세제개편 확정, 강남 재개발 11곳 발표

정부가 최근 빠르게 부동산 세제개편안을 발표하며 강력한 정책 추진 의지를 드러냈다.

시장 변화 속도가 빨라지면서 적응하지 못한 자산 가치는 하락할 위험이 있다.

대통령 지지율이 정체된 상황과 맞물려 향후 정책 추진 강도가 더욱 강해질 것으로 예측된다.

확정된 세제 개편안의 4가지 항목이 10월 1일부터 시행되며, 정부의 서울 주택 공급 방향성도 함께 발표되었다.

주거 입지가 외곽으로 밀려나지 않으려면 변화한 정부의 강남 재개발 기조에 맞춰 시장 대응을 서둘러야 한다.

정부는 기존 매물이 시장에 나오도록 유도하려는 의지가 강하다고 전문가들은 풀이한다.

강남 아파트 재건축은 최소 30억 원의 자금이 필요한 반면 투자는 2~5억 원 규모로 접근할 수 있다. 그동안 강북 위주였던 재개발 방향을 선회해 강남 개발을 본격화한 정책은 지지율과 공급 확대를 염두에 둔 변화로 풀이된다.

김학주 대표는 강남 아파트 재건축은 최소 30억 원 수준의 자금이 필요하지만, 재개발 투자는 2억~5억 원 규모로 접근이 가능하다고 설명했다.

이러한 정책 변화로 강남의 재개발이 본격적인 궤도에 올랐다는 분석이 제기된다.

일시적 1가구 2주택 처분 기한이 3년에서 2년으로 단축되고 상생임대주택 특례가 종료된다. 조정대상지역 내 임대사업자 양도세 중과 배제는 내년 말까지로 제한되며 비수도권 준공 후 미분양 주택 특례는 1년 연장된다.

주요 내용은 일시적 1가구 2주택 처분 기한을 3년에서 2년으로 단축하는 것이다.

또한 조정대상지역 내 임대사업자 등록 아파트에 대한 양도세 중과 배제 기한을 내년 말까지로 제한하고, 상생 임대 주택 특례가 종료된다.

비수도권 준공 후 미분양 아파트 매수 시 양도세와 종부세에서 주택 수 제외 특례를 1년 연장하여 내년 말까지 적용한다.

기존 3년이었던 처분 기한이 2년으로 줄면서 상급지로 이동하려는 1주택자의 갈아타기 전략에 차질이 빚어질 전망이다.

김학주 대표는 특히 상급지 보유자가 하급지로 이동할 경우 매도 압박이 가중될 수 있으며, 이는 조정대상지역 내 물건 매도를 유도하는 효과를 가져올 것으로 보았다.

상급지로의 이동은 비교적 수월할 수 있지만, 하급지로 이동하려는 경우에는 어려움이 예상된다.

양도세 중과 배제 기한 종료를 앞둔 시점인 만큼 매수자들은 이 시기를 적절한 기회로 활용해야 한다.

이상수 에스플러스 대표는 휴가철 이후 가장 저렴한 가격에 매수할 기회가 찾아올 수 있다고 전망했다.

다만 시장 분위기에 따라 가격이 다시 상승할 가능성도 상존하므로 신중한 접근이 요구된다.

정부가 기존 임대 매물을 매매 물건으로 전환하여 주택 가격 안정을 유도하려는 의도를 보이나, 이는 임대 매물 감소를 초래할 수 있다.

김학주 대표는 이로 인해 전월세 가격이 폭등하는 부작용이 발생할 수 있다고 우려했다.

정부의 컨트롤 타워 기능과 전월세 대책 부재에 대한 지적도 이어졌다.

전문가들은 내년 전세 시장이 올해보다 더 어려워질 것으로 예측했다.

공권력 행사 논란으로 매수 심리가 확산되면서 중하급지 대출 수요가 증가하고 집값 상승세가 이어지는 추세다.

정부의 비아파트 활성화 정책은 용적률 완화, 대출 등 공급자 중심의 혜택에 집중하고 있으나, 이는 근본적인 해결책이 아니라는 지적이 나온다.

수요자 선호가 낮은 비아파트 건축 실적 저조는 땅값을 높여 아파트 가격까지 밀어 올리는 부작용을 낳는다.

상생임대 제도는 계약이 1년 6개월 이상 남은 물건을 5% 이내로 재계약할 경우 비과세 혜택을 부여하는 내용이었다.

하지만 정부의 정책 의도와 달리, 이 제도가 전세 가격 안정화에 기여하던 매물을 오히려 시장에서 퇴출하는 결과를 초래했다는 분석이 제기된다.

김학주 대표는 임대사업자와 상생임대 물건이 사라지면 전월세 시장이 더욱 악화될 것이라고 경고했다.

전월세가 폭등하는 시기에 전월세 가격을 비교적 저렴하게 유지하던 제도를 없애는 것은 전월세 시장을 더 부양하는 것과 같다는 역설적인 지적도 나왔다.

과거 외곽 지역 위주 개발의 실패를 반면교사 삼아 정부가 공급 확대라는 실리를 택했다. 이번에 발표된 도심 공공 복합 사업 대상지 11곳 중 6곳이 강남을 포함한 서울 상급지에 배정됐다.

이는 과거 외곽 지역 위주 개발의 실패를 반면교사 삼아, 이념보다는 공급 확대라는 실리를 택한 정책적 변화로 풀이된다.

상급 지역 개발 지정은 정부의 부동산 전략이 수정되었음을 보여준다.

아파트 가격이 비싼 강남은 세대수가 크게 늘지 않아도 사업성을 확보할 수 있다는 장점이 있다.

분양가와 공사비의 차액이 강남 지역에서 압도적으로 커서 개발 속도가 빠르다는 것이 김학주 대표의 분석이다.

이는 정부가 개발 가능성이 높은 지역을 우선적으로 선정하려는 의도로 해석된다.

기존 민간 사업과의 형평성과 용적률 협의가 여전한 변수로 남은 가운데, 실제 착공까지 최소 2030년에서 2032년은 지나야 해 당장 아파트 가격 안정 효과를 기대하기는 어렵다.

기존 민간 사업과의 형평성 문제와 용적률 협의가 향후 사업 추진의 변수로 남았다.

이는 정부의 주택 공급 정책이 단기적인 시장 안정화보다는 장기적인 공급 확대에 초점을 맞추고 있음을 보여준다.

도심공공주택복합사업은 주민 동의 30%로 지정이 가능하지만, 실제 사업 추진을 위해서는 더 높은 동의율이 필수적이다.

김학주 대표는 30%의 동의율로는 나중에 개발이 무산될 수 있으며, 이는 투자 가치 하락으로 이어질 수 있다고 경고했다.

개발 의지가 확실하고 속도가 빠른 지역을 우선 선점하는 것이 중요하다.

1차 지정지의 사례를 통해 시세 상승 가능성이 언급되었으며, 서울시의 별도 지정 여부 또한 중요한 변수가 될 것으로 보인다.

정부의 세제 개편안에 전세 관련 대책이 포함되지 않아 전세 시장의 구조적 문제가 여전히 해결되지 않고 있다.

전세 누적 상승률이 15년 내 최대치를 기록하고 월세 가격 역시 사상 최고 수준이다.

재개발·재건축 착공 시 일시적으로 멸실 주택이 발생하며 공급 공백이 우려되는 등, 전월세 시장의 불안정은 당분간 지속될 것으로 보인다.