이재명 정부 세제 개편안, 다주택자부터 1주택자까지 전방위적 영향… 복잡한 규제로 시장 혼란 가중

이재명 정부의 세금 제도는 기존에도 복잡하고 누더기 같았으나, 현재는 더욱 복잡해져 심플한 개편의 필요성이 커지고 있다. 특히 지방 이전 시 양도세 감면 조건은 매우 복잡하여 일반인들이 이해하기 어렵다는 지적이다.

예를 들어, 수도권 주택을 팔고 지방으로 이전할 경우 양도세를 감면받으려면 다섯 가지의 조건을 모두 충족해야 한다. 5년 내에 수도권으로 다시 돌아오거나 수도권에 새로운 집을 사서는 안 되며, 나이 제한 등 여러 제약이 따른다.

정부의 조세 정책 의도는 주택 구매를 억제하고 세금을 더 복잡하게 만들어 일반인이 이해할 수 없는 수준으로 끌어올리는 데 있는 것으로 분석된다. 현재의 세금 제도는 상상 이상으로 복잡하여 전문가들도 어려움을 겪고 있다.

실제로 최근 한 세무사가 새로 관리하는 세무사들에게 세금 계산을 시켰더니 다섯 번이나 틀렸다는 일화가 전해졌다. 이는 현직에서 활동하는 세무사들조차 정확한 계산에 어려움을 겪고 있다는 것을 보여주며, 일반인들은 더더욱 이해하기 어렵다는 의미다. 따라서 일반인들은 스스로 이해하기보다는 전문가의 도움을 받아 플랜을 짜는 것이 현명하다는 조언이 나온다.

정부의 부동산 정책은 2027년 12월 31일을 기준으로 큰 변화가 있을 것으로 보인다. 이 날짜 이전과 이후에 따라 세금 및 규제 등 많은 부분이 달라질 예정이다.

따라서 개인 투자자들은 자신이 2027년 12월 31일 이전에 어떤 액션을 취해야 할지, 혹은 그 이후에 어떤 전략을 가져가야 할지 신중하게 판단하는 것이 매우 중요한 시점이다.

현재 시장에는 매물 공급이 부족한 상황이다. 정부의 조세 정책은 크게 두 가지 목표에 초점을 맞추고 있는데, 첫째는 세금을 더 걷는 증세이고, 둘째는 매물을 시장에 내놓도록 유도하는 것이다.

세금 감면이나 실거주자 보호와 같은 정책은 찾아보기 어렵거나 매우 일시적인 것에 그친다. 이는 정부가 실수요자 보호보다는 세수 확보와 시장 안정화에 더 큰 비중을 두고 있음을 시사한다.

최근 발표된 세정 개편안이 11월 국회를 통과하여 반영되면 2027년부터 효력이 발생한다. 현재 시뮬레이션 결과에 따르면 공시지가 10억 원대의 실수요자 주택의 경우 세금이 20만 원에서 30만 원 정도 줄어들 가능성이 일부 종세 등에서 보인다.

하지만 이는 2026년도 기준이며, 2027년으로 넘어가면 상황이 달라질 수 있다. 올해도 공시지가가 10~30% 올랐고, 내년에도 이 이상으로 오를 가능성이 크다. 따라서 2026년 기준으로 계산된 세금 감면 효과는 2027년 이후에는 사라질 것으로 예상된다.

정부는 초고가 주택에 대한 규제를 강화했지만, 현재 시장 상황이 좋지 않아 이 규제가 전 국민에게 피해를 줄 수 있다는 우려가 제기된다. 초고가 주택 소유자는 보유세 인상으로 부담을 느끼게 되고, 양도세 공제 한도가 2029년 이후 10억 원 이상에 적용되지 않아 수익을 크게 내기 어려워진다.

이는 초고가 주택을 통한 자산 상승 수익을 제한하겠다는 정부의 의지가 반영된 것으로 보인다. 하지만 이러한 규제가 시장 전반에 악영향을 미쳐 초고가 주택이 아닌 일반 주택 소유자들까지도 피해를 볼 수 있다는 분석이다.

정부의 부동산 정책은 초고가 주택 소유자는 물론 20억대 고가 주택 소유자들에게도 직접적인 타격을 주고 있다. 하지만 고가 주택이 아닌 1주택자들, 특히 10억대에서 20억대 미만의 주택 소유자들도 불안감을 느끼고 있다.

이들은 2027년 12월 31일 이후에는 세율이나 규제가 더욱 촘촘해져 이사조차 어렵게 될 것을 우려한다. 가만히 있어도 세금 부담이 커지고 움직이지 못하게 묶이는 상황에서, 1주택자들도 자신의 집에 대한 가치와 미래 방향성에 대한 고민이 더욱 심화되고 있다.

보유세는 2027년, 2028년, 2029년에 걸쳐 단계적으로 적용될 예정이다. 특히 15억 원 구간의 주택 소유자 중 비거주자의 경우 보유세가 10억 원까지 오를 수 있어, 현재 대출 이자 부담을 겪는 상황에서 세금까지 오르면 감당하기 어려울 것이라는 우려가 제기된다.

더불어 앞으로 주택 공시지가가 매년 달라지고, 공정시장가액비율 또한 10% 인상될 예정이다. 이는 1주택자에게도 영향을 미쳐 보유세 부담이 더욱 커질 것임을 시사한다.

1주택자의 공정시장가액비율이 10% 오르는 것과 달리, 다주택자는 20% 인상될 예정이다. 이는 내년부터 다주택자의 보유세가 현재보다 훨씬 높아질 것을 의미한다.

게다가 세 부담 상한선이 200%로 설정되어 있어, 매년 두 배, 세 배씩 보유세가 증가할 것으로 예상된다. 이로 인해 다주택자들의 세금 부담은 더욱 가중될 전망이다.

앞으로 공시지가뿐만 아니라 공정시장가액비율도 오를 예정이다. 이는 현재 보유세가 1,600만 원 정도인 경우, 향후 기하급수적으로 세금이 증가할 수 있음을 의미한다.

세 부담 상한이 200%로 정해져 있기 때문에, 보유세가 매년 두세 배씩 오르는 상황을 대비해야 한다. 이를 4년치로 합산하면 상당한 금액이 될 것으로 예상된다.

주택을 소유하고 있지만 해당 주택에 거주하지 않는 비거주 1주택자의 경우 세금 부담이 더욱 커질 것으로 보인다. 공시지가 10억 원 이상의 비거주 1주택자라면 보유세가 300만 원을 초과할 수 있다.

이는 비거주 주택에 대한 정부의 규제 의지를 보여주며, 해당 주택 소유자들은 세금 부담 증가에 대한 대비가 필요하다.

현 정부는 증세를 위해 다양한 트랙을 설정해 두었으며, 특히 2027년 12월 31일 이후에 주택을 매도할 경우 세금 측면에서 크게 불리하도록 제도를 설계했다.

따라서 2027년 12월 31일 이전에 주택을 처분하거나 움직일 계획이 있는 사람들은 반드시 그전에 행동을 취해야 한다는 조언이다. 이 시점을 넘기면 세금 부담이 크게 증가할 수 있다.

이번 세제 개편안으로 다주택자들의 기본 공제가 4억 원으로 낮춰졌다. 이는 현재도 세금 부담에 힘겨워하는 다주택자들에게 더욱 큰 압박으로 작용할 전망이다.

기본 공제 하향으로 인해 웬만한 다주택자들은 억대 보유세를 내야 하는 상황에 직면할 수밖에 없을 것이라는 분석이다. 이는 다주택자들의 주택 보유 비용을 크게 늘려 매물 출하를 유도하려는 정부의 의도로 풀이된다.

다주택자들은 현재 중요한 의사결정의 기로에 서 있다. 앞으로 시세 상승이 기대되는 주택을 계속 보유할 것인지, 아니면 장기적으로 가져갈 수 있는 안정적인 주택에 중점을 둘 것인지 명확한 방향성을 정하는 것이 중요하다.

자신의 투자 목표와 현재 상황을 고려하여 어떤 가치에 우선순위를 둘 것인지 결정해야만 불확실한 시장 상황 속에서 효과적인 전략을 세울 수 있을 것이다.

과거에는 다주택자들에게 안 좋은 주택은 처분하고 옥석 가리기를 하라는 조언이 많았다. 세금 부담이 큰 주택은 정리하는 것이 일반적인 권고였다.

그러나 이제는 상황이 달라졌다. 단순히 안 좋은 것을 처분하는 것을 넘어, 진정으로 가치 있는 주택을 보유하는 방향으로 전략을 전환해야 한다는 목소리가 나온다. 이는 강화된 세금 규제 속에서 단순한 투자 수익률을 넘어 주택의 본질적인 가치를 중시하는 방향으로 다주택자들의 우선순위가 바뀌고 있음을 보여준다.

모든 자산을 현금으로 보유하고 있는 1주택자의 경우, 주식을 팔아서라도 상급지로 갈아타기를 해야 한다고 전문가들은 조언한다. 기존 주택을 팔고 상급지로 갈아타지 못할까 봐 걱정하는 이들에게는 플랜을 잘 짜고 잔금을 길게 잡는 방법을 활용하면 된다고 설명한다.

전문가들은 지금이 매도 후 상급지로 갈아타기를 할 수 있는 마지막 시즌이 될 것이라고 강조한다. 2027년 12월 31일이 지나면 양도 차익이 더 많이 깎인 상태에서 자산이 더 낮은 곳으로 이동해야 할 가능성도 있기 때문에, 현재의 기회를 놓치지 말아야 한다는 것이다.

대출 이자와 높아지는 세금 부담으로 힘들어하는 1주택자들에게 전문가들은 현 상황을 받아들일 강한 의지가 중요하다고 조언한다. 지금 집을 팔고 자산이 낮아지는 선택을 할 수도 있지만, 세금 부담은 여전히 존재하며, 대출 이자와 세금을 내고 나면 생활이 어려워지는 '하우스 푸어' 상황을 각오해야 할 수도 있다.

전문가들은 이러한 어려움을 이겨낼 멘탈과 의지가 있다면, 이 "어둠의 터널"을 지나고 나면 노후 걱정 없는 삶을 살 수 있을 것이라고 강조한다. 당장의 고통을 감내할 용기가 미래의 안정을 보장할 수 있다는 메시지다.

현재 부동산 시장이 겪고 있는 어려움, 즉 '어둠의 터널'이 얼마나 길어질지는 그 누구도 정확히 예측할 수 없다. 2027년 12월 31일이라는 특정 시점이 제시되기도 하지만, 이는 현 정부의 임기 만료 시점일 뿐, 그 이후의 정권이 어떤 정책을 펼칠지는 미지수다.

다음 정권이 민주당이 아닐 가능성이나 진보당이 아닐 가능성 역시 100% 확신할 수 없기 때문에, 이 터널이 언제 끝날지, 얼마나 밝아질지는 아무도 장담할 수 없다. 전문가들은 최소한 4년 정도는 보고 버틸 수 있는 가이드라인을 제시하지만, 그 이상은 신도 알 수 없는 영역이라고 말한다.

현재 부동산 시장의 급변은 노년층에 접어든 베이비붐 세대와 실버 세대에게 큰 충격으로 다가왔을 것이다. 은퇴를 앞두고 있거나 은퇴한 이들에게 부동산 자산은 노후를 지탱하는 중요한 기반이었기 때문이다. 또한, 이러한 부모님을 둔 자녀들 역시 현 상황에서 잠재적인 리스크를 안고 있다.

전문가들은 올해 하반기부터 내년, 그리고 내후년까지 집값 상승세에 브레이크가 없을 것이라고 전망한다. 전세가 상승세 역시 멈추지 않을 것이며, 전세가 상승은 집값 상승을 받쳐주는 역할을 할 것이기에 더욱 그렇다.

따라서 앞으로 집값이 오를 기간이 많이 남아있고 오를 집값도 많이 남아있는 상황에서, 현재의 불편함 때문에 투자를 포기하는 것은 현명하지 못하다는 조언이다. 현재 해당되는 사람들은 적극적으로 움직이는 것이 유리할 것이라는 의견이 제시되었다.