상도15구역, 신통 2차 중 가장 빠른 3,204세대 대단지

이승훈 소장은 서울에 공급할 수 있는 유일한 방법이 정비 사업밖에 없다고 못 박는다. 재건축으로는 중층 아파트밖에 남지 않아 순증 효과가 떨어진다는 진단이다.

그는 이 흐름이 정권을 누가 잡고 있든 마찬가지라고 본다. 완공 후에는 재건축이든 재개발이든 가치를 좌우하는 건 해당 부동산의 위치라는 게 그의 정리다.

재개발 투자에 부정적인 인식을 가진 사람들에게는 하지 말라고 선을 긋는다. 부정적인 인식을 가진 분들은 하지 말라고 단언한다.

5년·10년 뒤에 자신의 선택이 크게 잘못됐다고 깨닫게 될 것이라고 경고한다. 딜러 투자에 대해서 여전히 부정적인 인식을 갖고 계신 분들은 하지 마십시오. 괜히 소가리하니까 하지 마시고 죄송한 편이지만 5년 뒤, 10년 뒤에 나의 선택이 크게 잘못되었다라는 것을 깨닫게 되실 겁니다.

신대방삼거리역과 장승배기역이 인근에 자리 잡고 있다. 여의도, 노량진 뉴타운·흑석 뉴타운 방향, 그리고 강남 방향으로의 접근성이 확보된 위치다.

네이버 지도 기준으로 이 일대는 대규모 빌라촌이 형성돼 있다. 보라매자이더포레스트, 상도 푸르지오 클라베뉴, 동작센트럴자이 등 입주를 앞둔 단지들이 눈에 띄며, 주변 대부분이 정비 사업을 추진 중인 곳이라고 이승훈 소장은 짚는다.

상도15구역은 동작구에서 가장 큰 면적을 자랑하는 곳이다. 3,204세대로 지어질 예정이며 시공사는 대우, 브랜드는 '서밋'을 달 것으로 예상된다. 일반 분양은 615세대, 조합 소유자는 2,108명이다.

일반 분양 비율이 많은 편이 아니라 조금 아쉬운 숫자라고 이승훈 소장은 본다. 임대 아파트 481세대는 원가보다 조금 더 돈이 들어가는 구조이며, 임대 아파트를 제공하는 대가로 용적률 인센티브를 받거나 의무 임대 세대를 제공하는 방식이다. 일반 분양 615세대를 팔아 수익을 조합원 비용에 충당하는 구조라는 게 그의 설명이다.

20년대 초반까지 빌라 가격은 거의 움직이지 않았다. 그 시절에는 '빌라 사면 돈 안 된다'는 인식이 퍼져 있었다고 이승훈 소장은 돌아본다.

그는 지금은 빌라 자체를 사는 게 아니라 빌라를 통해 아파트 입주권을 얻는 구조라고 규정한다. 그 이후 가격이 올라가는 흐름을 그래프로 제시하며, 초기 단계를 구입해 올라가는 수익을 얻을 수 있다고 주장한다. 과거 금액에 맞춰져 빌라 시장을 보는 사람들이 투자를 못 하는 것이라는 진단이다.

이미 가격이 상승해 초기 재개발로서 수익을 내는 형태로는 추천하지 않는다고 이승훈 소장은 밝힌다. 지역이 나쁘다는 게 아니라 시공사 선정까지 끝난 단계라는 뜻이라는 해명이 뒤따른다.

이 동네에서 가장 빠르고, 22년도에 선정된 지역 중 가장 빠르게 움직이고 있다는 평가다. 입주를 목표로 하는 실수요자에게는 좋은 형태가 될 것으로 본다.

사업시행인가 단계를 진행 중이어서 7부 능선을 넘었다는 표현이 나온다. 대상지 선정·연번 부여·기획 완료 등 항목이 다 되는 게 아니고 안 되는 데도 있다는 것이다. 리스크가 상당 부분 해소돼 프리미엄이 붙었고, 그만큼 수익은 적지만 확실성이 보장된다는 게 그의 정리다. 이 정도까지 갔는데 안 되는 케이스는 사실상 없다고 본다.

대상지 선정서부터 기획 완료까지 보통 15개월 걸리는데 14개월이 소요됐다. 기획 완료서부터 정비구역 지정은 보통 15개월이 걸리는데 13개월이 걸렸다.

정비구역 지정에서 조합 설립까지는 보통 10개월 걸릴 것을 두 달 만에 완료했다. 주민들이 개발 의지를 갖고 열의를 보인 결과라고 이승훈 소장은 본다. 조합 설립 인가에서 사업 인가가 보통 3년 걸리는데 현재 15개월 진행 중이라고 언급한다.

이주·철거·착공·공사 기간을 약 5년으로 잡으면 2034년 입주를 바라보는 아파트다. 과거 사례와 비교해 15개월째인 현재 속도는 빠른 편이라는 평가다.

이승훈 소장은 실거주 목적에 유리한 아파트로 이 구역을 꼽는다.

771세대 규모의 2023년 입주 3년차 단지인 상도 푸르지오 클라베뉴는 전용 84타입이 2026년 8월 17억 3천만 원에 거래됐다.

상도 두산위브트레지움은 약 20억, 20년 전 아파트지만 오랫동안 랜드마크로 자리한 상도 더샵은 19억 정도다. 보라매자이 프레스티지는 18억 정도에 실거래가 형성됐다. 노량진뉴타운은 평당 1억을 넘는 것이 거의 확정적이며, 상단이 얼마일지가 논의되는 곳이라고 이승훈 소장은 전한다.

노량진뉴타운은 평당 1억을 넘는 것이 거의 확정적이며, 상단이 얼마일지가 논의되는 곳이다.

노량진이 잘 되면 아래쪽 동작구 가격도 끌어올리는 효과가 있다. 노량진이 잘 되면서 이 아래쪽에 동작구의 가격도 끌어 올려 주는 효과가 있을 것이다라고 생각이 됩니다.

직선거리로는 600~700m지만 실제 시간 거리를 재보면 10분 또는 10분 남짓 걸릴 것으로 이승훈 소장은 계산한다. 역이 멀다는 지적이 나올 수 있는 대목이다.

그는 대단지 아파트의 장점으로 어느 정도 상쇄시킬 수 있다고 판단한다. 주변 빌라들이 하나둘 개발되면 아파트 주거벨트가 형성되고, 인프라 구축이 전체 가격을 끌어올리는 효과로 이어진다는 논리다.

신통이면서 대단지가 되다 보니 속도 차이뿐 아니라 가격 차이가 크게 난다고 이승훈 소장은 짚는다.

모아타운은 3억 9천, 3억 4천~5천, 4억 9천 수준에 거래되는 데 비해 상도15구역은 7억 7천, 9억, 9억 7천, 9억 3천, 10억, 7억 4천, 8억 5천에 거래된다. 프리미엄이 어느 정도 반영된 모습이라는 평가다.

공시가 1억 1,300만 원짜리가 7억 4천에 거래됐다. 공시가에서 감평을 얼마나 받을지 모르지만 일괄적으로 두 배 정도로 잡으면 2억 3천이 되고, 이를 기준으로 프리미엄은 약 5억이 붙은 셈이라고 이승훈 소장은 계산한다.

전용 17평 97년 다세대는 공시가 3억 500만 원에서 10억에 거래돼 두 배 평가 시 6억, 프리미엄 약 4억이다. 전용 16평 91년식은 공시가 2억 6천이 5억 2천으로 평가돼 프리미엄이 약 4억 남짓이고, 2001년 다세대는 공시가 2억 3,500만 원이 4억 7천으로 평가돼 프리미엄 약 3억 8천이다.

그는 직거래는 제대로 반영이 안 되기 때문에 계산에서 제외했다. 대체로 4억 정도의 프리미엄이 붙었고, 저가 매물은 5억 정도로 본다.

프루지오 클라베뉴 17억 3천에 단지 규모 3배, 연식 보정을 1.1~1.15배로 적용하면 19억에서 19억 5천 정도가 지금 완공됐을 때의 가격이라는 게 이승훈 소장의 추산이다.

그는 2034년 입주 시점에 물가상승률 3~4%만 반영하더라도 20억 중반 내외가 될 것으로 본다. 입지가 동일하고 덩치가 크고 새 아파트이므로 19억 정도는 지금 바라볼 수 있는 수준이며, 향후 분담금 발생은 당연하다는 설명이 덧붙는다.

배치도상으로 단지 규모가 상당히 크다. 지하 주차장을 이용하고 초등학교가 하나 있으며 상도글린곡을 이용할 수 있는 나름의 장점이 있는 곳이다.

동작구는 서울시 중간에 위치해 강남과 여의도 접근성이 뛰어나다. 동작구 자체가 중상급지 형태라는 점을 들어 이승훈 소장은 상도15구역의 앞날이 밝다고 본다.