“덜 똘똘한 한 채 올라갑니다” 강북 부동산 대세 상승 시작되나

쏘쿨은 추석이 끝나고 부동산 시장이 불붙는 경우가 많으며, 12월 겨울 상승장과 학년 이동 시기가 맞물릴 가능성을 제기했습니다. 특히 강북 지역의 심각한 시장 상황을 언급하며, 10월 대출 규제 완화가 매수세 유입을 가속화할 것이라고 분석했습니다.

강북 지역 부동산 시장은 그동안 침체기를 겪었지만, 이제는 상승장으로 전환될 가능성이 크다고 전망했습니다.

쏘쿨은 지난 8년간 지속된 공급 가뭄이 모든 문제의 시작이라고 지적했습니다. 정부의 혼란스러운 시그널과 앞뒤가 맞지 않는 정책들이 시장 불안을 가중시키고 있다고 설명했습니다. 재개발·재건축 이주비 대출 규제 등 일관성 없는 정책들이 문제 해결을 더욱 어렵게 만들고 있다는 분석입니다.

쏘쿨은 정부의 정책 기조가 오락가락하면서 시장 참여자들이 예측하기 어려운 상황에 놓이게 되었고, 이는 결국 시장의 불확실성을 증폭시키는 요인으로 작용했다고 덧붙였습니다.

현재 부동산 시장에서는 매매가 폭등, 전세 폭등, 고액 월세가 동시에 나타나는 트리플 강세 현상이 심화되고 있다고 쏘쿨은 설명했습니다. 이는 부동산 시장에서 보기 드문 현상으로, 사실상 전세는 거의 소멸 단계에 있다고 분석했습니다.

이러한 트리플 강세는 시장의 정상적인 정화 기제가 제대로 작동하지 못하고 있음을 시사하며, 전반적인 시장 불안정성을 높이는 요인으로 작용하고 있습니다.

쏘쿨은 다주택자들이 세금 부담으로 인해 강북 지역의 빌라나 아파트를 매물로 내놓는 반면, 강남 지역의 큰 물건은 팔지 않는 경향을 보인다고 설명했습니다. 이는 강남 실거주자들이 세금 부담에도 불구하고 버티기에 들어가면서 매물이 잠기는 현상으로 이어지고 있습니다.

결과적으로 강북 지역은 매매 물건이 비교적 여유로운 반면, 강남 지역은 전월세 매물은 있지만 매매 물건이 부족한 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

8월 3일 세제개편안 발표 이후, 강남 지역에서는 40억, 50억 이상의 초고가 물건들이 시장에 계속 나오고 있는 분위기라고 쏘쿨은 전했습니다. 이는 정부의 강력한 세금 정책, 특히 종합부동산세와 같은 보유세 부담 때문이라고 분석했습니다.

잠실 지역에서는 부동산 공실이 늘어나고 거래 절벽을 체감하는 등, 초고가 시장은 세금 부담의 직접적인 영향을 받고 있습니다.

쏘쿨은 노원구, 평촌, 일산 등 비강남권 지역에서 거래가 활발하게 이루어지고 있으며, 분당, 수지, 구리 등 경기도 지역도 매물 부족으로 거래가 바쁘게 진행되고 있다고 설명했습니다. 이러한 지역들에서는 부동산 시장의 활기가 감지되고 있습니다.

특히 경기도 지역에서는 전월세난이 심화되고 있어, 매매뿐만 아니라 임대 시장에서도 수요가 몰리고 있는 상황입니다.

쏘쿨은 서울 아파트 전세 비중이 50% 이하로 떨어지고 월세 비중이 51%를 넘어섰다고 밝혔습니다. 2026년은 월세가 전세를 넘어선 역사적인 해로 기록될 것이라고 평가했습니다.

이러한 월세화 가속 현상은 특히 고가 주택을 중심으로 전세 소멸이 더욱 빨라지고 있음을 보여줍니다.

공시지가 9억 원, 시세 13억 원 주택의 경우에도 세금 부담이 발생하며, 이는 집주인들의 반감을 심화시키는 요인으로 작용하고 있다고 쏘쿨은 설명했습니다. 집주인들은 월급에 비해 과도한 세금 부담을 느끼고 있습니다.

이러한 세금 부담은 결국 전월세 가격 전가로 이어져 임대 시장의 불안을 가중시키고 있습니다.

집주인들이 세금 부담 증가로 인해 전세금 인상을 시도하는 과정에서, 세입자가 계약갱신청구권을 행사하여 5%만 올리겠다고 하면 집주인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구하는 충돌이 빈번하게 발생하고 있다고 쏘쿨은 전했습니다. 이러한 상황은 임대차 시장의 불안정성을 더욱 높이고 있습니다.

이는 임대인과 임차인 모두에게 예측 불가능한 상황을 초래하며, 분쟁 해결 과정에서 많은 어려움을 겪게 만듭니다.

쏘쿨은 세금을 거둬 청년 대출이나 임대 아파트 건설 등 명확한 목표를 제시하면 납세자들이 수긍할 수 있을 것이라고 말했습니다. 하지만 현재는 그러한 명확한 목표 없이 세금을 거두기 때문에 납세자들의 반감이 쌓여가고 있는 상황이라고 분석했습니다.

강제적인 조세 전가는 전월세 시장에 전가되어 임대 시장의 불안을 가중시키고 있으며, 이는 결국 서민들의 주거비 부담으로 이어지고 있습니다.

쏘쿨은 서울 아파트 전세 물량이 1만 건 이하로 떨어지면 시장이 바로 돌아서는 경향이 있다고 분석했습니다. 현장에서 전세를 구하러 갔을 때 복도에 줄을 서서 집을 보는 상황이 전월세 시장 과열을 판단하는 정확한 지표라고 강조했습니다.

이러한 현장 지표는 통계 자료로는 파악하기 어려운 실제 시장의 분위기를 반영하며, 수요가 공급을 크게 초과하고 있음을 보여줍니다.

이는 임차인들이 집을 구하기 위해 치열한 경쟁을 벌이고 있음을 의미하며, 전월세 가격 상승 압력을 더욱 높이는 요인으로 작용합니다.

쏘쿨은 세입자들에게 계약갱신청구권을 사용하여 갱신을 해놓고, 그 기간 동안 집을 구하러 다닐 것을 권장했습니다. 갱신 후 2년 동안 가만히 있지 말고, 좋은 매물을 발견하면 집주인에게 3개월 뒤 퇴거 의사를 밝혀 이사 갈 수 있는 법 조항을 활용하라고 조언했습니다.

이는 갱신 기간을 활용하여 매수할 지역을 직접 임장하며 시장 상황을 파악하고, 최적의 매수 기회를 잡을 수 있는 전략입니다.

쏘쿨은 현재 부동산 시장이 중요한 변곡점에 있다며, 비강남권 지역이 모두 오른 것이 아니므로 고양시, 구리, 남양주 다산 등 아직 기회가 있는 지역들을 직접 돌아다녀 볼 필요가 있다고 강조했습니다. 그는 가족과 함께 데이트 겸 지역을 탐색하며 임장하는 것이 중요하다고 덧붙였습니다.

이는 투자자뿐만 아니라 실수요자들에게도 해당 지역의 실제 분위기와 잠재력을 파악하는 데 도움이 될 것입니다.

쏘쿨은 정부가 매매가만 찍어 누르는 정책을 폈을 뿐 아니라, 전월세도 함께 찍어 누르는 정책을 추진했다고 평가했습니다. 최근 부동산 공급 대책에 전월세 관련 내용이 포함되기는 했으나, 이는 기존 정책의 재탕 수준에 불과하다고 지적했습니다.

결론적으로 다주택자 규제 완화 없이는 전월세 시장의 근본적인 문제 해결이 어렵다는 의견을 피력했습니다.

쏘쿨은 비거주 1주택자에 대한 규제 완화가 필요하다고 주장했습니다. 직장 등 불가피한 사유로 거주하지 못하더라도 보유만 하는 경우에도 거주하는 주택과 동일한 혜택을 줘야 한다고 설명했습니다. 예를 들어, 현재 직장 때문에 세종시에 거주하지만 5년 뒤, 10년 뒤에 가족이 들어갈 집을 보유하고 있는 경우를 언급하며 현 정책의 비현실성을 지적했습니다.

현재 정책은 다양한 주거 상황을 고려하지 못하고 있어, 비거주 1주택자들이 불필요한 세금 부담을 지는 문제가 발생하고 있습니다.

쏘쿨은 2+2+2년 혹은 등록 임대 사업자처럼 8년 장기 임대 방식의 정책이 나올 가능성을 우려했습니다. 문재인 정부의 사례를 언급하며, 정부가 혜택을 조금 주었다가 나중에 다시 뺏어가는 얄팍한 정책이 또 나올 수 있다고 전망했습니다.

현재 공급 부족 상황에서 정책 강도가 더욱 강화될 것으로 예상되며, 이는 임대 시장의 혼란을 가중시킬 수 있다고 분석했습니다.

쏘쿨은 추석이 끝나고 가족 모임을 통해 부동산 매수 심리가 자극되어 사람들이 집을 사러 다니는 경우가 많다고 설명했습니다. 강남 쪽은 내년 5월 말까지 세금 기준일인 6월 1일 전까지 현재 상태를 유지할 것으로 보인다고 분석했습니다.

반면 강북 쪽은 10월 대출 규제가 완화되면 10월경에 매수하는 사람들이 늘어날 것이라고 전망했습니다. 또한 대출 완화 시점에 맞춰 잔금 일정을 연기하는 전략이 유효할 수 있다고 조언했습니다.

이는 강남은 보합세를 유지하는 반면, 강북은 대출 완화로 인해 상승 가능성이 커질 것이라는 분석을 뒷받침합니다.

쏘쿨은 현재와 같은 0.25% 또는 0.5% 수준의 완만한 금리 인상은 부동산 시장에 미치는 영향이 미미하다고 분석했습니다. 연달아 서너 번씩 매달 금리가 인상되어야 비로소 유의미한 영향을 미칠 것이라고 설명했습니다.

이는 IMF 당시와 같은 급격한 금리 폭등이 외부 변수로 작용할 수 있지만, 일반적인 금리 인상은 부동산 시장에 절대적인 영향을 미치지 않는다는 관점을 제시합니다. 또한 대출에 대한 세대별 인식 차이와 과거 트라우마가 금리 인상에 대한 심리적 반응에 영향을 미친다고 분석했습니다.