세금 폭탄에도 수익 내는 경매 전략

신홍철 대표는 입찰자가 아무도 없던 물건을 단독으로 낙찰받은 경험을 공개했습니다. 이 물건은 서류상 사업자등록 대항력이 있는 것처럼 보였고, 후순위 월세 임차인도 존재해 아무도 접근하지 않았습니다. 그러나 신 대표는 서류상 대항력이 실제와 다를 수 있음을 파악하고 단독으로 입찰하여 최저가에 낙찰받을 수 있었다고 설명했습니다.

신홍철 대표는 사업자등록 대항력의 허점을 확인하는 과정에서 세무서와 직접 소통했습니다. 그는 사업자등록이 되어 있더라도 해당 장소에서 실제 사업을 하지 않으면 대항력이 없다는 점을 파악하고, 세무서에 전화해 사업장을 옮기거나 직권 말소를 요청했습니다. 이 과정에서 세무서 직원을 설득하기 위해 증빙 자료를 제출하는 등 적극적으로 임한 결과, 한 시간 만에 문제가 해결되었고 1억 원 이상의 시세 차익을 기대할 수 있게 됐습니다. 그는 이러한 복잡해 보이는 물건이 실제로는 해결하기 쉬운 경우가 많다고 덧붙였습니다.

낙찰받은 구축 오피스텔은 현재 거의 손대지 않은 상태로, 신 대표는 화장실만 일부 수리했다고 밝혔습니다. 그는 이 오피스텔을 올수리하여 매매할 계획이며, 인테리어 비용으로 약 1,500만 원에서 2,000만 원을 투자할 예정입니다. 이러한 투자를 통해 최소 3억 초반에서 3억 중반 가격으로 매도하여 빠르게 회전시키는 것을 목표로 하고 있습니다. 이는 팔릴 만한 물건은 신속하게 처분하여 자금을 회전시키는 것이 좋은 투자 방법이라는 그의 투자 철학을 보여줍니다.

신홍철 대표는 부동산 경매에 대한 잘못된 편견과 투자 방식을 비판했습니다. 특히 일부 투자자들이 재건축·재개발 물건을 시세대로 받는 행태를 지적하며, 자신의 수강생 중 한 명이 2억 5천만 원 상당의 빌라를 대항력 포기 물건이 아님에도 2억 5천만 원에 낙찰받은 사례를 들었습니다. 이는 제대로 된 분석 없이 경매에 접근하는 것이라고 경계하며, 투자를 위해서는 철저한 분석이 선행되어야 함을 강조했습니다.

신홍철 대표는 지방 오피스텔 경매 투자 시 대출을 적극적으로 활용하는 전략을 소개했습니다. 그는 현재 진행 중인 물건에 대해 1억 6천만 원의 대출을 받았으며, 이는 총 매입가의 80%에 해당하는 금액입니다. 취득세 4.6%로 약 1천만 원, 세입자 명도비 180만 원을 포함하면 초기 총 비용은 약 1천만 원 수준입니다. 여기에 인테리어 비용 1천만 원에서 1,500만 원을 더하면 총 든 돈은 2천만 원에서 2천5백만 원 가량이 되지만, 1억 6천만 원의 대출을 감안하면 실제 투자금은 약 6천만 원에 불과하다고 설명했습니다.

그는 네이버 부동산이나 호객노노와 같은 온라인 플랫폼에 답이 있다고 말하며, 재개발이나 재건축과 같은 특수한 경우가 아니라면 대형 오피스텔은 임장할 필요가 없다고 주장했습니다. 관리사무실에 전화해 관리비 미납 여부만 확인해도 충분하며, 현장 임장이 투자 결정에 큰 영향을 주지 않는다고 덧붙였습니다. 그는 명도비나 관리비 미납 등은 사전에 충분히 예측하고 분석할 수 있는 요소라고 설명했습니다.

신홍철 대표는 경매 물건을 선택할 때 권리관계가 복잡해 보이는 물건을 선호한다고 밝혔습니다. 그는 법적으로 어려워 보이는 물건일수록 나중에 해결하기 쉽고, 오히려 법적으로 단순해 보이는 물건이 해결이 더 어려울 수 있다고 말합니다. 특히 대항력 있는 임차인이 있는 물건을 잘 골라 낙찰받으면 예상치 못한 문제를 해결하고 높은 수익을 창출할 수 있다고 강조했습니다. 이런 물건들은 초기에는 경쟁률이 낮아 단독 낙찰의 기회를 잡기 쉽다는 장점도 있습니다.

신홍철 대표는 부산 우동 센텀 스퀘어의 관리비 630만 원 미납 물건 사례를 들며, 이러한 물건이 실제 수익 창출에 유리하다고 설명했습니다. 그는 임차권 등기가 되어 있다면 임차인이 집을 비우고 나갔다는 것을 의미하며, 오피스텔 관리비가 한 달에 20만 원인 점을 고려할 때 2년 반 동안 비어 있었으므로 600만 원 정도의 미납액이 발생했음을 추정할 수 있다고 밝혔습니다. 이 물건은 낙찰가 3억 5,400만 원에 관리비를 포함하면 3억 6천만 원 수준으로 매입한 셈입니다. 그는 현재 호가가 7억 원에 달하지만, 본인은 5억 원을 매도 목표가로 설정하여 수익을 극대화할 계획이라고 덧붙였습니다.

신홍철 대표는 재개발 사업성을 판단하는 기준으로 '건물 하나당 입주권 하나'가 나오는 지역이 유리하다고 조언했습니다. 그는 다가구 주택이나 영업이 활발하지 않은 상가가 밀집된 지역을 추천하며, 이러한 형태의 건물은 입주권 배정이 단순하고 명도도 비교적 쉬워 재개발 사업 진행에 유리하다고 설명했습니다. 특히 불법 시설물이 많은 건물은 명도가 용이하여 재개발 속도를 높이는 데 도움이 될 수 있다고 덧붙였습니다.

신홍철 대표는 주거용 오피스텔과 도시형 생활주택이 혼합된 형태의 건물은 재개발 사업성이 떨어진다고 경고했습니다. 이러한 건물은 호수가 많아 입주권이 과다하게 배정될 가능성이 크고, 이는 곧 땅의 효용성을 떨어뜨려 사업성을 저해합니다. 건설사 입장에서는 보상 비용이 증가하므로, 투자자 입장에서는 이러한 형태의 물건을 피하는 것이 좋다고 조언했습니다.

신홍철 대표가 낙찰받은 재개발 물건은 이미 조합이 설립되어 단지 이름까지 확정된 상태입니다. GS건설이 시공 예정이며 자이 브랜드가 적용될 예정입니다. 신 대표가 낙찰받은 물건은 청산 대상이었기 때문에 경쟁률이 낮아 단독으로 낙찰받을 수 있었습니다. 이러한 물건은 초기 경쟁이 치열하지 않아 투자 기회를 잡기 용이하다고 설명했습니다.

신홍철 대표는 청산 대상 물건의 투자 전략을 설명하며, 법원 감정가 3억 원 대비 1억 5천만 원에 낙찰받아 높은 수익을 기대하고 있다고 밝혔습니다. 그는 약 1,500만 원의 실투자금(갭)으로 물건을 확보했으며, 대출 이자를 월세 수익으로 상쇄할 수 있다고 말했습니다. 운이 나빠 감정가 2억 5천만 원으로 청산되더라도 1억 원의 수익을 얻을 수 있다고 강조하며, 낮은 실투자금으로도 충분한 수익을 창출할 수 있음을 보여주었습니다.