비아파트 투자, 2년 후 폭등 가능성

아파트 가격의 지속적인 상승은 자금이 오직 아파트로만 쏠리는 현상 때문이며, 이는 정부에게 치명적인 부담으로 작용하고 있습니다. 정부는 이러한 아파트 가격의 과도한 상승을 경계하며, 시장의 자금을 비아파트인 빌라나 오피스텔로 분산시키려는 정책 방향을 가지고 있습니다.

신홍철 대표는 “아파트가 상대적 박탈감을 느끼게 하는 아파트 가격이 올라가는 게 어 정부의 치명적이다. 아파트 가격이 올라가는 이유는 아파트로 그냥 돈이 쏠리기 때문이에요”라고 지적했습니다.

따라서 비아파트는 아파트 가격 안정화 정책의 핵심 수단으로 활용될 가능성이 높습니다.

아파트 공급이 당장 어려운 현 상황에서 정부는 아파트로 향하는 자금을 비아파트로 유도하고 있습니다. 특히 서울 외곽이나 경기도 서울 인근의 아파트 대체 가능한 오피스텔이 높은 투자 가치를 가질 것으로 분석됩니다.

신홍철 대표는 “아파트를 대치할 수 있는 서울 외곽 혹은 경기도 서울 인근의 오피스텔들 있죠? 아파트를 대치할 수 있는 이제 그런 것들이 저는 아주 투자 가치가 높다라고 말씀드리는 거거든요”라고 강조했습니다. 감정가 4억 원 이상인 오피스텔을 경매를 통해 저렴한 가격에 낙찰받는 전략이 유효할 것입니다.

경매를 통해 감정가보다 낮은 가격으로 비아파트를 낙찰받아 '무피' 또는 '풀피' 투자를 실현하는 전략이 가능합니다. 무피 투자는 초기 투자금을 거의 들이지 않고 부동산을 매수하는 방식이며, 풀피 투자는 초기 투자금 이상을 회수하는 전략입니다.

신홍철 대표는 “그렇게 해서 비아파트 아파트를 대체할 수 있는 비 아파트를 무피 풀피 할 수 있으면은 이건 2년 뒤에는 폭등이 저는 있을 거라고 보고 있는 거거든요”라며, 이처럼 초기 비용을 최소화한 투자가 2년 뒤 폭등 가능성을 열어줄 것이라고 전망했습니다.

아파트를 대체할 수 있는 비아파트의 조건으로 신홍철 대표는 감정가가 최소 4억 원 이상인 오피스텔을 권장합니다. “감정가가 그래도 아파트를 대치할 수 있으려면요 감정가가 4억은 넘어야 돼”라고 말하며 투자 가치 판단의 중요성을 강조했습니다.

킨텍스나 판교와 같은 유명 아파트 단지 인근의 오피스텔이 대표적인 사례로 꼽히며, 이러한 입지 조건을 갖춘 물건은 낙찰가율이 높게 형성되는 경향이 있습니다.

오피스텔 투자 시에는 법인을 활용하는 것이 여러모로 유리한 점이 많다고 신홍철 대표는 언급했습니다. “요런 거는 이제 법인 오피스텔은 법인으로 사야 또 그 제 맛이 있거든요. 여러 가지 이제 그 스킬을 쓸 수 있는 게 많아 가지고”라며 법인 투자를 통해 다양한 세금 및 자금 활용 스킬을 구사할 수 있다고 설명했습니다.

부동산 경매에서 입지에 따른 낙찰가율의 차이는 극명하게 나타납니다. 신홍철 대표는 용산과 같은 인기 지역의 오피스텔 경매는 낙찰가율이 100%를 상회할 정도로 경쟁이 치열하다고 설명했습니다.

“쓸다가 관심해 놨다가 쓸다가 한번 떨어지면 상위 써야 될 거 아니에요? 아니야. 그냥 100%가 들어와요. 용산이니까”라며, 입지가 좋고 아파트의 성격이 강한 물건일수록 낙찰받기 어렵다고 밝혔습니다.

강서구 내에서는 목동을 제외하면 염창동이 가장 높은 선호도를 보이는 지역으로 꼽힙니다. 신홍철 대표는 “염창동이, 강서구에서는요, 염창 뭐 목동 쪽 빼고 목동 쪽 빼고는요, 염창역 쪽이 사실 제일 선호도가 높아요”라고 말하며 염창동의 인기를 설명했습니다.

염창역은 급행 정차역으로 교통이 매우 편리하며, 동네가 깨끗하고 한강 접근성이 우수하다는 장점이 있습니다.

등촌역 주변 오피스텔은 염창역까지 도보로 10분 이동이 가능하여 아침 급행열차 이용이 용이하다는 큰 장점을 가지고 있습니다. 신홍철 대표는 “그래서 아침에 급하신 분들은 여기서도 걸어서 10분 가서 염창역에서 또 탈 수 있는 거라 가지고요, 등촌역 근처 요런 데도 괜찮아요”라고 말하며 등촌역 주변이 주거지로도 적합하다고 평가했습니다.

이러한 교통 편의성은 등촌역 주변 오피스텔의 투자 가치를 높이는 요인 중 하나입니다.

부동산 경매에서 100%의 낙찰률은 현실적으로 불가능하며, 경쟁이 치열한 물건의 경우 10번 중 2~3회 정도 낙찰을 받는 것이 일반적입니다. 신홍철 대표는 “제가 무조건 승률이 100%가 아니니까 열 개 써서 한 두세 개 낙찰을 받아보는 거잖아요. 이렇게 경쟁해야 되는 거는요, 열 번 중에 두세 번 받는 거예요”라고 설명했습니다.

따라서 지속적인 입찰 참여를 통해 원하는 물건을 낙찰받을 기회를 꾸준히 확보하는 전략이 중요합니다.

아파트 대체재로서의 오피스텔은 방 3개, 화장실 2개 구조를 갖춘 물건이 선호됩니다. 신홍철 대표는 “더시즌 이거 봤지. 이게 방 3개 화장실 2개 나오던데... 방 3개 화장실 1개. 요 정도면 아파트 대체 충분히 하죠”라고 말하며, 이러한 구조의 오피스텔이 실거주 및 투자 가치 면에서 아파트를 충분히 대체할 수 있다고 평가했습니다.

오피스텔 선택 시 이러한 구조적인 요건을 고려하는 것이 중요합니다.

경매 물건에 기존 임차인이 있는 경우, 낙찰 경쟁이 완화되어 가격 조정 효과가 발생하는 경향이 있습니다. 신홍철 대표는 “임차인이 이렇게 있으면 5억에 180잖아요. 요런 임차인이 있으면은 아무래도 조금 가격이 좀 떨어지긴 해요. 그래서 2등이랑 2천만 원 차이로 꽤 많이 벌어지긴 했는데”라고 설명했습니다.

이러한 물건은 경쟁자를 제압하고 저렴하게 낙찰받기 위한 입찰 금액 전략 수립에 유리할 수 있습니다.

하남 미사에 위치한 '빌리브 하남' 오피스텔은 신세계 건설이 지은 브랜드 단지로, 여러 투자 메리트를 가지고 있습니다. 신홍철 대표는 “빌리브 하남이라는 오피스텔이고 그 신세계 건설에서 지은 거예요. 신세계가 그 빌리브라는 브랜드로 이제 그 오피스를 짓고 있거든요... 옆에가 이마트야. 그 신세계가 여기 땅을 갖고 있었나 봐요”라고 설명했습니다.

이 오피스텔은 이마트와 공원이 인접한 입지적 강점과 함께 약 300여 세대 규모에 테라스 세대까지 보유하고 있으며, 인근 아파트 대비 합리적인 가격대를 형성하고 있어 투자 가치가 높습니다.

오피스텔의 테라스는 전용 평수에 포함되지 않아 실질적인 공간 활용 이점이 크며, 특히 꼭대기 층의 테라스 세대가 가장 높은 가치를 가집니다. 신홍철 대표는 “테라스는 오피스텔에서는 요게 그 평수에 안 들어가요. 그래서 다 84짜리들이 대부분인데 테라스 있는 호수가 네 개 있거든요. 그래서 그 호수 중에 제일 10층, 제일 꼭대기 층, 그 제일 아마 가치가 높다고 보시면 될 거 같아요”라고 강조했습니다.

'빌리브 하남'의 경우 미사 조정경기장과 다양한 상업 시설 인프라를 갖추고 있으나, 미사 내 상권 활성화 정도는 추가적인 확인이 필요합니다. 테라스 세대는 희소성과 실용성을 겸비하여 투자 및 실거주 측면에서 높은 만족도를 제공할 수 있습니다.

미사리 조정경기장이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 인근에 대형 상업 시설들이 개발되고 있어 생활 편의성이 높습니다. 그러나 미사 지구 전체의 상권 활성화가 아직 완전히 무르익지 않은 점은 고려해야 할 부분입니다.

이러한 복합적인 요인들을 고려하여 테라스 세대의 투자 가치를 신중하게 판단하는 것이 중요합니다.

오피스텔이 주택 수에 포함되어 종합부동산세를 더 내야 할지도 모른다는 시장의 불안감이 점차 감소하고 있습니다. 신홍철 대표는 “오피스텔은 아직까지도 주택으로 해서 종부세를 더 낼 것는 그런 불안함은 약간은 좀 가셨다고 보시면 돼요”라고 언급하며 분위기 변화를 시사했습니다.

이는 정부의 공급 대책 발표 시 오피스텔에 대한 규제 완화가 포함될 것이라는 기대감 때문으로 풀이됩니다.

서울 외곽 및 수도권의 5호선 역세권 오피스텔은 아파트 대체재로서 주목할 만합니다. 현재 아파트 공급이 매우 부족한 상황에서, 서울과 차로 10분, 지하철로 3정거장 거리에 위치한 곳은 사실상 서울과 동일한 입지로 간주할 수 있습니다.

신홍철 대표는 “이런 거 무피로 해서 아파트 대치할 수 있는 거 지금 이제 공급 작살라 있는데 서울이랑 차 타고 10분 지하철력으로 세 개 그러면은 뭐 사실상 서울이라고 봐야 되고”라며, 경매를 통해 전세를 맞춰 무피 투자를 실현하는 전략을 강조했습니다. 이러한 오피스텔은 대체 상품 진입이 어려운 입지 조건을 갖추고 있어 더욱 매력적입니다.

일반 매매로 7억대 오피스텔을 매수하는 것은 높은 초기 투자 비용이 들기 때문에 효율적이지 않다고 판단됩니다. 반면, 경매를 통해 오피스텔을 낙찰받아 전세를 맞추는 '무피' 전략은 훨씬 높은 가성비를 제공합니다.

신홍철 대표는 18억짜리 오피스텔을 예를 들어 “근데 그 18억짜리 오피스텔이 아파트처럼 14억이 20억이 될만큼 확 오르진 않지만 18억 어치가 뭐 한 20억이 됐다고 쳐 볼게요. 근데 나는 이거를 무피로 맞췄기 때문에 전세를 18억짜리 오피스텔에 한 4억 5천 5억씩 맞춰서 한 15억 전세를 맞췄다고 생각을 해 볼게요”라고 설명했습니다.

이는 8억 원을 투자하여 6억 원의 수익을 얻는 경우와 비교했을 때, 0원 투자로 5억 원의 수익을 얻는 무피 전략이 훨씬 효율적이라는 것을 보여줍니다. 경매는 이러한 가성비 높은 투자를 가능하게 하는 핵심적인 수단입니다.

부동산 경매는 자녀에게 자산을 증여하는 효과적인 수단으로도 활용될 수 있습니다. 60대 부모가 20대, 30대 자녀 명의로 재건축·재개발 지역의 물건을 경매로 투자하는 방식입니다.

신홍철 대표는 “그 친구들한테 20대 30대인 사람들한테는요 발효시켜서 숙성시켜서 엄청나게 큰 수익을 받을 수 있는 부동산을 사 주는게 목표이신 분들도 회원들 중에 많이 있습니다”라고 말하며, 이러한 투자가 자녀의 초기 자금 출처 문제를 '풀피(Full-P)' 전략으로 해결할 수 있다고 설명했습니다. 부모가 단기 대여금 형태로 자금을 지원한 후 회수하는 방식으로 증여세 문제 없이 자녀의 자산을 증식시킬 수 있습니다.