용산공원 2차 회동 '불발'

김윤덕 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장이 서울시내 신규 택지 공급을 위해 다시 만났으나, 용산공원 주택 공급을 두고 최종 합의에 이르지 못했습니다. 지난 1차 회동에서도 접점을 찾지 못했던 양측은 이번 2차 회동에서도 의견 차이를 좁히지 못했습니다. 오세훈 시장은 용산공원만큼은 사수하겠다는 강한 의지를 표명해왔습니다.

이번 회동이 합의점을 찾기 어려울 것이라는 예측이 많았으며, 실제로 용산공원 주택 공급을 두고 양측은 접점을 찾지 못했습니다. 그러나 회동 직전 국토교통부는 중요한 사실을 발표했습니다. 김윤덕 장관은 정부가 이르면 다음 달 말 발표할 예정인 7만3000호 규모의 추가 신규 택지에 용산은 원래 포함되지 않았다고 밝혔습니다.

김 장관은 7만3000호 공급에 경기도만 포함되는지에 대한 질문에 '잘못하면 시장에 왜곡을 줄 수 있다'며 논의 후 답변하겠다고 말했습니다. 이는 국토부가 서울을 제외하고도 7만3000호 공급이 가능하다는 입장을 보이며 추가 택지가 경기도 중심으로 구성될 가능성을 내비친 것입니다. 하지만 그렇다고 용산공원 협의가 더 이상 의미가 없어진 것은 아니라고 덧붙였습니다.

용산공원은 우선 개발 대상에서는 제외되었지만, 여전히 협의점을 열어두고 추가 공급 대상으로 고려하며 검토해 나갈 것이라는 게 정부의 설명입니다. 용산공원은 그와 별개로 서울 도심, 특히 수요가 높은 지역에 추가적인 주택을 공급하기 위한 카드를 검토하고 있는 것으로 해석됩니다. 오 시장은 회동 직후 1차 회동보다는 접점을 찾아서 강극이 좁아졌다고 평가했습니다.

지난주 1차 회동과 오늘 2차 회동 모두 결과적으로는 합의 불발이지만, 이번 회동에서는 비교적 유의미한 진전이 있었다는 평가가 나옵니다. 1차 회동에서는 김윤덕 장관이 용산공원 일부 훼손 부지나 기존 주거 기능을 했던 부지에 제한적으로 주택 공급이 가능하다는 입장이었고, 오세훈 시장은 용산공원 본체에 절대 주택을 지을 수 없다는 입장을 고수했었습니다.

오늘도 핵심 쟁점에서 의견 차이는 사실상 그대로 유지되었습니다. 오세훈 시장은 회동 후에도 용산공원 본체 부지 전체는 역사적, 생태적 가치와 서울 한복판 녹지 공원의 필요성을 이유로 절대적으로 지켜져야 한다고 다시 한번 강조했습니다. 다만, 오 시장의 말처럼 오늘 양측의 의견차가 좁혀지고 접점이 생겼다고 말하는 부분은 이제는 용산을 쓰느냐 마느냐에서 한 발 나아가 다른 공급 수단을 함께 검토하기 시작했다는 점입니다.

대표적인 대안은 서울시가 제시한 탄천 물재생센터 부지입니다. 오 시장은 오늘 김 장관에게 이 부지를 대안으로 제시했고, 김 장관 역시 검토하겠다는 입장을 밝혔습니다. 현장에서 나온 양측의 발언을 들어보면, 김 장관은 탄천 물재생센터 주택 가능성에 대해 검토하겠다고 했으며, 오 시장은 용산공원 제한 철회와 동남권 청년 특화 산업단지 대안 채택을 희망했습니다.

김윤덕 장관은 서울시가 제안한 탄천 물재생센터 부지의 주택 개발 가능성에 대해 검토하겠다는 입장을 보였습니다. 오세훈 시장은 정부의 용산공원 개발 제한이 철회되고 동남권 청년 특화 산업단지가 대안으로 채택되어 논의가 진전되기를 바란다고 밝혔습니다.

이 외에도 서울시가 제안한 캠프킴, 이태현 국군 재정관리단, 외교부 주차장, 한국은행 숙소 등 용산공원 주변 국공유지를 활용하는 방안도 대안으로 계속 거론되고 있습니다. 오 시장이 말한 의견이 좁혀졌다는 것은 용산공원 본체 개발에 양보했다는 의미라기보다는, 용산 본체는 지키면서 공급을 확대하는 방안을 폭넓게 이야기하고 있다는 정도로 해석할 수 있습니다. 이번 회동에서 중요한 것은 얼마나 많은 물량을 얼마나 빨리 어떤 부지에서 공급할 것인가로 압축될 수 있습니다.

정부 입장에서는 서울의 높은 주택 수요 상황에서 단순히 공원을 보존하는 것만으로는 부족하다는 판단 아래 용산공원 개발을 주장하고 있습니다. 반면에 서울시는 용산공원 본체를 훼손하지 않더라도 다른 부지를 통해 충분한 공급 대안을 만들 수 있다는 논리를 펴고 있습니다. 따라서 이제부터는 말 그대로 숫자를 검증하는 작업이 중요할 것이라는 해석이 나옵니다.

오 시장이 제시한 대안은 탄천 물재생센터 부지입니다. 이곳을 개발하면 최대 1만3000호까지 공급할 수 있다고 서울시는 주장합니다. 전문가들은 이 부지가 용산공원을 대신할 정도의 대안이 될 수 있을지 주목하고 있습니다. 서울시가 제시한 탄천 물재생센터 부지는 약 40만 제곱미터 규모입니다. 서울시는 물재생센터가 이전하면 주거와 첨단 산업 R&D 시설을 결합한 청년 특화 산업 단지를 조성하고 최대 1만3000호의 주택을 공급할 수 있다고 보고 있습니다.

오 시장은 특히 탄천 부지의 입지를 강조합니다. 탄천 부지는 지하철 접근성이 좋고 바로 옆에 탄천과 대모산 등이 인접해 있어 용산공원 못지않은 주거 환경을 만들 수 있다는 것입니다. 여기에 이전에 제시한 용산공원 주변 국공유지까지 합치면 서울시가 주장하는 대체 공급 물량은 상당한 규모로 늘어날 수 있다는 설명입니다. 실제 일각에서는 탄천 1만3000호에 캠프킴 등 주변 부지를 합치면 최대 2만5000호 안팎 공급도 가능하다는 의견이 나옵니다.

하지만 탄천 물재생센터 개발에는 반드시 짚고 넘어갈 부분이 있습니다. 1만3000호를 지을 수 있다와 1만3000호가 실제로 공급된다는 전혀 다른 이야기입니다. 탄천 물재생센터는 현재 실제 시설이 운영되고 있어, 시설 이전이 명확히 선행되어야만 허가는 물론 주택 공급을 위한 공사에 착수할 수 있습니다.

시설 이전 비용과 기간, 도시 계획 변경, 용도 지역 및 용적률 조정, 교통 및 상하수도 등 기반 시설 확보 등 모든 작업을 합하면 최소 10년 이상이 걸릴 수 있다는 것이 업계의 지적입니다. 이렇게 되면 용산공원 개발보다 공급까지 더 오랜 기간이 소요될 수 있어, 결과적으로는 신속 공급을 위한 대안으로는 탄천 부지가 적합하지 않을 수 있다는 의견들도 함께 나오고 있습니다.

최근 정부의 세제 개편안도 부동산 시장에 단기적인 영향을 미치고 있습니다. 정부가 두 달 초 발표한 세제 개편안은 실거주 1주택자를 보호하는 반면, 초고가 주택과 비거주 1주택자의 종부세 및 양도세 부담을 높이는 방향을 제시했습니다. 그러자 강남권을 중심으로 세금 부담을 피하려는 급매물이 나오기 시작했습니다. 실제로 8월 3일부터 23일까지 강남구 매물은 13.3%, 서초구와 송파구는 각각 12.7% 증가했고, 한국 부동산원 기준으로 강남구와 서초구 아파트 가격은 하락세로 전환되었습니다.

하지만 정부와 여당이 비거주 1주택자에 대한 차등 적용을 재검토하기 시작하면서 분위기가 다시 바뀌고 있습니다. 현장에서는 일부 집주인이 급매물을 거두거나 호가를 다시 올릴 가능성이 거론되고 있습니다. 세제 재검토 결과를 기다리면서 관망세로 돌아서는 주택 보유자들도 나타날 수 있습니다.

하지만 전문가들은 강남권 급매물이 전부 사라질 것으로 보고 있지 않습니다. 초고가 주택에 대한 보유세 강화 기조 자체가 유지될 가능성이 높기 때문입니다. 즉, 비거주 1주택 차등 적용을 일부 완화한다고 하더라도 보유세와 양도세 전체 부담이 그대로라면 세금 때문에 집을 팔려는 수요까지 완전히 사라지기는 어렵다는 분석입니다. 일부 급매물들이 줄어들 수는 있지만 강남권 매물이 대규모로 다시 잠기는 정도는 아닐 것이라는 분석이 지배적입니다.

전문가들은 비거주 주택에 대한 가장 큰 부담은 양도세가 아니라 보유세에 있다고 지적하며, 보유세 강화 기조는 유지될 것으로 보고 있습니다. 따라서 세제 재검토 결과가 나오더라도 비거주 주택 보유자들의 불안감은 계속될 것이라는 의견이 나옵니다. 매일경제TV 보도국 길금희 기자는 최근 부동산 시장의 주요 이슈들을 짚어봤습니다.