서울 아파트 저평가 지역 및 재개발 투자처 분석: 핵심 입지와 재개발에 주목하라

황태연 랜드스타에셋 부대표는 부동산 투자 시 철도와 업무 시설이 가깝게 움직일 수 있는 핵심 포지션들만 정확하게 보는 것이 중요하다고 강조했다.

수요와 공급 원칙에 따라, 핵심 입지들은 시간이 지남에 따라 가치가 상승할 가능성이 높기 때문이다.

현재 서울 부동산 시장은 매매, 전세, 월세, 분양가 모두 상한가를 기록하고 있으며, 앞으로도 계속해서 오를 것으로 판단된다고 황 부대표는 밝혔다.

주거비용의 전반적인 상승은 실수요자와 투자자 모두에게 영향을 미치며, 부동산 시장의 주요 특징으로 자리 잡고 있다.

황 부대표는 서울에 살 만한 집이 부족한 근본적인 이유는 서울이라는 도시의 노후화가 심하기 때문이라고 지적했다.

오랜 시간 동안 신규 주택 공급이 충분치 않았고, 기존 주택들도 재개발·재건축이 지연되면서 노후 주택의 비중이 높아졌기 때문이다.

현재 매매, 전세, 월세, 분양가 모두 쿼드로프 강세(네 가지 모두 강세)로 진행될 가능성이 매우 높으며, 시청자들이 듣도 보도 못한 가격을 현재 만나고 있다고 황 부대표는 전했다.

이는 서울 부동산 시장의 전반적인 상승 압력이 매우 강하며, 주거비 부담이 가중되고 있음을 의미한다.

황 부대표는 정부가 재개발·재건축이 주택 공급의 답이 아니라고 보는 반면, 서울시는 재개발·재건축이 답이라고 보고 있다고 밝혔다.

이러한 중앙정부와 지방정부 간의 정책 관점 차이는 서울의 주택 공급에 대한 혼란을 가중시키고 있다.

황 부대표는 서울시가 신규 택지 개발에 한계가 있어 유효 부지를 모두 사용했으며, 결국 재개발·재건축으로 돌아올 수밖에 없는 상황이라고 설명했다. 서울은 더 이상 신규 택지를 만들어내기 어렵기 때문에, 기존 도심을 재정비하고 밀도를 높이는 방향으로 주택 공급을 추진할 수밖에 없다는 분석이다. 이로 인해 재개발·재건축 사업은 서울의 주택 공급에서 더욱 중요한 역할을 할 것으로 보인다.

황 부대표에 따르면, 재개발 입주권은 조합원 분양가로 받을 수 있기 때문에 일반 시세 아파트나 일반 분양가 아파트보다 거의 60~70% 낮은 가격에 취득할 수 있는 장점이 있다.

이는 재개발 투자의 큰 매력 중 하나로, 초기 투자 비용을 절감하면서 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 요인으로 작용한다.

황 부대표는 서울시와 한국이라는 국가의 수도가 현재 재개발을 할 수밖에 없는 환경을 갖고 있다고 강조하며, 서울 부동산의 전반적인 방향성이 재개발에 맞춰져 있음을 시사했다.

이는 정책과 제도의 변화 속에서 서울시가 택할 수 있는 가장 현실적인 주택 공급 및 도시 정비 방안이기 때문으로 풀이된다.

동부권에서는 도봉과 노원 지역을 놓치지 말아야 할 곳으로 꼽으며, 40년, 50년 차에 이르는 중소형 아파트가 많아 거주와 투자를 함께 고려하기 좋다고 언급했다. 특히 역세권, 예를 들어 7호선 라인처럼 강남까지 논스톱으로 연결되는 지역 위주로 공략할 필요가 있으며, 아직 15억 이하의 구간이 많아 대출 활용도 용이하다고 설명했다.

강북 일대와 성북 일대에서는 미아, 길음 일대, 그리고 혜화 대학로 일대까지 과거 뉴타운 지역과 남아 있는 지역들의 재개발이 시도되고 있다고 언급했다. 특히 미아 역세권을 기준으로 좌우 양쪽으로 달동네처럼 되어 있는 곳들이 많고, 여기에 신규 역사가 들어오는 곳들이 있어 주목할 필요가 있다고 조언했다. 이는 낙후된 지역의 주거 환경 개선과 함께 교통 인프라 확충으로 인한 가치 상승을 기대할 수 있기 때문이다.

동대문, 성동, 광진 지역은 아파트 가격이 이미 15억에서 20억 구간을 넘어서고 있어, 거주와 투자보다는 재테크 차원에서 투자로 진입하는 것이 바람직하다고 조언했다. 아파트 가격이 비싸거나 대출이 어려운 경우, 거주와 투자를 분리하여 직장에 가까운 곳에 저가의 월세나 전세를 살고, 그 자금을 재개발 시장에 투자하는 전략을 추천했다. 동대문구에서는 용답 일대, 용두 일대, 전농 일대 등을 재개발 투자처로 언급했다.

성동구에서는 답십리 일대까지 재개발이 활발하게 진행 중이며, 자금 여력이 있다면 왕십리 인근으로 투자하는 것이 좋다고 언급했다. 반면, 성수 한강벨트는 30억 이하로는 진입하기 어려운 초고가 시장이므로, 이 시장을 포기하고 다른 투자처를 모색할 것을 권했다. 성수 한강벨트는 이미 가격이 크게 올라 소액 투자로는 접근이 어렵다는 판단이다.

황 부대표는 5년에서 10년의 장기적인 관점에서 업무 벨트와 주거 지역 개발이 계속되어 향후 가격 상승이 기대되는 지역들이 있다고 설명했다. 특히 서초, 강남, 송파 지역이 움직이면 성동과 광진이 함께 후광 효과를 받을 수 있다고 언급하며, 이들 지역을 주목할 것을 제안했다. 강남권 개발의 파급 효과가 주변 지역으로 확산될 가능성에 초점을 맞춘 분석이다.

서부권에서는 은평구, 특히 연신내역과 불광 지역을 주목해야 한다고 강조했다. 현재 가련 지구, 대조 지구 등에서 공공 개발, 신통 개발, 국가 개발이 빠르게 진행 중이며, 완료 시점은 2031년에서 2035년으로 예상된다. 연신내역에 GTX가 개통되면 서울역을 거쳐 강남 삼성역까지 논스톱으로 이동 가능해지며, 강남의 비싼 집값을 피해 은평구로 유입되는 수요가 늘어 아파트 가격이 재평가될 가능성이 매우 높다고 전망했다. 현재는 저평가되어 있는 상태로, GTX 개통 시점이 주요 변곡점이 될 것으로 보인다.

황 부대표는 자금력이 부족한 경우, 거주와 투자를 분리하는 전략을 다시 한번 강조했다. 1억~2억 정도의 소액 자금으로 접근해야 한다면, 재개발 시장에 투자해놓고 직장 생활을 하면서 기회를 도모해야 한다고 조언했다. 이는 초기 자본 부담을 줄이면서 장기적인 관점에서 재개발 투자를 통해 자산을 증식하는 방법이다.

미래 가치가 아직 반영되지 않은 지역을 선별하는 방법으로, 황 부대표는 철도가 들어가고 업무 시설이 가깝게 움직일 수 있는 핵심 포지션들만 정확하게 보는 것이 중요하다고 재차 강조했다. 이미 가격이 크게 오른 곳보다는, 향후 개발 호재와 교통망 개선이 예상되는 지역 중에서 아직 그 가치가 온전히 반영되지 않은 곳을 찾는 것이 핵심이다.

황 부대표는 종로와 중구 지역이 투자자들에게 기회가 있는 핵심 박스라고 언급하며, 최대 상업지구인 4대문 안에 집을 지을 수 있는 땅은 종로의 충신, 창신, 숭인 일대와 중구의 회현동 땅 말고는 거의 없다고 설명했다. 경희궁 자이는 이미 지어졌으므로 남은 개발 가능지는 더욱 희소하다는 분석이다. 마포 권역과 서대문, 종로, 중구 권역은 함께 봐야 한다고 덧붙였다.

황 부대표는 '저평가되어 있다'는 것의 의미를 '내 돈 자체가 적게 들어간다'고 정의했다. 즉, 적은 자금을 투자하고 시간을 담보하면 이익을 가져올 수 있는 곳이 진정한 저평가 지역이라는 설명이다. 이는 투자 시 초기 비용 부담을 줄이면서 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 노리는 전략과 연결된다.

황 부대표는 업무지구와 교통망이 집값 상승에서 절대 빼놓을 수 없는 핵심 요인이라고 다시 한번 강조했다. 이 두 가지가 맞물리는 곳을 '직주근접'이라 하며, 이러한 지역들은 병원, 학교, 공원, 영화관, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설(인프라)이 매우 잘 갖춰져 있다고 설명했다. 결국 뛰어난 인프라를 바탕으로 주거 만족도가 높아지고, 이는 다시 집값 상승으로 이어진다는 분석이다.

황 부대표는 현재 화폐 가치가 떨어지고 인플레이션이 강해지며 물가, 집값, 매매가, 전세가, 세금, 월세, 분양가 모두 뛰고 있어 내 집 마련을 하지 못한 사람들은 큰 어려움을 겪고 있다고 언급했다. 특히 청년 세대분들이 많이 어려울 것이라고 전망하며, 현재의 경제 상황이 내 집 마련의 진입 장벽을 더욱 높이고 있음을 시사했다.