세금 부담보다 큰 수익을 확보하는 부동산 경매 투자 전략이 제시됐다.
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신홍철 대표는 세금 개편안이 나왔을 때 투자자들이 구체적인 수치를 바탕으로 직접 세액을 계산해보라고 조언했다. 그는 세금에 대한 막연한 공포감을 갖기보다는 공시지가, 공정시장가액비율, 과세 표준 등을 활용해 실질적인 세액을 산출하는 것이 중요하다고 강조했다.
정확한 계산을 통해 세금 부담이 얼마나 되는지 파악하고, 이를 투자 수익과 비교하여 합리적인 판단을 내릴 것을 권했다.
신홍철 대표는 자신이 주로 하는 방식으로 투자할 경우, 각 물건당 최소 3천만 원의 풀피(full-PI) 수익을 확보할 수 있다고 설명했다. 만약 빌라 10개를 보유한다면 총 3억 원의 풀피 수익이 발생하며, 이때 예상되는 종합부동산세(종부세) 약 600~700만 원은 충분히 감당할 수 있는 수준이라고 보았다.
그는 이처럼 세금 납부 능력을 고려한 투자 전략의 중요성을 강조하며, 수익이 세금 부담을 압도하는 투자를 해야 한다고 덧붙였다.
신홍철 대표는 자신이 보여준 사례들을 통해 취득세 12%를 내고도 3~4천만 원의 풀피 수익을 확보한 경우가 많다고 밝혔다. 특히 오피스텔의 경우 취득세가 4.6%임에도 불구하고 3천만 원에서 5천만 원까지의 풀피 수익을 달성한 사례들을 제시했다.
그는 투자의 본질은 세금을 감당할 수 있는지에 대한 판단이며, 높은 세금 부담에도 불구하고 충분한 수익을 낼 수 있는 물건을 찾는 것이 중요하다고 강조했다.
신홍철 대표는 올해 법인과 개인을 합쳐 약 2천만 원의 세금을 납부했다고 밝혔다. 그는 다주택자로서 법인 중과세 20%를 포함할 경우, 매년 약 1억 원에서 2억 원 수준의 세금을 납부하게 될 것이라고 예측했다.
이처럼 상당한 규모의 세금을 납부하면서도 투자를 지속하는 이유로, 애초에 확보하는 풀피 수익이 세금을 훨씬 초과하기 때문임을 암시했다.
한 2천만 원 냈어요. 법인 개인 합해서. 그리고 또 내면은 이제 그것도 뭐 또 내겠죠. 근데 모르겠어요. 애초에 내가 풀피를 얼마를 내는데
신홍철 대표는 세미나 참가자들이 물건 자체를 추천해달라는 요청을 자주 하지만, 이는 비효율적인 접근이라고 지적했다. 그는 물건의 좋고 나쁨보다는 '얼마에 사는가'가 훨씬 중요하다고 강조했다.
가격 책정 없는 단순 물건 문의는 투자 전략의 핵심을 놓치는 것이며, 컨셉과 수익성을 고려한 구체적인 전략이 부재한 문제라고 덧붙였다.
신홍철 대표는 투자자들에게 물건이 '싼지 안 싼지'를 질문해야 한다고 강조했다. 그는 대항력이 있고 유치권 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어도 반값에 낙찰되는 경매 물건이 많다고 설명했다.
투자의 본질은 물건의 좋고 나쁨이 아니라, 실사용 가치 대비 얼마나 저렴하게 매수하는지에 달려 있다고 역설하며, 이러한 물건을 찾는 것이 성공 투자의 핵심이라고 말했다.
신홍철 대표는 투자 가치가 절대적인 가격에 있는 것이 아니라, 매수 가격에 달려 있음을 구체적인 예시로 설명했다. 20억 원짜리 강남 아파트를 22억 원이나 23억 원에 사는 것은 좋은 투자가 아니며, 심지어 19억 원에 사는 것도 그리 좋은 투자라고 보기 어렵다고 지적했다.
반면, 지방에 있는 3억 원짜리 부산 오피스텔을 1억 원에 사는 것은 훨씬 나은 투자라고 강조하며, 물건의 지역이나 종류를 떠나 가격 메리트가 중요함을 역설했다.
신홍철 대표는 워렌 버핏의 투자 철학을 언급하며, 워렌 버핏이 테슬라나 엔비디아와 같이 좋은 회사라도 고평가된 상태에서는 투자하지 않는다고 설명했다. 그는 고평가 영역의 자산을 조금 싸게 산다고 해서 저평가 영역으로 넘어가는 것이 아니라고 지적했다.
부동산 경매 투자 역시 미래 가치에 대한 기대보다는 현재의 실제 사용 가치 대비 얼마나 싸게 매수하는지가 중요하며, 이러한 방식으로 투자할 때 실패 확률을 낮출 수 있다고 강조했다.
신홍철 대표는 높은 취득세 문제로 인해 갭투자에 대한 회의적인 입장을 밝혔다. 그는 10억 원짜리 서울 아파트만 하더라도 취득세가 1억 2천만 원에서 1억 3천만 원에 달한다며, 이러한 높은 세금 부담 때문에 투자의 매력이 떨어진다고 말했다.
다주택자 취득세 12%와 토지거래허가제 등 규제로 인해 갭투자가 비효율적이 되었으며, 그 대신 저렴한 경매 물건을 선호한다고 덧붙였다.
신홍철 대표는 다가오는 가을, 미국 중간선거를 전후로 해외 자본이 빠져나가면서 주식 시장이 많이 떨어질 가능성이 크다고 전망했다. 그는 이러한 주식 시장 하락 시점을 기회로 삼아 주식으로 다시 자금을 옮겨 탈 생각도 있다고 밝혔다.
특히 코스피 우량주를 중심으로 재진입을 고려하고 있으며, 자산 배분 전략의 일환으로 주식 시장 변동성을 활용할 계획임을 시사했다.
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