건물주 없이 공간 13개 임대, 월 2000만원 수익 비결은?

현재 전국적으로 총 17곳의 숙소를 직접 계약하여 운영 중입니다. 이 숙소들은 에어비앤비 형태뿐만 아니라 호스텔, 농어촌민박업 등 다양한 형태로 운영되고 있습니다. 이처럼 여러 형태의 숙소를 통해 폭넓은 고객층을 확보하고 있습니다.

반지하 물건은 다른 유형의 부동산에 비해 구하기 가장 쉽다는 장점이 있습니다. 반지하 주택은 공실이 많은 편이라 임대인들이 집이 나가지 않아 걱정하는 경우가 많습니다. 이러한 임대인들에게 숙박업을 운영하는 자신이 좋은 해결책을 제시하며 계약을 용이하게 이끌어낸다고 설명했습니다.

특정 숙소는 월세 65만 원 대비 월 매출 400만 원 이상을 기대할 수 있을 정도로 높은 수익률을 기록하고 있습니다. 일반적으로 에어비앤비 숙소는 큰길가가 아닌 골목 안에 위치한 경우가 많습니다. 역세권이 아니더라도 여행객들의 수요가 많은 입지를 선점하는 것이 중요하며, 오히려 이러한 골목 안 숙소들이 모텔이나 호텔보다 더 선호되는 특별한 이유가 있다고 밝혔습니다.

현재 숙박업을 통해 월 2,000만 원의 순수익을 달성하고 있습니다. 93년생 동갑내기 언니와 함께 공동으로 운영하고 있어 수익은 절반씩 나눠 각자 월 1,000만 원씩 가져간다고 설명했습니다. 개별 숙소별 매출은 300만 원에서 최대 1,400만 원까지 다양하게 분포되어 있으며, 공실 위주의 물건을 선점하여 수익을 극대화하는 전략을 사용하고 있습니다.

특정 지역을 지속적으로 주시하며 물건을 확보하고 있습니다. 또한, 여러 부동산과의 긴밀한 네트워크를 구축하여 새로운 물건이 나오면 우선적으로 연락을 받아볼 수 있습니다. 이와 함께 자체적으로 개발하여 사용하는 AI 분석 프로그램을 활용해 해당 지역의 숙박 시세를 정확하게 파악하고 최적의 가격 전략을 수립합니다.

숙소 운영은 완전 자동화 시스템으로 구축되어 있습니다. 모든 숙소에 청소 이모님을 별도로 고용하여 청소 업무를 전담하게 합니다. 이로 인해 운영자는 비품 주문 외에는 직접 관리할 일이 거의 없어 손님이 퇴실한 후 비품을 보충하는 등의 업무에 하루 2~3분 미만의 시간만 소요됩니다.

공간 임대 사업을 확장하는 다양한 전략을 소개했습니다. 첫째, 한 건물 내에서 여러 개의 숙소를 동시에 운영하는 방법이 있습니다. 둘째, 아예 용도 변경을 진행하여 호스텔 형태로 사업을 확장하는 방법도 있다고 설명했습니다.

초보자들을 위해 숙소 운영 전반에 대한 가이드북을 제공하고 있습니다. 이 가이드북에는 물건을 효과적으로 구하는 방법부터 숙소를 합법적으로 등록하는 절차, 그리고 임대인과 유리하게 협상하는 노하우까지 모든 과정이 상세하게 담겨 있습니다. 이 매뉴얼은 전자책 PDF와 제본 형태로 배포하여 독자들이 쉽게 접근할 수 있도록 하고 있습니다.

숙소 한 곳의 인테리어 비용은 약 700만 원에서 최대 1,000만 원 선에서 해결할 수 있다고 밝혔습니다. 인테리어에 많은 비용이 들 것이라는 일반적인 인식과 달리, 적은 비용으로도 충분히 개선이 가능합니다. 이처럼 인테리어를 개선하면 숙소의 객단가를 크게 높일 수 있어, 원래 10만 원을 받을 수 있는 숙소를 20만 원까지 받을 수 있게 된다고 설명했습니다.

두 채의 숙소를 동시에 운영할 때 청소 및 관리 문제에 대해 해결책을 제시했습니다. 당근마켓을 활용하여 청소 이모님을 구하면 효율적으로 청소 업무를 처리할 수 있다고 설명했습니다. 청소 비용은 건당 3만 원이 소요되지만, 하루 숙박비 15만 원을 받을 경우 청소비 3만 원을 제외하고도 12만 원이 남아 충분히 수익성이 있다고 강조하며, 3만 원으로 자동화 시스템을 구축할 수 있다고 덧붙였습니다.

고객 서비스(CS)는 자동화된 답변 시스템을 통해 효율적으로 처리됩니다. 자주 묻는 질문에 대한 답변을 미리 저장해두고, 문의가 들어오면 '빠른 답변하기' 기능을 활용하여 클릭 한 번으로 즉시 전송할 수 있습니다. 예를 들어, 짐 보관 문의가 들어오면 해당 답변을 클릭하여 바로 보낼 수 있어 누구나 쉽게 CS 업무를 처리할 수 있다고 설명했습니다.

게스트가 숙소에 입실한 다음 날 바로 숙박비가 정산되는 시스템으로 운영됩니다. 이 덕분에 자금이 묶이지 않고 거의 매일매일 돈이 통장에 들어오는 빠른 자금 회전이 가능합니다. 숙소 한 곳당 월 매출은 350만 원에서 700만 원을 예상하며, 청소 등을 자동화할 경우 순수익률은 50~60% 수준입니다. 그러나 만약 운영자가 직접 청소를 한다면 순수익률은 70~80%까지 올라갈 수 있다고 덧붙였습니다.

아예 폐허였던 상가를 숙소로 개조하는 데는 객실당 약 6천만 원의 인테리어 비용이 소요되었습니다. 이렇게 투자하여 만든 숙소는 건물주가 직접 운영함으로써 높은 순수익을 기록하고 있습니다. 월 매출은 1,600만 원에 달하며, 제반 비용을 공제한 후에도 상당한 순이익을 창출한다고 밝혔습니다.

이 숙소는 하루 숙박비로 45만 원에서 50만 원 수준을 받을 수 있습니다. 청소와 비품 체크 같은 관리 업무는 실장님들이 대행하는 시스템을 갖추고 있어 운영자가 직접 관리할 필요가 없습니다. 이러한 자동화된 구조 덕분에 운영의 편리성과 효율성을 동시에 확보하고 있습니다.

상가 임대차 보호법을 활용하면 최대 10년까지 안전하게 장사할 수 있는 보호를 받을 수 있습니다. 따라서 대규모 공사 비용이 발생하더라도 10년이라는 긴 기간으로 나누어 계산하면 부담이 크게 줄어듭니다. 예를 들어, 월 100만 원 수준의 인테리어 감가상각 비용으로 장기적인 투자를 합리적으로 관리할 수 있습니다.

다양한 부업을 시도해봤지만, 에어비앤비처럼 통장에 현금이 빠르게 차곡차곡 쌓이는 부업은 드물다고 강조했습니다. 특히 손익분기점 도달이 매우 빠르다는 점이 큰 장점입니다. 또한, 보증금 500만 원 선에서 소액으로 사업을 시작할 수 있으며, 최우선 변제권이 있어 투자금의 안전성까지 확보된다고 설명했습니다.

4년 동안 에어비앤비를 꾸준히 운영한 결과, 경매를 통해 아파트를 낙찰받아 마침내 건물주의 꿈을 이루었습니다. 7억 2천만 원의 낙찰가 대비 현재 시세가 더 높게 형성되어 있어 성공적인 자산 형성을 보여주고 있습니다.