서울 집값 하락 어려워…수요, 경기·인천으로 이동 전망

김효선 위원은 서울 집값이 당분간 떨어지기 어려울 것이라고 전망했다. 공급 문제가 해결되지 않는 한 가격 하락은 쉽지 않으며, 현재 상황에서는 무주택자들이 각개전투로 버텨야 한다고 강조했다. 이에 따라 서울의 주택 수요는 경기도와 인천권으로 많이 이동할 것으로 예상했다.

경기도 주택 구매 시에는 서울 시장을 벤치마킹하는 것이 유효하다고 조언했다. 서울에서 먼저 가격이 올랐던 지역들의 특징을 살펴보면, 가장 중요한 것은 입지이며, 다음으로 신축 아파트가 중요하다고 강조했다. 또한 경기도는 서울보다 지하철 교통이 덜 발달해 있으므로 역세권이라는 키워드가 중요하며, 학군지 역시 주요 고려 요소로 꼽혔다.

고령층의 자산 재편 및 주거 이동에 대한 리서치 결과, 나이가 들면서 다운사이징이나 병원 가까운 곳으로의 이동을 고려하는 경향이 나타났다. 그러나 대부분의 고령층, 80% 이상은 현재 살고 있는 집에서 계속 살기를 선호하는 것으로 조사되었다. 이는 고령층이 익숙한 환경에서 생활을 지속하려는 강한 의지를 보여준다.

정부의 비수도권 이사 시 양도세 감면 혜택에 대해 김효선 위원은 효과가 미미할 것으로 내다봤다. 이 혜택을 경기도나 인천까지 확대해야 실질적인 수요 이동이 있을 것이라고 분석했다. 경기도 내에서도 분당이나 일산 같은 특정 지역으로의 이동을 유도한다면 효과가 있을 수 있으나, 갑자기 지방으로의 이동은 쉽지 않다는 의견을 밝혔다.

서울 15억 원 이하 중저가 아파트의 상승세는 계속될 것으로 예측되었다. 이들 아파트는 종합부동산세 대상에서 제외되는 금액대라 상승 여력이 있으며, 현재 서울의 전세난이 지속되면서 서울 내 주택 구매 가격이 높아지자 수요가 경기권과 인천권으로 확대될 것이라고 분석했다.

반도체 산업의 영향을 받는 분당선 및 신분당선 라인 방향의 분당, 수원, 동탄 등 경기 남부 지역은 핵심 수요가 몰리는 곳으로 지목되었다. 이들 지역에 거주하는 무주택자들은 주택 매입을 긍정적으로 고려해 볼 만하다고 제안했다. 아직까지 상대적으로 괜찮은 가격대의 주택들이 존재한다고 덧붙였다.

경기 북부 지역의 주택 시장은 실거주 관점에서 상승이 쉽지 않을 것이라고 평가했다. 코로나 시기에는 유동성 장세로 함께 올랐지만, 현재는 실거주 시장으로 전환되었기 때문에 산업, 인구, 소득 증가가 동반되어야 한다. 그러나 이러한 요소들이 한강 이남 경기도에 집중되어 있고, 한강 이북 지역은 북한과의 거리로 인한 개발 제한이 많아 확장성이 부족하다는 점이 주택 가격 상승의 걸림돌로 작용할 것이라고 분석했다. 물리적인 공간 부족과 토지 이용 제한 또한 문제점으로 언급되었다.

경기 북부 지역은 용인이나 동탄처럼 가격이 많이 올라 중저가라고 할 수 없는 지역들과는 달리, 전월세 시장이 불안정해질 경우 일부 가격 상승이 나타날 수는 있다고 보았다. 그러나 이러한 상승은 수요가 갑자기 몰려서 급격하게 오르는 형태는 아닐 것이라고 전망했다.

전월세난으로 인해 밀려난 임차인들이 원하는 지역들이 이번에 부상할 것이라는 전망이 나왔다. 이는 실거주를 목적으로 하는 임차인들의 수요가 특정 지역으로 집중될 가능성을 시사한다.

반도체 클러스터 인근 지역의 아파트 가격 상승은 풍선 효과처럼 주변 지역으로 확산될 가능성이 높다고 분석했다. 전반적으로 반도체 관련 지역의 분위기는 계속해서 상승할 것으로 보이며, 반도체 상여금 등 업황이 경기 동남부권에 큰 영향을 미치고 있고 앞으로도 그럴 것이라고 덧붙였다.

김효선 위원은 재건축·재개발 사업성을 높이기 위해서는 마감재와 커뮤니티의 고급화를 지양해야 한다고 지적했다. 마감재는 입주민들이 직접 인테리어 업체를 선정하여 본인의 상황에 맞게 할 수 있도록 하고, 커뮤니티 시설의 과도한 고급화는 오히려 부작용이 많다는 점을 언급하며 이러한 변화 없이는 사업성 개선이 쉽지 않을 것이라고 강조했다.

경기도에서 집을 구매할 때는 서울 시장을 벤치마킹하는 것이 중요하다고 다시 한번 강조했다. 서울에서 먼저 가격이 오른 지역의 특징을 살펴보면, 입지가 가장 중요하며 다음으로 신축 주택이 중요하다는 점이 확인된다. 경기도는 서울보다 지하철 교통망이 덜 발달했으므로 역세권이 핵심 키워드가 될 수 있고, 학군지도 매우 중요하여 분당이나 판교처럼 학원가가 잘 형성된 지역이 안전한 투자처가 될 수 있다고 설명했다.

GTX 단독 호재만으로는 주택 시장을 이끌기 어려울 것이라는 분석이 나왔다. GTX A 노선 개통 후 동탄이나 파주 역시 역세권 일부만 가격이 올랐을 뿐 전체적으로 바로 상승한 것은 아니라는 점이 근거로 제시됐다. 사람들도 이제는 호재만으로 움직이지 않고 학습 효과가 있어, GTX 개통이 거주자의 편의를 높이지만 그것만으로 집값이 급등하기는 어렵다고 설명했다. 다만 GTX 외에 다른 복합적인 요인이 함께 작용하는 곳은 상승 여력이 있을 것으로 내다봤다.

GTX 삼성역이 개통되면 삼성역 일대가 크게 좋아질 것이라고 전망했다. 이는 부산의 거제도와 이어지는 다리가 뚫렸을 때처럼, 해당 지역에서 소비하던 사람들이 서울 쪽으로 와서 소비하게 되는 현상으로 이어질 것이라고 설명했다. 직장인의 출퇴근 패턴에도 영향을 미칠 것으로 보인다.

현재 시장 상황에서 전월세 가격 상승이 집값에 미치는 영향은 그렇게 크지 않다고 언급했다. 전세가 상승이 즉각적인 집값 상승으로 이어지는 시기는 아니라는 분석이다. 이는 현재 부동산 시장의 전반적인 분위기와 투자 심리가 이전과는 다르다는 것을 시사한다.

올해 하반기와 내년 상반기 부동산 시장의 최대 이슈는 지속적으로 '공급'이 될 것이라고 진단했다. 정부 정책의 방향이 결국 공급 문제 해결로 귀결되고 있으며, 특히 임대 공급 문제가 중요하게 다루어질 것이라고 강조했다. 공급 문제가 해결되지 않으면 시장 안정화가 어렵다는 인식이 반영된 것이다.

월세 가격이 급등하여 임대차 시장 불안정이 더욱 심화될 경우, 정부가 임차인의 이동을 제한하는 정책을 내놓을 가능성이 있다고 부읽남이 예측했다. 과거 '2+2 계약갱신청구권'과 유사한 방식으로 임차인이 거주 기간을 강제적으로 연장할 수 있도록 하는 정책이 검토될 수 있다는 의견을 제시했다.

정부가 비아파트 공급을 단기적으로 확대하려는 움직임을 보이고 있다고 언급했다. 초기에는 비아파트 공급이 적극적이지 않았으나, 최근 임대차 시장 안정을 위해 단기간에 공급할 수 있는 비아파트에 대한 관심을 높이는 것으로 보인다고 설명했다. 이는 공급 부족 문제를 해결하기 위한 정부의 노력의 일환으로 해석된다.

무주택자들에게 김효선 위원은 현재 분양가 상승세와 공급 부족 상황을 고려할 때, 집값이 기다린다고 떨어지지 않을 것이라고 조언했다. 따라서 살 수 있는 집이 있다면 구매를 고려하는 것이 좋고, 그렇지 않다면 어떻게든 각개전투로 버텨야 한다고 강조했다. 특히 남들보다 빠르게 움직여 4년이라는 전세 보장 기간을 미리 활용하는 것을 추천했다.

현재 시점에서는 전세가 월세보다 여전히 유리하다고 김효선 위원은 분석했다. 여러 조건들을 비교해 보았을 때 아직까지 전세가 임차인에게 더 이득이 되는 선택이라는 의견을 밝혔다.