서울시, 6곳 고밀 개발 발표

이번 발표는 다핵도시 재편을 위한 본격적인 개발 시작을 알리는 신호탄이다.

기존 도심과 영등포, 강남 외에 청량리, 왕십리 등 새로운 핵심 지역을 육성하여 서울 전역의 균형 발전을 도모하겠다는 취지다.

서울시는 기존의 3도심(도심·영등포·강남), 7광역중심지(청량리·왕십리 등) 체계에서 벗어나 다핵도시로 전환하겠다는 계획이다. 이는 서울 전역에 도심과 같은 기능을 하는 지역을 더 많이 만들어 도시의 성장 거점을 확대하려는 전략이다.

청량리, 왕십리 등 부도심을 핵심지로 격상시켜 지역의 부동산 가치를 상승시키고, 서울 전체의 기능적 분산을 유도할 방침이다.

이들 지역은 핵심 개발 거점으로 육성되어 주거, 업무, 상업, 문화 기능을 확대하게 된다.

성장 거점과 생활 거점을 중심으로 도시의 기능을 분산하고, 각 거점의 특성에 맞는 복합 개발을 통해 지역 활성화를 도모한다.

서울시는 '직주락 활성화 전략'을 통해 2031년까지 서울시 전체 지하철역 325개 중 100곳을 추가적으로 개발할 계획이다. 이 전략의 핵심은 역세권이 아닌 지역도 역세권으로 인정하여 개발을 유도하는 것이다.

특히 비역세권의 용적률을 최대 1000% 이상까지 상향할 수 있도록 하여 개발 잠재력을 극대화한다.

서울시는 도봉로, 동일로, 통일로, 공항대로, 경인로, 시흥대로 등 6개 간선도로변을 '성장 잠재 축'으로 지정했다. 이들 지역은 비역세권임에도 불구하고 역세권으로 인정하여 용적률을 최대 1300%까지 부여한다.

이번 조치는 주거·업무·상업·문화가 어우러진 대규모 거점을 개발하여 지역 활성화를 꾀하는 것으로, 간선도로변의 잠재력을 최대한 활용하려는 서울시의 의지가 담겨 있다.

서울시는 2030년까지 총 70곳을 구역 지정하겠다고 밝혔다. 발표 시점인 9월 15일 이미 6곳이 구역 지정 및 발표가 완료되었다.

나머지 64곳은 앞으로 추가 지정될 예정으로, 서울의 도시 구조 재편이 점진적으로 확대될 전망이다.

성장 거점형 복합 사업 시범 사업지는 역삼동 680-1번지 일원과 자양동 17-1번지 일원 두 곳이다. 이 두 곳의 공통점은 선정릉역과 건대역이라는 환승역을 끼고 있다는 점이다.

역삼동은 언주로에 접하고 있어 접근성이 좋으며, 자양동은 건대역세권이자 아차산로에 접하여 주변 업무 시설과 연계한 거점 개발이 기대된다.

자양동은 성수 지역 중심 지구에 위치하며 건대역 환승역과 인접한 입지적 강점을 가지고 있다. 서울시는 건대부터 구의, 강변역으로 이어지는 아차산로 주변 광진구 17-1번지 일대를 동북권의 새로운 성장 거점 지역으로 개발할 계획이다.

이를 통해 주거 지역을 상업 지역으로 용도 변경하고, 복합 개발을 통해 지역 활성화를 도모한다.

성내동 448-1번지 일대는 올림픽공원에 인접해 있지만 지하철역과는 거리가 먼 비역세권이다. 이 지역은 현재 3종 주거 지역이나 상업지로 종상향하여 용적률 300~400%에서 최대 1000%까지 상향될 예정이다.

창동은 GTX-C 노선과 연계하여 업무·상업 시설을 확보하고, 중동은 동일로 주변 30m 간선도로변에 업무·상업 시설을 공급한다. 독산동은 가산디지털단지와 연계한 업무·상업 시설을 공급하여 지역 경제 활성화를 목표로 한다.

성장 거점형은 도심이나 7대 광역 중심지 내 환승 역세권 500m 이내 지역에 해당하며, 용적률을 최대 1300%까지 적용받는다. 반면 생활 거점형은 간선도로변을 중심으로 지하철역과의 거리에 관계없이 일반 상업지로 종상향된다.

두 유형 모두 공공기여 부담률이 50%에서 30%로 완화되어 사업성이 크게 개선될 것으로 예상된다.

이는 조합원들의 사업성을 대폭 개선하여 개발 사업 참여를 유도하려는 목적이다.

이번 조치로 주거지 중심의 정비사업에서 업무, 상업, 문화 기능이 결합된 복합 개발로의 전환이 더욱 활발해질 것으로 전망된다.

2026년 8월 서울시 보도자료에 따르면 서울의 역세권 평균 용적률은 277%, 비역세권은 250% 수준이다. 그동안 비역세권은 주택 정비 사업 위주로 재개발되어 베드타운화되는 경향이 있었다.

서울시는 한정된 토지의 효율성을 높이고 베드타운화를 방지하기 위해 업무·상업·문화 기능을 함께 공급할 새로운 실행 수단이 필요하다고 판단, 고밀도 복합 개발을 추진하게 되었다.

서울시는 기존의 용적률 250~277% 수준에 머물던 모아타운, 신속통합기획, 역세권 시프트 등 정비 사업 방식에서 벗어나 새로운 패러다임을 도입한다. 이번 정책은 용적률 1300% 이상을 적용하는 '제4세대 재개발 방식'을 구현하려는 것이다.

이를 통해 비역세권 저층 주거지의 용도 지역을 상향하여 정비 사업을 촉진하고, 도시 공간의 효율성을 극대화한다.

비역세권 간선도로변에 위치한 저층 주거지는 앞으로 금싸라기 땅이 될 가능성이 높다. 상업지로 용도 상향되어 용적률 1300%까지 적용받을 수 있기 때문이다.

재개발이 진행될 경우 기존 보유자들은 자산 가치 상승과 함께 아파트 입주권까지 받을 수 있을 것으로 예상되어 투자자들의 관심이 집중될 전망이다.

또한 공공기여율이 50%에서 30%로 대폭 완화되면서 사업성이 크게 개선될 것으로 기대된다.

이러한 변화는 소규모 단독주택을 결합하여 주상복합을 건설하는 등 효율적인 개발을 가능하게 하여, 투자자들에게 매력적인 기회를 제공할 것으로 보인다.

현재 6곳이 지정되었지만, 2030년까지 앞으로 4년 안에 64곳이 추가 지정될 예정이다. 투자자들은 광역교통 확충 지역이나 가산·구로 디지털단지 등 업무단지와 광역교통이 겹치는 교집합 지역에 주목해야 한다.

서울시는 단순 주거지 개발을 넘어 인프라·상업·업무 기능이 복합된 개발을 지향하며, 이는 잠재적 투자 가치가 높은 지역을 선별하는 중요한 기준이 될 것이다.

향후 발표될 추가 지정 지역에 대한 면밀한 분석과 선제적 대응이 요구된다.

이번 발표로 투자자 입장에서 개발 가능한 땅의 폭이 역세권에서 중심지, 환승역, 그리고 역과 역 사이의 큰 길인 간선도로변까지 넓어졌다. 단순한 지가 상승을 넘어 고밀 개발을 통한 높은 수익률을 목표로 해야 한다.

현재 확정된 6곳을 쫓기보다는, 앞으로 추가 지정될 64곳의 조건을 분석하고 선별하는 안목이 중요해질 것이다.