김종갑의 경제부동산 채널은 부동산 폭락론을 반박하며, 서울 및 수도권 핵심 지역의 장기적 우상향을 전망했다.
김종갑 대표는 부동산 시장에서 제기되는 폭락론에 강한 불신을 표명하며, 집값은 궁극적으로 폭락하지 않는다는 견해를 밝혔다. 단기간의 급격한 금리 인상이나 금융 위기로 인한 일시적인 하락은 가능성이 있지만, 좋은 입지를 가진 자산은 이러한 위기를 극복하고 다시 신고가를 경신하는 특성을 가진다고 설명했다.
그는 서울과 경기 남부를 포함한 수도권 핵심 지역의 부동산은 폭락론에 해당하지 않는다고 강조했다.
저는 폭락론 아주 싫어합니다. 왜 싫어하냐면 집은 폭나가질 않아요. 궁극적으로.
이들 지역은 장기적으로 우상향 곡선을 그릴 것이며, 일시적인 조정은 있을 수 있으나 폭락으로 단정할 수 없다는 분석이다.
김종갑 대표는 이들 지역의 부동산 가치가 시간이 지날수록 지속적으로 상승할 것이라고 강조했다.
이 세 가지 요소가 동시에 나타나지 않는 한 현재 시장을 대세 하락으로 판단하기는 어렵다고 부연했다.
지방 부동산 시장은 인구 감소의 영향으로 폭락 후에도 회복이 불가능할 수 있다고 경고했다. 경기도 외곽과 인천 지역 역시 인구 감소 및 수요 부족으로 인해 위험도가 높은 것으로 지적했다.
김종갑 대표는 서울의 핵심 지역을 제외한 다른 외곽 지역에 투자할 때는 각별한 주의가 필요하다고 당부했다.
과거 경제 위기 사례를 들며 부동산 시장의 회복력을 강조했다. 1997년 IMF 외환 위기, 2008년 글로벌 금융 위기, 그리고 2022년 금리 인상 시기를 언급하며, 이들 위기 이후 부동산 가격은 짧게는 1년, 길게는 4년에서 10년 내에 신고가를 경신했다고 분석했다.
부동산 시장은 폭락 이후에도 더욱 큰 폭으로 반등하는 역사적 데이터를 보였으며, 이는 주택 시장의 장기적인 우상향 경향을 증명하는 것이라고 설명했다.
경제 위기 때문에 집값이 영원히 폭락하지는 않는다고 강조했다.
부동산 하락기에는 매수자들이 계약을 파기하거나 포기하는 사례가 급증한다고 밝혔다. 집을 구매한 이후 가격이 더 떨어지는 상황이 발생하면, 매수자는 계약을 포기하는 경향이 있다는 것이다.
또한, 분양권 포기 및 이른바 '줍줍'으로 불리는 무순위 청약 포기 현상도 하락기의 특징으로 꼽았다. 하지만 서울과 경기 핵심 지역은 일시적으로 폭락하더라도 이후 다시 반등할 가능성이 높다고 덧붙였다.
현 정부의 대출 및 세금 규제는 과거 어떤 정권도 시도하지 않았던 모든 대책을 동원하는 수준으로 강력하다고 평가했다. 이러한 정책이 집값 억제에는 기여할 수 있으나, 대통령의 과도한 대출 규제 행위를 월권으로 비판했다.
규제 강화로 인해 부동산 시장의 양극화가 심화될 수 있다는 우려를 표명하며, 이는 서민들에게 더 큰 부담으로 작용할 수 있다고 지적했다.
정부 정책에도 불구하고 서민과 무주택자들이 잡아야 할 집들의 가격이 뛰고 있는 현실을 꼬집었다.
특히 지방이나 외곽 지역을 제외한 대다수 핵심 지역에서 집값 상승세가 이어지고 있어, 실제 서민들에게는 피눈물을 흘리게 하는 정책이 되고 있다고 지적했다.
갭투자를 막기 위한 정책은 집값 억제 방안으로 이해할 수 있으나, 전세대출까지 무조건 금지하는 정책은 서민들의 삶의 질을 저하시키는 문제가 있다고 지적했다. 가계 부채 관리는 필요하지만, 개인의 상황을 고려하지 않은 일괄적인 대출 차단 방식은 부적절하다고 비판했다.
정부의 막무가내식 대출 규제가 서민들의 주거 사다리를 걷어차는 결과를 초래하고 있다며 안타까움을 표했다.
부동산 세금 폭탄, 특히 양도세 중과세가 결국 매물을 잠기게 하여 집값 폭등을 초래했다고 비판했다. 취득세, 보유세, 양도세의 연관성을 고려하지 않은 과세 정책이 문제의 근본 원인이라고 지적했다.
노무현 정부 이후 도입된 종합부동산세(종부세)는 다른 나라에서는 찾아보기 힘든 징벌적 세금이라며 폐지를 주장했다. 부자에 대한 과도한 징벌적 과세는 인재와 기업의 해외 이탈을 유발할 수 있다고 경고했다.
부동산 매입 시 입지 선정이 매우 중요하며, 서울 아파트와 재개발 사업지는 안전한 투자처라고 조언했다. 그러나 서울 실거주와 거리가 멀거나 교통이 불편한 외곽 지역, 그리고 나홀로 아파트, 빌라, 상가, 오피스텔 등은 투자에 주의해야 한다고 강조했다.
소외 지역의 재건축·재개발 사업은 집값이 싸더라도 추가 분담금 부담으로 인해 오히려 손실을 볼 가능성이 있다고 경고했다.
단순히 전화로 매물을 내놓는 방식으로는 팔리기 어렵다며, 현장을 방문하여 음료수나 식사를 대접하는 등 실질적인 친절을 베풀 것을 조언했다.
적정한 매도 가격을 제시하고, 여러 중개사에게 적극적으로 매물 정보를 제공하며 소통하려는 노력이 부동산 처분에 필수적이라고 설명했다.
보유세는 강하게 부과하는 것이 맞지만, 1주택자의 경우 가격이 비싸든 싸든 투기로 보지 말고 보호해야 한다고 주장했다. '똘똘한 한 채'를 투기로 간주하기보다는, 합산 10억 원이 안 되더라도 여러 채를 소유한 다주택자가 문제라고 지적했다.
집값 안정을 위해서는 양도세를 완화하여 매물이 시장에 나오도록 유도해야 한다고 강조하며, 폭락론에 휩쓸리지 말고 서울 한강변 재개발 지역에 주목할 것을 제안했다.
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