서울 재개발, 언덕 불편함 감수할 가치 있나?

특히 이 지역은 태권도장 등 학원가가 잘 형성되어 있어 아이를 키우기 적합한 환경을 갖추고 있다.

"이렇게 쾌적하게 앉아 있는 정도가 되면 충분히 따라붙기를 할 수 있다라는 내용들을 보여 드리고 싶었던 겁니다."라고 타이거는 말했다.

이는 동탄 등 서울 외곽 지역의 극심한 출퇴근 지옥과는 차별화되는 장점으로 작용한다.

"어쨌든간에 제 시간에 갈 수 있고 그 칸들이 많지 않은 열차긴 하지만 보문까지 내려가서 환승을 해 가지고 서울 안으로 접근할 수 있는 것들이 충분히 제가 경험해 본는 어 쉽지는 않은데 그래도 완전 불가능한 정도는 아닙니다."라고 타이거는 설명했다.

미아 3, 4구역은 평지와 언덕이 혼재된 지형이지만, 미아 2, 3, 4구역이 통합 재개발될 경우 거대한 대단지 아파트가 될 잠재력을 지닌다. 이 지역은 4호선 미아사거리역 초역세권에 위치하여 교통 프리미엄을 기대할 수 있다.

타이거는 "미아 3, 미아 4겁니다. 제가 늘 얘기했이 친구들도 가격이 그렇게 나쁘지 않단 말이에요. 근데 저기는 평지일까요? 언덕일까요? 평지인데 언덕이 약간 혼재는 되어 있습니다."라고 설명했다.

재개발 지역은 실제 주거 환경이 매우 열악한 경우가 많지만, 이러한 노후 주거지가 대단지 아파트로 탈바꿈할 가능성을 지닌다. 그러나 재개발 투자 시에는 통합심의 접수 등 사업 진행 상황을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다.

타이거는 "재개발이 어떻고 저쩌고 뭐 쉬운 건 줄 알고이 보세요.이 뭐 문 안에 바로 집이야. 여기 여기 봐봐. 여기이 뭐 이런데 버텨야 된다니까 여러분들."이라며 재개발 투자의 현실적인 어려움을 강조했다.

재개발 지역에 대한 충분한 이해 없이 무지성으로 투자할 경우 자산 손실 위험이 크다. 주거 환경 개선에 대한 명확한 이해와 함께 조합 설립, 관리처분인가 등 사업성을 객관적으로 확인한 후 접근하는 것이 중요하다.

타이거는 "이러한 지역에 대한 이해들을 하지 않고 무지성으로 잘못 달려 들어가면 진짜 골로간다. 하지만 여기는 조합 설립도 됐고 뭐 관처도 났고이 정도 각이 나왔기 때문에 가도 좋다 안 좋다 좋다."라고 조언했다.

이러한 주관적인 거부감은 실제 거주 환경 만족도에 영향을 미칠 수 있다.

타이거는 "그런 뭐라지? 좌판 음식이죠. 요즘에 이런 거 함부로 하면 안 되잖아요. 막 매연 막 이런 것 때문에... 이제 시각적으로 답답한 게 느껴지지 않습니까? 이런 것들이 매우 눈이 아프다."라며 주변 환경에 대한 불편함을 표현했다.

길음과 미아 지역은 단지 초입에 고가도로가 입구를 막고 있는 구조적 단점을 공유한다. 이는 북한산 신축 단지와의 연계성 및 학원가 공유와 더불어, 신길 뉴타운이나 고덕 고래힐과 유사한 지형적 특징을 보인다.

타이거는 "장이랑 기름이랑 앉아 있는 모습이 되게 비슷하거든요. 초입에 나가면 고가도로가 그 단지 입구 딱 그거를 다 막아 버린단 말이에요. ... 서울에서 도시를 만드는 방법도 되게 비슷해지더 사람들이 좋아하는 공식이 똑같다."라고 설명했다.

타이거는 이들 단지를 "절대로 사지 않는다"고 단언하며 확고한 투자 배제 의사를 밝혔다.

타이거는 "언덕에 앉아 있는 나무가 정비된 모습이 약간 말래프라고 겁니다. 하지만 산다 안 산다. 절대로 사지 않는다. 살 생각이 요만큼... 동네 퀄리티다. ... 클라시아는 안 사죠."라고 말했다.

길음 지역은 구역 규모가 작다는 한계를 지닌다. 구역 지정 이전의 지역에 대한 맹목적인 추종은 "등기병"에 걸린 무리한 투자로 이어질 수 있으므로 주의가 필요하다. 반면 신축에 인접한 센터레빌과 같은 단지는 가성비 측면에서 나쁘지 않다는 의견도 있다.

타이거는 "기름은 이제 문제가 구역이 작아요. ... 여러분들 진짜로 큰일났다. ... 뒤쪽에 있는 센터레빌도 많이 물어보시는데 신축에 붙어 있기 때문에 가성비로서는 나쁘지 않다고 생각을 합니다."라고 경고했다.

학군 배정 등 실제 거주민의 의견을 통해 현장 상황을 파악하는 것이 중요하다.

타이거는 "여기서부터 올라가는 데서부터 뭐 언덕이 막 이렇게 시작되거든요."라고 현장 답사 소감을 밝혔다.

길음 뉴타운은 고가 차도가 단지를 막고 있어 시각적으로 답답함을 느끼게 하는 구조적 한계를 지닌다. 신도시와 유사하게 깔끔하게 정비된 모습은 있으나, 전반적인 도시의 "때깔"은 아쉽다는 평가다.

타이거는 "똑같이 이렇게 고가 차도가 막고 있는 것들이 되게 가깝해 보인다. 이게 기름의 한개인 거 같다."라고 언급했다.

이는 시장에 떠오르는 대안이 너무 많으며, 핵심지와 달리 가족 단위 중심의 거주민 구성이라는 점이 영향을 미친다.

타이거는 "돈 있으면 이거 사냐고요? 아니요. 안 사죠. 저도 안 삽니다."라고 단언했다.

길음 뉴타운의 일부 지역은 여름철 보행 시에도 높은 난이도를 느낄 정도로 경사가 심하다. 심지어 도로에 열선이 깔려 있을 정도로 경사가 심한 곳이 많아 실거주에 어려움을 줄 수 있다.

타이거는 "와 언덕 뭐야 이게? 그러니까 이런데 자꾸 악수를 두면 안 된다."라고 지형적 어려움을 지적했다.

길음뉴타운은 강북권에서 대체하기 힘든 대규모 주거지로서 아이들 수요가 탄탄히 뒷받침되는 매력적인 지역이다. 그러나 대안이 너무 많은 지역이기 때문에 투자 시에는 단지 선별을 매우 신중하게 해야 한다.

타이거는 "길음뉴타운은 강북권에서 대체할 수 없는 그런 지역의 볼륨을 가지고 있기 때문에 충분히 매력적인 단지라고 생각한다. 근데 지역을 고를 때 대안이 너무 많은 지역이기 때문에 단지 선별을 매우 잘해야 되지 않을까 저는 그렇게 생각을 합니다."라고 말했다.

이는 마을 깊숙한 곳까지 진행되는 개발의 현실적인 어려움을 보여준다.

타이거는 "여기 관처가 났단 말이에요. 진짜 옛날 한 동네 느낌이 나죠. 빤한 길이 아니고 꾸부정하게 산으로 들어가고 있는데 여기에 집을 짓는데요. 이게 현실이라는 걸 보여 드리는 거죠."라고 현장 상황을 묘사했다.

이러한 개발은 조합원 간의 갈등이나 출퇴근의 어려움 등 여러 문제를 야기할 수 있다.

타이거는 "서울은 지금 실거주에 대한 부분들을 어떻게든 해결을 해야 되기 때문에 이러한 부분들까지 나오는 게 어쩔 수 없는 현실입니다. 저기에 사시는 분들은 좀 연세가 있고 완전 옛날부터 사셨던 분들이시지 않습니까?"라고 설명했다.

실질적인 투자 가치를 평가할 때는 포천까지 이동하는 듯한 원거리 출퇴근 체감이나 가파른 지형 등 교통 및 지형적 요소를 반드시 고려해야 한다.

타이거는 "포천 가는 느낌, 포천에 뭐 그 이동 갈비 먹으러 가는 그런 느낌까지 가지면서 출퇴근을 해야 돼. 건축학개론에 나오는 예전에는 로맨틱해 보였지만 현재 실제 투자 가치로 봤을 때는 전혀 로맨틱하지 않다."라고 강조했다.

그는 창동 지역 자체의 가치를 낮게 평가하고 있으며, 이는 그의 주관적인 투자 판단 기준에 따른 것이다.

타이거는 "창동 쪽은 안 보냐? 아 거기는 그냥 집이 아니라고 생각 안 봅니다. 안 갑니다. 저는 그 동네는 아예 가치가 없다고 생각한다."라고 분명히 밝혔다.