세제 개편안의 함정을 피하고 효과적인 투자법을 모색해야 한다.
기존 주택 보유자가 신규 주택을 취득한 후 기존 주택을 처분해야 하는 기한이 다시 조정되었다. 과거 2년이었던 처분 기한은 1년으로 줄었다가 현 정권에서 3년으로 완화된 바 있다. 최근 이 기한은 다시 3년에서 2년으로 조정되는 규정 소급 적용 이슈가 발생했다.
최진곤 대표는 "원래 조정된 조정은 뭐였죠? 기존 주택 하고 신규 주택 사고 나서 1년 이내 처분하고 또 6개월 이내 전입하고 이것도 소급됐던 거예요 사실"이라고 언급하며, 기존의 소급 적용 사례를 설명했다. 이처럼 주택 처분 및 전입 기한은 수차례 변경되며 시장에 혼란을 주었다.
특히 토지거래허가구역 내 주택이라면 매수인이 들어올 수 없는 문제가 발생할 수 있다.
최진곤 대표는 이러한 상황에서 임차인에게 이사비를 지급하는 등 현실적인 대안이 필요하다고 조언한다. 무주택자는 매수가 가능하므로, 이들을 대상으로 매도 전략을 세우는 것이 유일한 전략으로 제시된다.
주택담보대출 등의 금융 상품 활용이 어려운 경우가 많아 순수 자본금의 중요성이 강조된다.
최진곤 대표는 "최소 25억 이상. 대출 빼고. 실투자금으로 25억"이라고 언급하며 자본금의 규모를 구체적으로 제시했다. 강남권 진입 시 공동 명의를 활용하는 것이 효율적인 전략으로도 언급되었다.
이러한 전략은 세금 부담을 줄이는 데 효과적이다. 최진곤 대표는 "강남이나 용산에 25억 30억짜리 입성을 한다 그러면 그거를 가장 효율적인 거는 공동 명의로 1주택을 만드는게 제일 좋다"고 강조했다.
고가 주택의 경우 반드시 실거주를 해야 비과세 혜택을 온전히 받을 수 있다. 실거주를 하지 않으면 비과세 한도가 6억 원으로 제한되며, 다주택자는 4억 원으로 더욱 낮아지므로 실거주 여부가 중요한 절세 요건이 된다.
주택 외 월세 수익을 창출하기 위해 업무용 오피스텔을 활용하는 방안이 권장된다. 업무용 오피스텔은 종부세 대상에서 제외되기 때문이다. 최진곤 대표는 "오피스텔대를 업무용으로 임대를 주는 거예요. 오피스텔 업무용은 종부세 대상이에요, 아니에요? 업무용이니까 종부세에서 빠진다"라고 설명했다.
이러한 업무용 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않아 양도세 중과를 피할 수 있으며, 취득세 중과(4.6%)로부터도 자유로울 수 있다. 따라서 세금 부담을 줄이면서 안정적인 월세 수익을 얻고자 하는 투자자들에게 매력적인 대안이 될 수 있다.
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