동탄, 억대 연봉자 몰리는 신도시

고준석 교수는 주목할 지역으로 여전히 동탄을 꼽았습니다. 동탄 지역에 일자리가 10만 개 이상 늘어날 것으로 예상되며, 이로 인해 동탄이 배후 주거지로서 가치가 크게 부각될 것이라고 설명했습니다. 동탄역과 삼성역이 개통되면 서울까지 25분대 접근이 가능해져 직주근접의 장점이 더욱 커질 것으로 보입니다.

사업성 측면에서 단지 가치를 결정하는 데 있어 재건축이 리모델링보다 우위에 있다고 고준석 교수는 분석했습니다. 분담금이 비슷하게 발생하더라도 미래 가치 측면에서는 재건축이 더 좋다는 의견을 제시했습니다. 따라서 리모델링 단지 투자보다는 재건축 단지 투자를 권장했습니다.

리모델링 아파트를 보유하고 있는 경우, 투자 효율성이 낮으므로 가치가 좋을 때 매도하는 것을 고준석 교수는 권장했습니다. 분담금을 다 내고 신축 아파트에 입주하려는 마음보다는, 투자 대비 효과가 낮은 점을 고려하여 엑시트를 검토하라는 조언입니다.

경기 남부에 거주하는 경우, 판교나 분당, 동탄과 같이 자족 기능이 갖춰진 신도시들은 서울 집값 중위권보다 더 높은 가치를 지니고 있습니다. 이러한 지역들은 서울과 비슷하게 가격이 상승하고 있으므로, 내 집 마련을 위해 매수해도 괜찮은 선택이라고 고준석 교수는 설명했습니다. 직주근접 효과가 뛰어나기 때문입니다.

내 집 마련 시기를 기다리는 것은 전·월세 불안정을 초래할 수 있다고 고준석 교수는 강조했습니다. 관망하는 동안 전세금은 올라가고 주거는 불안해지며 집값은 계속 상승할 수 있습니다. 따라서 자금이 준비되면 빨리 내 집 마련을 하는 것이 현명하며, 공급 부족 지역은 물가 상승률 범위 내에서 연착륙할 것으로 예상됩니다.

비규제 지역에 갭투자를 한 후 서울에 월세로 거주하는 전략은 바람직하지 않다고 고준석 교수는 평가했습니다. 대신 서울에 거주하면서 재개발·재건축과 같은 정비 사업에 대해 공부하는 것이 더욱 중요하다고 강조했습니다. 정비 사업에 대한 지식을 갖추면 부동산 시장의 불안감을 해소하고 안정적으로 내 집 마련을 할 수 있다고 덧붙였습니다.

고준석 교수는 내 집 마련의 최종 목표는 1주택 실거주가 되어야 한다고 강조했습니다. 다주택 투기는 권장하지 않으며, 일시적으로 2주택이 되는 상황은 있을 수 있지만 궁극적으로는 1주택으로 정리해야 한다고 조언했습니다. 이 과정에서 재당첨 제한 등 주의해야 할 사항들을 숙지하는 것이 중요합니다.

동탄 신도시의 규모는 동탄 1이 300만 평, 동탄 2가 1,400만 평으로 총 1,700만 평에 달한다고 고준석 교수는 설명했습니다. 이는 여의도 면적(약 100만 평)의 17배에 해당하는 압도적인 규모입니다. 또한 분당 신도시의 약 3배 규모이며, 반도체 클러스터 등 풍부한 배후 일자리를 갖추고 있어 가치가 높다고 평가했습니다.

용인 반도체 클러스터와 하이닉스 인접 지역에 반도체 공장이 가동되면 10만 개 이상의 일자리가 창출될 것으로 예상됩니다. 이로 인해 동탄이 주요 배후 주거지가 될 것이라고 고준석 교수는 내다봤습니다. 동탄은 직주근접형 신도시로서 강점을 가지며, 동탄역과 삼성역 개통 시 서울 이동 시간이 25분으로 단축되어 교통 편의성도 크게 향상될 것입니다.

고준석 교수는 동탄 지역 내에서 풍선효과가 발생할 것으로 분석했습니다. 동탄역 인근 아파트 가격이 20억 내외로 형성되면서, 역세권 밖의 비역세권 지역으로 수요가 밀려가 가격을 끌어올릴 수밖에 없다는 전망입니다. 오산이나 병점보다는 동탄 내 비역세권 지역의 가치 상승이 더욱 기대되며, 셔틀 등 교통수단을 활용한 내 집 마련 전략도 유효하다고 조언했습니다.

하반기 주택 구매를 위한 자금 조달 원칙으로 가족 대출을 활용할 경우, 정확한 차용 증서를 작성하고 상환 계획을 명확히 하는 것이 필수적이라고 고준석 교수는 강조했습니다. 사금융은 절대 이용하지 말아야 하며, 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 등을 고려하여 상환 능력 범위 내에서 자금 계획을 세우는 것이 중요하다고 덧붙였습니다.

고준석 교수는 다주택자에게는 조속한 정리를 권고했습니다. 비거주 1주택자의 경우 실거주 전환을 검토해야 하며, 정부의 세제 개편안을 주시하면서 예외 사항이나 비거주 실거주 구분이 없는지 확인한 후 주거 계획을 재정비하는 것이 좋다고 조언했습니다. 정부 정책 변화에 따른 유연한 대응이 필요하다고 강조했습니다.