리모델링, 재건축의 차선책인가?

리모델링은 아파트의 골조를 남겨두고 외관을 변경하는 것으로, 사람의 성형수술에 비유된다. 더 예뻐지고 잘생겨질 수 있지만, 어쨌든 본판이 중요하다고 설명한다.

반면 재건축은 건물을 싹 밀고 처음부터 새로 짓는 방식이다.

재건축은 용적률만큼 새로운 건물을 지어 초과분을 팔아 공사비를 충당하는 것이 일반적이다. 그러나 이 땅에 허용된 용적률을 이미 거의 다 사용한 단지는 늘릴 수 있는 한도가 적어 남들에게 팔 수 있는 집이 부족하다.

이 경우 공사비가 주민 주머니에서 나가므로 재건축 동인이 생기지 않아, 낡았음에도 재건축을 추진하지 못하고 리모델링을 차선책으로 선택한다.

재건축은 지어진 지 30년이 지나야 가능하지만, 리모델링은 15년만 지나도 추진할 수 있다.

또한 재개발·재건축은 정비사업에 포함되나, 리모델링은 도시 및 주거환경정비법이 아닌 주택법과 건축법을 적용받아 약간 소외된 사업으로 분류된다.

조합 설립에는 67% 동의가 필요하다.

리모델링은 아예 부수고 새로 짓는 것보다 기존 뼈대를 남겨두고 고쳐 짓는 것이 더 어렵다고 알려져 있다. 이 때문에 일반적으로 알려진 대형 건설사와는 다른, 리모델링에 특화된 건설사들이 시장에서 두각을 나타낸다.

안전 진단 결과 D·E등급이 나오면 안전에 하자가 있어 아파트 연식과 상관없이 즉시 재건축해야 한다. C등급은 조건부 재건축으로 요즘은 거의 통과하며, 안전하다고 판단되어 재건축은 안 되지만 리모델링은 가능하다.

A·B등급 역시 재건축은 불가하지만 리모델링은 할 수 있다. 리모델링의 안전 진단 등급은 재건축과 동일한 기준을 적용한다.

안전 진단 C등급을 받은 단지는 건물을 더 높이는 수직 증축은 불가능하지만, 옆으로 확장하는 수평 증축은 할 수 있다. 이는 단지 내 남는 공간에 별동을 증축하거나 대형 면적대를 쪼개는 방식으로 진행된다.

가구수 증가는 원래보다 15%까지만 가능하며, 면적대별로 늘릴 수 있는 한도가 따로 정해져 있다.

기존 건물보다 최대 3개층까지만 높일 수 있다.

예를 들어, 14층 건물은 최대 2개층까지만 높일 수 있다.

이 단계에서는 아파트의 외형 설계, 색상 등 전반적인 디자인 요소를 심사한다. 이는 재개발·재건축의 정비 계획 및 사업 시행 계획 심의와 유사한 과정이다.

리모델링은 재개발·재건축과 비교해 건폐율, 용적률, 높이 제한 등의 건축 기준이 많이 완화되어 적용된다. 또한, 기부채납 의무나 초과이익 환수 제도 대상이 아니며, 소형 주택이나 임대 주택 의무도 없다.

리모델링 사업은 정비사업의 관리 처분 계획과 유사한 '권리 변동 계획' 단계를 거친다. 이 단계에서는 사업 이익금 분배와 조합원별 추가 부담금 등을 계산한다. 이후 사업 계획 승인을 받기 위해서는 전체 단지 동의율 70%가 필요하며, 동별로도 50%의 동의를 맞춰야 한다. 조합 설립 시에는 67%의 동의가 필요했다.

이 단계는 건물의 구조적 안전성을 다시 한번 철저히 확인하기 위한 과정이며, 이 과정을 마치면 실제 건축 및 입주 단계만 남게 된다.