서울 재개발 소액 투자, 경매와 대출 활용으로 기회 잡아야

이재명 당시 대선 후보의 부동산 정책 발언이 표심을 공략하기 위한 의도였다고 신홍철 대표는 분석했습니다. 그는 이재명 후보가 고가 주택에 대한 종부세 또는 보유세 증액을 언급하며 계층 간 편 가르기를 시도했다고 보았습니다. 실제 이 발언 이후 고가 주택 소유자와 비소유자 간의 갈등이 심화되는 양상을 보였다고 덧붙였습니다.

불로소득 환수 주장은 노동의 개념과 충돌하며, 이는 투자 사업의 개념을 간과한 것이라고 신홍철 대표는 지적했습니다. 그는 노동을 하지 않는 사람들의 소득을 모두 환수하려는 시도는 북한과 같은 사회주의 체제에서나 가능한 일이라고 비판했습니다. 투자를 통해 발생하는 소득을 단순히 불로소득으로 치부하는 것은 시장 경제의 기본 원리를 이해하지 못한 발상이라고 설명했습니다.

재건축·재개발 활성화를 통해 아파트 시장의 과열을 완화할 수 있다는 주장이 제기되었습니다. 신홍철 대표는 현재 아파트 시장에 돈이 집중되어 아파트 가격이 급등하고 있다고 진단했습니다. 재건축·재개발 분야로 투자 자금이 분산되면 아파트 가격 상승세가 둔화될 수 있을 것이라고 예측했습니다.

최근 빌라의 효용성이 점차 높아지고 있으며, 입지가 좋은 빌라에 대한 투자가 유망하다고 신홍철 대표는 밝혔습니다. 그는 이러한 빌라를 경매를 통해 '무피(투자금 없이 전세 보증금으로 매입)'로 매입하는 것이 매우 효과적인 투자 방법이라고 강조했습니다. 특히 아파트 시장의 규제가 심화되면서 빌라의 상대적인 가치가 상승하고 있는 추세라고 덧붙였습니다.

지난 신홍철 대표의 세미나 뒷풀이에 수강생의 약 85~90%가 참석하며 높은 만족도를 보였습니다. 신홍철 대표는 두세 명을 제외한 대부분의 수강생이 뒷풀이에 참여했다고 전했습니다. 그는 내용이 좋지 않았다면 많은 수강생이 뒷풀이에 오지 않았을 것이라며, 심지어 일부 수강생이 치킨값을 대신 계산해주기도 했다고 덧붙였습니다.

신홍철 대표는 공식가 3억 2천만 원짜리 빌라를 무피(전세 보증금으로 매입)로 매입한 성공 사례를 소개했습니다. 그는 303호 빌라를 무피로 매입했으며, 임차인이 한 번 바뀐 후 현재는 3억 4,300만 원 또는 3억 4,500만 원에 전세를 맞춰 무피 운영 중이라고 설명했습니다. 해당 임차인이 무주택자였기에 무피로 전세를 맞출 수 있었다고 부연했습니다.

신통기획으로 묶이는 순간 해당 빌라를 제값인 4억 8천만 원에 팔 수 있으며, 인근 지역이 이주될 경우 5억 5천만 원에서 6억 원까지 팔릴 수 있다고 신홍철 대표는 예측했습니다. 3억 2천만 원에 매입하고 무피로 전세(4억 4천만 원)를 맞췄기 때문에, 실질적인 투자금 없이 높은 수익을 기대할 수 있다고 강조했습니다. 그는 이러한 영원 투자를 통해 상당한 시세 차익을 얻을 수 있다고 설명했습니다.

신홍철 대표는 세미나에서 설명했던 공항 시장역 바로 옆 오피스텔에 대한 풀피(전액 대출) 투자 사례를 소개했습니다. 이 오피스텔은 재개발 입주권으로 바뀌지 않는 한 동짜리 소규모 건물임에도 불구하고 풀피 투자가 가능했습니다. 그는 공항 인근에 일자리가 많아 젊은 층의 임대 수요가 충분하며, 이 지역이 '돈 채굴하는 곳'이라고 표현하며 10년 후 1~2억 원의 시세 차익을 기대할 수 있다고 설명했습니다. 비록 오피스텔은 입주권 전환이 어렵지만, 재개발 시 감정가를 받고 처분되어 수익을 실현할 수 있다고 덧붙였습니다.

신홍철 대표는 오피스텔을 무피로 매입하여 10년에서 20년 정도 장기 보유하며 1~2억 원의 시세 차익을 노리는 투자 전략을 제시했습니다. 그는 한 달도 안 되어 풀피로 매입하고 월세를 받기 시작한 사례를 들며, 개발이 진행되면 감정가를 받고 처분될 것이라고 설명했습니다. 이는 0원을 투자하여 1억 또는 2억 원을 벌 수 있는 기회가 될 수 있으며, 오래된 지역에서 신축 오피스텔을 무피로 맞추면 장기적인 수익을 기대할 수 있다고 강조했습니다.

신홍철 대표는 오피스텔 경매에서 유찰된 물건을 싸게 낙찰받는 특별한 비법이 있다고 밝혔습니다. 그는 미납이 세 번이나 발생하여 10차까지 유찰된 오피스텔이 낙찰된 사례를 언급하며, 그 배경에는 '뻑이 가는 스킬'이 숨어있다고 말했습니다. 이 스킬은 세미나를 통해서만 공개될 예정이며, 이를 통해 시세보다 저렴하게 낙찰받아 풀피 투자를 실현할 수 있었다고 설명했습니다.

재개발이 성공적으로 이루어질 가능성이 높은 지역은 상업 시설이 적은 곳이라고 신홍철 대표는 강조했습니다. 권리 관계가 복잡하지 않고, 빌라들이 밀집해 있으며 1층에 권리금을 받을 만한 예쁜 카페와 같은 상업 시설이 적어야 재개발 추진이 용이하다는 설명입니다. 상업 시설이 많으면 소유주들이 퇴거에 저항할 가능성이 높아 사업 진행이 어려워질 수 있기 때문입니다.

신홍철 대표는 영혼 투자(투자금 없이 전세 보증금으로 매입)를 통해 전세 가격에 맞춰 부동산에 진입하면 구역 해제와 같은 상황에서도 버틸 수 있는 힘이 생긴다고 설명했습니다. 그는 투자금이 전혀 들어가지 않았기 때문에 구역 해제가 되어도 향후 10년에서 20년 동안 재지정될 때까지 기다릴 여유가 있다고 강조했습니다. 반면, 투자금이 2억 원씩 들어가 있는 경우 구역 해제 시 손해를 보고 나올 수밖에 없다고 지적하며, 영혼 투자의 장기적인 안정성을 역설했습니다.

이미 재개발 계획이 구체화된 지역에서도 경매를 통해 무피 투자가 가능하며, 특히 지방의 경우 서울보다 투자자들의 관심도가 낮아 기회가 더 많다고 신홍철 대표는 설명했습니다. 서울에서 사전 타당성 검토에 들어간 구역의 물건이 경매에 나오면 경쟁이 치열해 낙찰받기 어렵지만, 부산과 같은 지방에서는 수영 1구역 오피스텔처럼 반값으로 떨어진 물건도 단독 낙찰되는 경우가 많다고 언급했습니다. 이는 지방에서 구역 지정 전이나 사전 타당성 검토가 진행 중인 물건도 무피 투자를 실현할 수 있는 여지가 크다는 것을 의미합니다.

사전타당성 검토 구역에서 경매로 나오는 물건 중에는 신축 빌라가 많은데, 이는 건설사가 망해 분양을 다 못 하고 경매로 나오는 경우가 많기 때문이라고 신홍철 대표는 설명했습니다. 이러한 신축 빌라를 매입할 경우, 사전타당성 검토 지정 전이므로 다물권자로서 한 법인이나 개인이 여러 채를 소유해도 조합 설립 전에는 각 주택마다 입주권이 나올 수 있어 유리하다고 강조했습니다. 이는 다주택 입주권 확보를 통해 재개발 이익을 극대화할 수 있는 전략이라고 덧붙였습니다.

재건축·재개발 경매는 소액 투자에 매우 유리하며, 특히 서울의 경우 구역 지정 전 투자가 매력적이라고 신홍철 대표는 강조했습니다. 부산의 재건축·재개발 투자는 소액으로도 가능하여 하지 않으면 바보일 정도라고 비유했습니다. 특히 무주택자들은 빌라 경매를 통해 더욱 소액으로 투자할 수 있어 좋은 기회가 될 수 있다고 설명했습니다.

신홍철 대표는 시드머니가 적은 상태에서 비현실적인 투자 목표를 설정하는 것을 경계해야 한다고 조언했습니다. 그는 2018~2019년 부동산 호황기 때 옥수동 아파트가 10억이 넘는데도 시드머니 8천만 원을 가진 사회 초년생이 임장을 가는 것을 보았다고 언급했습니다. 2~3천만 원으로 주식 투자를 통해 2억 원을 만들어 5억 원짜리 아파트를 산다는 목표 또한 비현실적이라며, 이런 목표는 지양해야 한다고 강조했습니다. 차라리 2천만 원을 2억 원으로 만들었으면 20억 원을 만들어 아파트를 사야 한다는 비유를 들며, 현실적인 목표 설정의 중요성을 역설했습니다.

소액 투자자들이 부동산 투자의 기회를 잡기 위해서는 대출을 적극적으로 활용하여 시드머니를 늘려야 한다고 신홍철 대표는 주장했습니다. 그는 시드머니가 2천만 원밖에 없다고 해서 재건축·재개발 투자를 포기할 필요는 없다고 말했습니다. 5천만 원을 대출받아 한 달에 20~25만 원 정도를 지출하더라도, 총 시드를 7천만 원으로 늘려 1~2년 만에 1~2억 원의 수익을 올릴 수 있다고 설명했습니다. 월급만으로 저축해서는 치솟는 집값을 따라잡기 어렵기 때문에, 레버리지를 활용하는 것이 필수적이라는 입장입니다.

경매 투자는 겉으로 보기에 진입 장벽이 높아 보이지만, 실제로는 쉬운 투자 방법이라고 신홍철 대표는 설명했습니다. 경매 절차의 법률 용어와 복잡해 보이는 과정 때문에 사람들이 접근하기 어려워할 뿐, 실질적인 난이도는 높지 않다는 것입니다. 그는 스킬만 잘 익혀 놓으면 경매의 허들이 매우 낮아진다고 강조하며, 멀리서 보기에만 어려워 보일 뿐이라고 덧붙였습니다.

신홍철 대표는 주식과 부동산 투자에서 레버리지 활용 방식이 역설적으로 나타난다고 지적했습니다. 주식 투자는 레버리지를 사용하면 안 되지만 많은 사람들이 과도하게 사용하여 큰 손실을 보는 경우가 많다고 설명했습니다. 반면, 부동산 투자는 대출이나 전세를 활용한 레버리지가 핵심임에도 불구하고, 많은 사람들이 레버리지를 사용하는 것을 두려워하거나 잘못 생각하고 있다고 비판했습니다. 그는 부동산 투자에서 레버리지는 필수로 활용해야 하는 요소라고 강조했습니다.

서울에서 오피스텔에 투자할 경우 주택담보대출이 가능하지만, 전세 대출을 통한 잔금 처리는 어려울 수 있다고 신홍철 대표는 설명했습니다. 오피스텔은 주택담보대출로 분류되지 않아 대출 자체는 나오지만, 오피스텔을 취득한 후 근저당이 설정된 상태에서 전세 보증금으로 근저당을 말소하려 할 경우 은행에서 전세 대출을 잘 해주지 않는 문제가 있습니다. 이는 현금을 충분히 보유한 사람에게는 문제가 되지 않지만, 2~4천만 원 정도의 소액으로 전세 대출 1억~1억 2천만 원을 받아 전세로 들어오려는 보통의 투자자들에게는 큰 어려움이 될 수 있다고 덧붙였습니다.