법정지상권 성립 요건과 경매 낙찰 후 대응 절차

이번 회차는 지난 회차 공유지분 경매 이야기를 잇는 후속편이다. 진행자는 지난번에는 쉬운 내용을 다뤘고, 이번에는 어려워서 미뤘던 법정지상권을 다루겠다고 소개했다.

방송 전 댓글 가운데 조상 묘로 돈을 번다는 내용이 있었다는 이야기도 나왔다. 출연자들은 이를 두고 남의 조상 묘지로 돈을 번다는 것이 무엇이냐는 반응을 보였다.

우선매수권을 줘도 실제로 행사하지 않는 경우가 있다는 이야기가 오갔다. 출연자들은 이 제도를 아는 사람은 대부분 우선매수권을 행사한다고 설명했다.

김현우 씨는 공유 지분자가 있으면 비싸게 낙찰되기 어렵다고 말했다. 경쟁이 붙지 않기 때문이라는 설명이다. 공유자가 권리를 행사할 것으로 보이면 다른 입찰자들은 참여를 꺼리게 된다는 취지다.

박재우 감정평가사는 건물 소유권의 취득 방식으로 원시취득과 승계취득을 나눠 설명했다. 승계취득은 매매, 상속, 증여로 소유권을 넘겨받는 경우이고, 원시취득은 건물을 신축하거나 무주물을 선점하는 경우다.

박재우 감정평가사는 건물은 등기를 하지 않아도 소유권이 인정된다고 말했다. 자신이 지으면 그 순간 소유권이 인정된다는 설명이다. 다만 건물을 팔거나 처분하려면 등기가 필요하다고 덧붙였다.

토지도 등기 없이 내 땅이라고 주장할 수는 있다는 이야기도 나왔다. 남의 땅에 건물을 지은 경우에는 땅 주인이 건물 철거를 요구할 수 있다는 점이 함께 논의됐다.

법정지상권은 법률이 정한 요건이 맞으면 등기 없이도 생길 수 있다는 점에서, 이 대목은 이후 논의의 출발점으로 소개됐다.

지상권 등기도 전세권 등기처럼 활성화되지 않은 상태라는 설명이 나왔다. 토지 소유자 입장에서는 굳이 지상권을 내줄 이유가 없기 때문이다.

등기부에 지상권이 있으면 매수자는 그 토지를 피하거나, 같은 토지라도 낮은 가격에 사려 한다고 설명됐다. 지상권은 계약 내용에 따라 정해지며, 이상의 지상권도 가능하다고 언급됐다.

지상권 등기에는 지료, 지급시기, 범위, 목적 같은 내용이 나온다는 설명도 있었다. 지료를 바꾸려면 당사자 합의로 등기를 변경하면 되고, 합의가 안 되면 소송으로 가야 한다고 설명됐다.

법정지상권이 성립하지 않는다면 낙찰자는 건물 철거와 토지 인도를 구하는 소송을 낼 수 있다. 그동안 받지 못한 임대료와 지연 이자에 대한 손해배상도 함께 청구한다는 설명이 나왔다.

판결 뒤에도 건물 소유자가 임대료를 주지 않으면 건물을 강제경매에 넣는 절차가 이어진다고 소개됐다. 법원은 등기부만으로 법정지상권이 없다고 판단되면 별도 판단 없이 승소 판결을 내리는 경우가 많다는 설명도 있었다.

다만 건물에 철거 소송 등 판결이 있다는 내용이 명세서에 나오면 낙찰을 받으려는 사람이 줄어든다는 이야기도 나왔다. 이 경우 건물 소유자가 취할 수 있는 대응으로는 토지를 비싸게 사거나 건물을 팔고 나가는 방법이 언급됐다.

출연자들은 실제 사례로, 아버지 소유 땅과 딸 소유 건물로 명의를 나눴던 경우를 소개했다. 공장 사업이 망해 채권을 회수하기 위해 주택까지 경매에 들어갔지만, 은행이 건물에는 근저당권을 설정하지 못해 건물은 경매로 넣을 수 없었다고 설명됐다.

낙찰자가 낙찰가에 시중금리 4~5%를 적용하면 된다고 생각했지만, 실제로 청구에서는 5%를 적용했다고 설명됐다. 기준 금액은 낙찰가가 아니라 최초 감정가인 4억 2천만 원이었다.

박재우 감정평가사는 법원이 이 금액을 인정했다고 말했다. 다만 출연자는 개인적으로는 낙찰가를 기준으로 해야 하지 않느냐는 생각을 밝혔다.

법원이 청구 금액이 너무 높다고 보면 반려하거나 조정하기도 한다. 그럴 때는 감정 신청으로 임대료를 평가받는데, 감정 과정에서 땅의 시가를 먼저 평가한 뒤 시중금리와 인근 수익률을 고려해 임대료를 산정한다는 설명이 나왔다.

박재우 감정평가사는 법정지상권이 성립하는 조건이 두 가지라고 설명했다. 첫째, 저당권이 설정될 당시 토지 소유자와 건물 소유자가 같아야 한다. 둘째, 경매로 인해 토지 소유자나 건물 소유자가 바뀌어야 한다. 두 요건이 충족되면 법정지상권이 성립한다는 설명이다.

예를 들어 땅을 사서 건물을 짓고, 그 대출을 위해 토지와 건물을 함께 담보로 잡았다가 땅만 경매에 넘어가는 경우를 들었다. 출연자들은 이런 경우 건물이 철거되는 것을 막기 위해 법정지상권이 인정된다고 이해했다.

토지와 건물의 주인이 다른 경우는 흔하지 않다는 이야기가 먼저 나왔다. 대체로 땅을 사서 건물을 지을 때는 같은 명의지만, 이후 건물만 따로 넘기는 경우가 꽤 많다고 설명됐다.

한 출연자는 주택 수 문제 때문에 건물만 넘기는 예를 들었다. 아파트 한 채와 시골집을 함께 가진 사람이 시골집 건물만 부모 등에게 넘기면, 본인이 가진 주택은 아파트 한 채만 남아 1주택이 된다는 설명이었다.

관습법상 법정지상권이라는 별도의 개념도 언급됐다. 명의가 바뀌었더라도 법정지상권이 성립하는 것으로 볼 수 있다는 취지다. 출연자들은 이 관습법상 법정지상권이 앞서 말한 요건과 다른 개념이라고 정리했다.

법정지상권이 성립한 토지를 낙찰받으면 지료를 청구할 수 있다. 지료를 2년분 연체하면 법정지상권이 깨질 수 있다는 설명이 나왔다. 연체 기간은 연속일 필요가 없고, 2년분이 쌓이면 된다고 언급됐다.

다만 2년 기간이 되었다고 바로 건물을 부수는 것은 아니며, 기간을 입증해 소송을 내야 한다는 설명이 있었다. 출연자들은 공탁 같은 대응이 가능한지도 함께 물었다.

법정지상권이 성립한 토지를 낙찰받은 사람이 건물 소유자에게 토지 등기부에 지상권 등기를 넣으라고 청구했고, 법원이 이를 받아들인 사례가 소개됐다. 지상권은 물권이라 건물 소유자가 바뀌어도 계속 승계된다는 설명이 붙었다.

법정지상권 아래 토지 낙찰자가 가질 수 있는 권리는 지료를 받는 것과 2년 이상 연체 시 지상권을 깨고 건물을 철거하는 것, 두 가지라고 정리됐다. 등기로 명시하면 최장 30년짜리 임대차 계약처럼 작동한다는 설명도 나왔다.

특수관계인 사이의 거래에서 세무 당국이 시가를 기준으로 과세하는 문제가 다뤄졌다. 공시가격이나 감정가로 거래 금액을 낮게 신고하면 국세청이 시가 감정을 요구해 추징하는 사례가 있다는 설명이 나왔다.

출연자들은 증여를 신고할 때 공시가로 신고하면 세무서에서 시가로 평가받는 경우가 많다고 말했다. 이런 과정이 세금 부담의 기준이 되는 만큼, 기준 가격을 어떻게 정하는지가 중요하다는 취지로 이야기가 이어졌다.

출연자들은 경매로 초과 수익을 얻으려면 공부를 많이 해야 한다는 데 의견을 모았다. 경매 학원과 온라인 강의는 흔히 특수 물건부터 손대지 말라고 가르친다. 낙찰가는 결국 시가와 같다는 점에서, 직접 보지 못한 집을 고르는 일은 신상품을 온라인에서 고르는 것과 비슷하다는 농담도 나왔다.

한 출연자는 강의를 듣고 나니 남들이 깊이 공부하는 이유가 있다는 결론에 이르렀다고 말했다. 다른 출연자들은 사람들이 싫어하는 물건이 오히려 돈이 된다며 공감했다. 진지하게 공부해 초과 수익을 노릴 자신이 있는 사람이라면 해볼 만하다는 의견도 함께 나왔다.

출연자 가운데 한 명은 책을 본 사람들에게 편지를 직접 써 보낸 일을 소개했다. 네이버 스마트스토어에서 주문한 사람들에게는 모두 편지를 써서 보냈다는 설명이다.

편지를 받은 독자들이 물건을 찾는 과정에서 유찰이 반복되어 가격이 크게 떨어진 땅 사례도 언급됐다. 감정가 11억 원짜리 땅이 1억 8천만 원 가까이까지 떨어졌다는 설명이 있었다.

요즘 농지 거래는 사실상 불가능한 상태라는 지적이 나왔다. 그래서 10억 원짜리 땅을 샀더라도 빠져나올 방법이 없어 보인다는 것이다.

농지연금은 나이 조건이 있어 기다려야 한다는 설명이 있었다. 인기가 많아 심사에 시간이 걸린다고 언급됐고, 경매로 취득한 농지는 2년 후에 농지연금을 신청할 수 있다는 정보도 소개됐다.

농지법이 강화되면서 농지를 가진 부모 세대는 농지연금 외에는 방법이 없는 상황이라는 이야기가 이어졌다. 출연자들은 경자유전 원칙에 대해 노동자와 세입자, 농민 등 상대 거래인의 입장도 함께 봐야 한다고 말했다.

집을 담보로 대출을 받아 전세금을 갚으면 간단하게 해결할 수 있는데, 나라가 다주택자에게 대출을 해 주지 않는다는 점이 아쉽다는 이야기가 나왔다. 출연자는 집을 살 때 돈을 빌려주지 않는 것은 이해하지만, 이런 경우에는 대출을 허용해야 한다고 말했다.