다주택자, 자녀 명의 주택 조기 처분하고 '똘똘한 한 채' 집중해야

최진곤 대표는 현재 자녀 명의로 아파트를 구매해 주는 것이 결코 좋은 투자 방식이 아니라고 경고했다. 오히려 이는 미래에 자녀들에게 큰 짐이 될 수 있으므로, 자녀 명의로 된 부동산이라도 서둘러 처분하는 것이 현명하다고 강조했다.

그는 "지금은 자녀분들 명의로 아파트를 사 주는 게 결코 좋은 게 아닌 것 같아요. 오히려 이게 더 짐이 될 수 있어요. 그래서 일단은 그 자녀분들 거라도 처분하신 게 맞을 것 같아요"라고 말했다.

최진곤 대표는 자녀 명의로 된 주택이 나중에 자녀들의 독립적인 재산 형성에 방해가 될 수 있다고 설명했다. 주택을 소유하게 되면 자녀들은 주택담보대출 자체가 어렵고, 토지거래허가구역 등 좋은 입지의 주택을 구매하는 데도 제약이 따른다는 지적이다.

그는 "자녀분들은 나중에 집이 있으면 대출 자체가 안 돼요. 그리고 좋은 데를 살 수가 없어요. 토지거래허가니까. 그래서 오히려 이게 도와주려고 한 거지만 이제 짐이 되는 거예요"라고 밝혔다.

최진곤 대표는 현재 월세 수익에 집중하기보다 아파트 자산 가치 상승이 더 중요하다고 강조했다. 아파트 가격은 10년 동안 최소 5억에서 10억까지 오르는 경우가 많으므로, 소액 월세 수익에 만족하다가는 결국 전체적인 자산 증식에서 뒤처질 수 있다는 분석이다.

그는 "지금 월세가 중요한 게 아니고요. 아파트 가격이 10년 동안 적게는 5억, 10억 이렇게 오르지 않습니까? 내가 살려고 하는 아파트가 10년 동안 1억 8천이 더 오르면 결국 남는 게 아니에요"라고 말했다.

최진곤 대표는 댓글에서 언급된 세대 분리 문제에 대해 비조정지역의 경우 굳이 세대 분리를 할 필요가 없다고 조언했다.

그는 "아까 여기 댓글에 세대 분리가 먼저라고 얘기하시는데, 이거는 굳이 세대 분리 안 하셔도 되는 게 어차피 비조정지역이잖아요. 그렇기 때문에 세대 분리 안 하셔도 돼요"라고 설명했다.

최진곤 대표는 비조정대상지역의 경우 양도세 중과가 적용되지 않기 때문에 굳이 세대 분리를 서두를 필요가 없다고 다시 한번 강조했다. 다만, 향후 비과세 혜택을 받기 위한 목적으로는 세대 분리를 고려할 수 있다고 덧붙였다.

그는 "비조정지역 양도세 중가가 안 되지 않습니까? 그래서 굳이 세대 분리를 할 필요는 없다. 다만 비과세 받을 거면 그때 세대 분리를 하셔라"라고 설명했다.

최진곤 대표는 최근 부동산 시장에서 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 더욱 심화되고 있다고 분석했다. 사람들이 상급지나 핵심 지역의 우량 주택에 집중적으로 투자하려는 경향이 강해지면서, 해당 지역의 수요가 높아지고 이는 곧 가격 상승으로 이어진다는 설명이다.

그는 "사람들이 이제 똘똘한 채로 다 가는 거예요. 그러다 보니까 그런 데는 수요가 높아지니까 가격이 오를 수밖에 없는 거죠"라고 언급했다.

최진곤 대표는 다주택자의 매도 순서에 대한 고민에서 양도차익이 가장 큰 아파트를 맨 마지막에 팔아 비과세 혜택을 받는 전략을 고려해 볼 필요가 있다고 제안했다. 비과세 조건을 충족할 경우 세금 부담을 크게 줄일 수 있기 때문이다.

그는 "그 아파트를 맨 마지막에 팔면 비과세 받을 수 있긴 하잖아요. 양도 차익이 제일 큰 걸 마지막 파는 게 좋잖아요. 그거 좀 따져 봐야 될 것 같아요"라고 말했다.

최진곤 대표는 상가주택의 주택 판정 여부에 대해 명확히 설명했다. 상가주택은 일부라도 주거용으로 사용될 경우 전체 건물이 주택으로 간주될 수 있으며, 이는 세금 문제에 있어 복잡성을 야기한다고 지적했다. 특히 상가주택을 주택으로 간주하여 양도소득세 비과세 혜택을 받으려 할 때, 주거 면적이 전체 면적의 50%를 초과해야 전체를 주택으로 보고, 그렇지 않으면 주택 부분만 비과세 대상이 된다는 점을 강조했다.

또한, 주택으로 사용되는 면적이 상가 면적보다 크거나 같을 때만 전체를 주택으로 보고 비과세를 받을 수 있으나, 공시가격 12억 원을 초과하는 고가 상가주택은 주택 부분만 비과세 대상이 되며, 상가 부분은 과세된다고 설명했다.

그는 "주택이 아닌 거죠? 주택으로 사용하면 일부만 사용해도 주택이에요. 상가주택"이라고 덧붙였다.

최진곤 대표는 과거와 달리 상가주택 비과세 혜택이 변경되었다고 설명했다. 예전에는 상가주택 전체를 주택으로 간주하여 비과세 혜택을 적용했지만, 이제는 공시지가 10억 원을 초과하는 상가주택의 경우 주택으로 사용되는 비율만큼만 비과세 혜택을 받을 수 있다고 지적했다.

그는 "예전에는 상가주택 전체를 주택으로 해서 비과세 해줬거든요. 근데 지금은 그게 안 돼요. 비율만큼 비과세 받는 거예요"라고 변화된 규정을 설명했다.

최진곤 대표는 근린생활시설(근생)인 줄 알고 매입한 꼬마빌딩이 실제로는 주택으로 분류되는 복잡한 사례를 언급하며 어려움을 토로했다. 이러한 경우, 건물의 일부 또는 전체가 주택으로 사용되고 있다면 당연히 주택으로 간주되어 세금 및 규제 적용에 있어 애매한 상황이 발생할 수 있다는 것이다.

그는 "당연히 근생인 줄 알고 꼬마빌딩이라고 하셔가지고. 근데 이제 주택이에요. 주택으로 살고 있으면 당연히 주택인 거니까 애매한 거 같고 그래서 어렵다"고 말했다.

최진곤 대표는 다주택자들이 자녀 명의로 증여한 주택을 빨리 정리해야 한다고 거듭 강조했다. 현재 자녀들이 소득이 없어 괜찮을 수 있지만, 나중에 본인의 근로 소득과 임대 소득이 합산될 경우 세금 부담이 만만치 않을 것이라고 경고했다.

그는 "자녀분들 거 먼저라도 빨리빨리 정리하셔야 될 것 같은데. 자녀분들이 지금은 소득이 없어서 괜찮은데 나중에 또 본인들 근로 소득하고 임대 소득하고 이게 합산이 돼요. 그래서 세금이 만만치 않아요"라고 설명했다.

최진곤 대표는 월세 수취보다는 양도차익을 극대화하고 비과세 혜택을 활용하는 것이 더 중요하다고 강조했다. 양도차익에 대한 세금은 비과세 요건을 충족하면 훨씬 줄어들 수 있기 때문에, 굳이 월세를 받을 필요가 없다는 주장이다.

그는 "양도차익은 아시다시피 비과세의 부분도 있고 세금이 훨씬 더 줄어드니까 굳이 월세를 받을 게 아니잖아요. 양도 차익을 더 키우는 게 목적이기 때문에 월세보다는 양도 차익이 클 수 있는 거를 하는 게 맞을 것 같다"고 조언했다.

최진곤 대표는 자녀 명의로 주택을 보유하게 할 경우, 향후 자녀들이 본인의 집을 마련하는 데 큰 걸림돌이 될 수 있다고 경고했다. 특히 토지거래허가구역 등 규제 지역에서는 주택을 매입하기가 더욱 어려워질 수 있다는 설명이다.

그는 "나중에 이거 있으면은 나중에 집을 못 사요. 본인들이 토지 거래하고 가는데 어떻게 사요, 집을? 그렇게 되면은 또 문제가 될 수 있기 때문에 빨리빨리 찾는 것도 파는 것도 나쁘지 않다는 말씀을 드리는 거죠"라고 조언했다.

최진곤 대표는 부동산 시장 트렌드가 과거의 분산 투자에서 '덜 똘똘한 채'를 정리하고 '똘똘한 한 채'로 집중하는 방향으로 바뀌고 있다고 분석했다. 여러 채의 주택을 분산 투자했던 사람들은 최근 시장에서 어려움을 겪고 있으며, 똘똘한 한 채를 사고 싶어도 기존 주택이 팔리지 않아 시간이 지체되는 상황이 많다는 설명이다.

그는 "지금은 이제 덜 똘똘한 채에서 똘똘한 채로 가는 게 맞는 거 같아요. 분산 투자를 많이 깔아 놓으신 분들은 지금 많이 힘든 것 같아요. 잘 오르지 않았지만 똘똘한 채 사고 싶어도 못 사니까 빨리빨리 처분하려고 많이 하고 있는데 안 팔리니까 시간이 경과되고 있는 거죠"라고 현황을 진단했다.

최진곤 대표는 효율적인 부동산 공부법으로 전반적인 시장 흐름을 파악하는 것이 가장 중요하다고 강조했다. 모든 것을 깊이 있게 공부하기보다는 큰 흐름을 이해하고 있다가, 특정 의사 결정이 필요한 시점에 해당 분야를 집중적으로 학습하는 방식이 훨씬 효율적이라는 조언이다.

그는 "부동산 공부를 막 계속해서 다 팔 필요는 없는데 이런 흐름 같은 거는 좀 깨고 있어야 돼요. 기본적인 흐름을 깨고 가다가 어느 순간에 필요한 것만 딱딱 공부해서 의사 결정하는 게 훨씬 더 효율적이긴 한 것 같다"고 설명했다.

최진곤 대표는 하반기 부동산 시장 트렌드가 '덜 똘똘한 채'로 이동할 것이며, 매매가, 전세가, 월세 모두 상승할 것으로 전망했다. 당분간 초고가 주택은 주춤할 수 있지만, '덜 똘똘한 채'의 부상으로 인해 이 시기를 잘 활용하면 상급지로 이동하는 것이 수월해질 수 있다고 조언했다.

그는 "트렌드가 덜 똘똘한 채로 갈 것 같고 매매가, 전세가, 월세는 더 오를 거다. 당분간 초고가 주택은 조금 주춤할 것 같다. 하지만 덜 똘똘한 채가 부상하기 때문에 이 타이밍을 잘 노리시면 상급지 이동도 수월할 수 있겠다"고 하반기 시장을 요약했다.