가 발생하고 있다. 이러한 상황으로 인해 경기도 재건축 단지의 60%, 지방 재건축 단지의 80%는 분담금 때문에 손실을 볼 수도 있다는 통계치가 제시되었다. 이는 재건축 사업의 경제성을 심각하게 저해하는 요인으로 작용하고 있다.

최근 부동산 시장에서 오래된 아파트보다는 새 아파트에 대한 선호가 심화되고 있다. 2기, 3기 신도시 택지 지구에 들어서는 새 아파트들이 우위를 점하고 있으며, 오래된 아파트의 경우 올 수리 비용만 해도 30평대 기준 5천만 원에서 1억 원이 소요된다. 투자성 갭 투자를 할 때도 전세가가 낮아 투자 금액이 많이 들어가며, 집값 상승장에서도 신축에 비해 상승폭이 낮아 투자 매력이 떨어진다고 분석했다.

전세 대출의 점진적 축소와 유주택자 대출 제한, 다주택자 양도세 및 보유세 세금 폭탄, 공시가격 현실화로 인한 실질 세금 강화 등이 문제로 지적되었다. 또한, 똘똘한 1주택자의 보유세도 점진적으로 확대되는 추세라고 덧붙였다.

정부가 중과세를 한시적으로 조정했지만, 이는 근본적인 해결책이 아니며 아예 중과세 정책을 없애야 한다고 주장했다. 중과세 정책은 애초에 집값 상승을 야기할 것이 예견된 정책이었으며, 소폭의 조정으로는 다주택자들이 매물을 내놓지 않을 것이라고 강조하며 정부의 정책 방향을 강력히 비판했다.

대한민국은 인류 역사상 최악의 저출산국이 되면서 인구가 줄어들고 있으며, 이는 부동산 시장의 주요 위험 요인으로 작용하고 있다고 지적했다. 총인구와 생산인구, 출생아 수가 모두 감소하는 상황에서 1인 가구 증가는 가구 수 증가로 이어지지만, 1인 가구 중 집을 구매할 여력이 되는 수가 적다는 점에서 문제가 있다. 또한, 전국적으로 5년간 270만 가구가 공급될 예정이어서 주택 공급 과잉 문제도 심각하다고 밝혔다.

그럼에도 불구하고 집값이 뛰는 현상은 다주택자 중과세와 같은 엉뚱한 정부 정책 때문이라고 비판했다. 시장 자율에 맡겼다면 작년과 재작년처럼 집값이 크게 움직이지 않았을 것이며, 불필요한 정책들이 오히려 집값 폭등을 야기하고 있다고 주장했다.

현재 정부가 지나치게 사회주의적인 법을 만들고 있으며, 이러한 부동산 정책들은 모두 빵점이라고 평가했다. 정치적 중립을 표방하면서도 현재 진보 성향 정부의 부동산 정책이 정권을 잃게 만들 수 있는 사회주의 법이라고 비판했다.

부동산을 투기로만 보는 시각이 문제이며, 자본주의 사회에서 부동산, 주식, 가상화폐, 달러, 금, 채권, 원자재 등 모든 것은 투자의 대상이라고 설명했다. 투기와 투자를 명확히 구분하지 못하는 정부의 인식 때문에 잘못된 정책이 나온다고 지적했다.

구축 아파트와 재건축 시장의 거품이 붕괴될 위험이 있다고 경고했다. 3기 신도시 공급으로 앞으로 100만에서 200만 가구가 입주하게 되면 경기도와 인천 지역은 집이 남아돌 것이라고 예측했다. 구축 아파트는 선호도가 낮고 갭 차이도 커서, 미분양이 증가하면 더욱 어려운 상황에 처할 것이라고 보았다. 실거주자들은 신축 아파트를 선호하며, 구축 아파트는 잉여 주택이 될 가능성이 높다고 분석했다.

정부에 공공 임대 주택 공급과 관련하여 현명한 정책 방향을 제시해 줄 것을 요청하며, 무분별한 규제가 재건축 활성화를 저해하고 있음을 지적했다.

부자들을 미워하고 적대시하는 정책을 쓰는 것에 대해 비판했다. 똘똘한 1주택자는 깨끗한 상황이며, 오히려 싼 주택을 여러 개 가진 다주택자들이 문제일 수 있다고 보았다. 다주택자들이 매물을 내놓을 수 있도록 물꼬를 터주고 기간을 준 후에 보유세를 강력하게 부과하는 것이 합리적인 정책 방향이라고 주장했다. 현행 정책이 매물을 막아 집값을 뛰게 만들고 있다고 덧붙였다.

재건축 초과이익 환수제(재초환)에 대한 비판과 함께 이를 폐지해야 한다고 촉구했다. 그렇지 않아도 인건비, 자재값, 땅값 상승으로 추가 분담금이 높은 상황에서 재초환은 재건축을 더욱 어렵게 만들고 있다고 지적했다. 헌 아파트 거주자들이 새 아파트 부족으로 신도시로 향하는 상황에서 불필요한 규제가 시장의 흐름을 왜곡하고 있다고 주장했다.

정부의 5.10 부동산 대책 이후 집값이 폭등한 사례를 들며, 정부의 부동산 정책이 대실패했음을 인정해야 한다고 요구했다. 특히 양도세 중과세 정책이 큰 실패였으며, 이를 축소하는 것이 아니라 아예 폐지해야 한다고 주장했다. 본인들이 실패했으면 그 사실을 인정하고 정책을 철회해야 함을 강조하며, 현 정부의 부동산 정책에 대한 강한 불신을 드러냈다.

망하는 개인, 자영업, 중소기업, 대기업 등에 국가 돈, 즉 혈세를 낭비하지 말 것을 촉구했다. 또한, 공무원 및 공공기관의 인원을 대폭 감축해야 세금을 확보하고 부족하지 않게 관리할 수 있다고 주장했다. 최첨단 디지털 시대에 계속해서 공무원을 채용하는 것은 비효율적이라고 지적했다.

프랑스와 스페인에도 일부 유사한 세금이 있기는 하지만, 그 내용과 적용 방식이 한국과는 다르다고 설명하며 종부세의 불합리성을 강조했다.

앞으로 서울의 중심은 한강이 될 것이므로, 한강을 끼고 있는 지역의 재건축, 특히 재개발에 주목할 것을 제안했다. 재건축은 아파트라서 비싸지만, 한강변을 끼고 있는 재개발은 모든 자산을 투자해도 될 만큼 가치가 높다고 강조했다.

오래된 아파트 중에서도 특히 위험한 유형들을 제시했다. 경기도 및 인천 외곽에 위치한 300세대 미만의 나 홀로 25평 미만 싸구려 아파트, 지방 중소도시 아파트, 인구 감소가 뚜렷한 지역의 아파트, 거래량이 적은 아파트, 그리고 10년간 가격이 오르지 않은 아파트 등이 위험하다고 경고했다. 또한, 새 아파트 가격이 낮은 오래된 아파트도 좋지 않다고 덧붙였다.

적은 돈으로 큰 수익을 얻고 싶다면 서울의 재개발, 특히 한강을 끼고 있는 지역의 재개발에 주목하라고 조언했다. 마포구, 성동구, 동작구, 광진구, 영등포구, 강남 3구 일부, 강동구 등 한강변 구를 중심으로 매입할 것을 제안했다. 초기 단계 재개발, 즉 구역 지정 전에는 갭 투자가 가능하여 소액으로도 진입할 수 있는 기회가 있다고 설명했다.