정부 공급대책 발표 임박, '초고가 주택 종부세 강화' 예상

지난 8월 3일 세법 개정안이 발표된 이후 시장의 반응은 폭발적입니다. 특정 한 분을 제외한 거의 모든 언론과 전문가, 유튜버들이 이번 세제 개편안에 대해 비판적인 입장을 보이고 있습니다. '걱정입니다', '박살났다', '돌아선 하락장', '낙제점', '폭망', '또 피눈물', '쫓겨난다', '무섭다'와 같은 부정적인 의견들이 주를 이루고 있습니다.

이 세제 개편안은 현재 입법 예고 기간으로, 8월 20일까지 입법 의견을 받을 예정입니다. 현재까지 4,400건의 의견이 올라왔으며, 남은 열흘 동안 1만 건이 넘는 입법 의견이 제출될 것으로 예상됩니다.

1만 건 이상의 입법 의견이 접수될 경우 정부가 정치적 부담을 느낄 가능성은 높습니다. 하지만 세법 개정안의 큰 틀은 유지될 것으로 보입니다. 개정안은 국회로 넘어가 민주당 의원들의 의견이 반영될 여지가 있습니다.

현재 여당조차 '비거주 폭넓게 인정해야 한다'는 등의 우려와 수정 의견을 내고 있어, 비거주 인정 범위 확대와 같은 미세 조정은 가능할 것으로 예상됩니다. 그러나 전체적인 세법 개정안의 기본 방향은 변하지 않을 것이라는 관측입니다.

정부는 현재 초고가 주택을 대상으로 종합부동산세(종부세)를 높여 부동산 시장을 안정화하려는 의도를 보이고 있습니다. 50억 원 이상 주택의 경우 종부세가 두세 배, 혹은 네 배까지 큰 폭으로 증가하여 보유세 부담이 크게 늘어납니다.

반면, 20억 원대 이하 주택은 종부세 대상에서 제외되어 부담이 없습니다. 30억 원대 주택은 종부세가 91만 원에서 76만 원으로 오히려 줄어들고, 40억 원대 주택은 종부세가 200만 원대에서 300만 원대로 소폭 상승하지만 이 정도는 충분히 감당 가능한 수준으로 평가됩니다.

이번 세제 개편안으로 인해 50억 원대 초고가 주택은 보유세의 직격탄을 맞아 일시적인 조정기를 거칠 수밖에 없을 것으로 보입니다. 특히 퇴직 등으로 보유세 부담이 커진 경우 소량의 매물이 시장에 나올 가능성이 높습니다. 그러나 이러한 매물이 소화되고 나면, 세금 부담을 감당할 수 있는 자금력을 가진 투자자들이 유입되면서 다시 가격이 상승할 수 있습니다.

또한, 지금까지 똘똘한 한 채로 여겨지던 50억대 초고가 주택의 수요가 세금 부담으로 인해 30~40억대 주택으로 이동할 것으로 예측됩니다. 이로 인해 30~40억대 주택의 수요가 증가하고 가격이 상승하며, 대출 여유가 있는 종부세 비대상인 20억대 주택까지도 30억대 수준으로 가격이 올라갈 가능성이 높습니다.

20억, 30억, 40억대 주택 가격이 상승하면서 초고가 주택 시장을 지지하는 기반을 마련하게 될 것입니다. 여기에 더해 실거주 정책의 영향으로 전월세 가격이 폭등할 것으로 예측됩니다. 실거주 의무로 인해 임대 물건이 줄어들고 이사 갈 곳이 없어지면서 전세 가격이 급등할 수밖에 없습니다.

이러한 현상들은 결국 20억대부터 50억대까지 전반적인 주택 가격이 다시 반등하여 폭등하는 상황으로 이어질 수 있다고 분석됩니다.

문재인 정부 시절 종부세 강화 정책 이후의 변화를 분석해보면, 규제 발표 후 단기적인 조정이 있었으나 장기적으로는 가격이 회복되거나 폭등하는 양상이 반복되었습니다. 2017년 8.2 대책 발표 후 1개월간 8.8% 폭락했으나 6개월 뒤에는 폭등했습니다. 9.13 대책 이후에도 -7% 조정 후 6개월 내에 거의 조정 이전 수준으로 회복되었습니다.

2019년 12.16 대책은 -15% 하락했으나 6개월 뒤 -9%로 하락폭이 줄었고, 이어서 2020년 7.10 대책이 나오면서 오히려 +3.4%로 전환, 6개월 뒤에는 무려 21.2% 폭등했습니다. 이는 단기적인 규제에도 불구하고 시장이 6개월 정도 지나면 다시 회복되거나, 규제로 인해 억눌렸던 만큼 반작용으로 폭등하는 결과로 이어진다는 것을 시사합니다.

문재인 정부 출범 이후 규제책이 순차적으로 발표되었던 것과 마찬가지로, 현재 정부 역시 유사한 흐름으로 규제책을 내놓고 있습니다. 따라서 문재인 정부 시절 종부세 강화 이후 나타났던 시장 변화가 그대로 재현될 것으로 예상됩니다.

현재 주택 공급이 부족한 상황에서 세금 정책만으로 집값을 잡으려는 시도는 과거와 동일한 결과를 초래할 수밖에 없다는 분석입니다. 이는 단기적으로는 시장이 조정될 수 있으나, 6개월 정도가 지나면 가격이 회복되거나 오히려 폭등하는 현상이 나타날 가능성이 높다는 의미입니다.

8.13 공급 대책은 그린벨트나 3기 신도시 개발과 같이 반대가 심하고 단기간에 효과를 보기 어려운 방안보다는 도심 내 주택 공급을 확대하는 데 초점을 맞출 것으로 보입니다. 특히 재개발 확대와 역세권 개발이 중요한 대안으로 제시될 것입니다.

서울시는 준공업 지역에 대한 총력전을 펼치고 있으며, 전월세 시장 안정을 위해 비아파트 주택 활성화가 필요하다는 데 합의했습니다. 이는 도심 내 공급 확대를 위한 핵심 전략이 될 것으로 예상됩니다.

전문가들은 향후 자녀들의 서울 내 집 마련이 거의 불가능해질 수 있는 상황을 우려하며, 세대 분리된 자녀 명의로 재개발이 가능한 비아파트 빌라를 미리 매입해 둘 것을 조언했습니다.

이는 자녀들에게 미래의 주거 안정과 자산 형성의 기회를 제공하는 중요한 전략이 될 수 있다고 강조했습니다.

정부는 비아파트 활성화를 위해 네 가지 특혜를 제공할 예정입니다. 첫째, 주택 수에서 제외되는 신규 분양 주택으로, 전용면적 60㎡ 이하, 6억 원 이하 주택이 해당됩니다. 둘째, 무주택 자녀가 공시가격 5억 원 이하 빌라를 매입해도 청약 시 무주택자 자격을 유지할 수 있도록 기회를 제공합니다.

셋째, 신규 분양 60㎡ 이하, 6억 원 이하의 특례 주택을 보유하는 것만으로도 거주 기간으로 인정해 줍니다. 넷째, 아파트를 제외한 매입 임대주택의 임대 의무 기간을 거주 기간으로 인정해 주는 특혜가 주어집니다. 이러한 특혜들을 활용하면 재테크 성공의 길이 열릴 수 있습니다.

특례 주택에 투자할 경우 여러 가지 장점이 있습니다. 우선, 주택 수에 포함되지 않아 보유세 부담이 없으며, 나중에 매도할 때도 양도세 중과 대상에서 제외됩니다. 이는 투자자들이 세금 부담을 덜고 재테크 기회를 살려 자산을 효과적으로 키울 수 있게 합니다.

또한, 자녀들에게 서울 내 아파트를 가질 수 있는 기회를 제공하면서도 무주택자로서 청약 자격을 유지할 수 있게 하여, 결과적으로 아파트를 소유할 수 있는 기회를 넓혀주는 효과가 있습니다.

소액 투자를 고려할 때 반드시 지켜야 할 기준 네 가지가 제시되었습니다. 첫째는 강남 접근성을 가진 노선을 따라 투자해야 한다는 점입니다. 둘째는 한강변 벨트로, 개발 가능한 땅이 줄어들고 있지만 여전히 유망한 지역들이 남아있습니다.

셋째, 강남 접근성을 가진 노선을 따라 역세권 개발이 이루어지는 곳은 금상첨화입니다. 마지막으로, 8.13 대책에서 다시 각광받을 준공업 지역 중에서도 특히 한강변 벨트에 위치한 곳이 유망하다고 강조되었습니다. 이러한 기준들을 종합적으로 고려하여 투자 전략을 세울 필요가 있습니다.