빈집 1천만 채, 경기도 집값 괜찮나?

최근 일부 국회의원들이 수십 년간 주택을 보유한 1주택자에 대한 장기보유특별공제 혜택 폐지를 발의했습니다. 이는 1주택자가 얻은 시세 차익 중 2억 원 초과분에 대해 세금을 부과하려는 시도로 해석됩니다.

이러한 움직임은 현재의 보유세 확대와 양도세 중과세 정책을 더욱 강화하려는 것으로, 김종갑 전문가는 이러한 정책이 과도한 세금 부담으로 이어질 수 있다고 비판했습니다.

한중일 3개국의 부동산 시장이 돌아가면서 대폭락을 맞을 수 있다는 진단이 제기되었습니다. 김종갑 전문가는 현재 한국이 빈집 1천만 채, 은퇴 1천만 명, 1인 가구 1천만 명 시대를 맞이하고 있다고 언급했습니다.

이러한 인구 구조 및 가구 변화는 부동산 시장의 양극화를 심화시키고, 특정 지역의 부동산은 급락을 피할 수 없을 것이라는 분석입니다.

12억 원을 초과하는 주택에 대해 초과 이익을 환수하는 고강도 과세 법안이 발의되었습니다. 이 법안은 12억 원 초과분 중 2억 원을 제외한 나머지 이익에 대해 국가가 과세하는 것을 골자로 합니다.

김종갑 전문가는 예를 들어 30억 원으로 시세가 오른 주택의 경우, 18억 원의 시세 차익 중 약 15억 원을 국가가 가져가게 되는 구조로, 이는 사유 재산권 침해이자 사회주의적 발상이라고 강하게 비판했습니다.

김종갑 전문가는 정부의 부동산 정책이 세금 폭탄, 공시가격 현실화, 보유세 및 종부세 이중과세, 양도세 중과세 등으로 이어지며 시장에 심각한 부작용을 초래했다고 지적했습니다. 이러한 정책들은 다주택자들의 매물 잠김 현상을 유발하여 오히려 집값 상승을 부추겼다는 것입니다.

매물 잠김으로 인해 집값이 뛰자 정부가 양도세 중과세를 일부 감면하는 등의 '뒷걸음질'을 보였는데, 김종갑 전문가는 이를 두고 '무능하다'고 비판했습니다.

정부의 전세대출 제한 조치는 갭투자를 차단하고 전세를 월세화하려는 시도로 분석됩니다. 그러나 이러한 유례없는 대출 제한은 시장에 큰 불편함을 주고 있으며, 오히려 매매가, 전세가, 월세가 모두 오르는 현상을 초래하고 있다는 지적입니다.

김종갑 전문가는 대출 규제가 집값 안정화에 실질적인 도움이 되지 못하고 오히려 서민들의 주거 부담만 가중시키고 있다고 비판했습니다.

김종갑 전문가는 일본이 플라자 합의 이후 8년 만에 부동산 시장이 폭락했던 사례를 들며 한국이 같은 전철을 밟을 수 있다고 경고했습니다. 당시 일본은 GDP 대비 400%의 부채를 지고 인구 감소가 겹치면서 집값이 80%나 폭락했습니다.

한국 역시 13년째 부동산 가격이 상승하며 세계적으로 거품이 최고조에 달했다고 김 전문가는 진단했습니다.

김종갑 전문가는 동아시아 국가들의 GDP 대비 부동산 부채 비율이 심각한 수준이라고 지적했습니다. 일본은 400%, 중국은 300%, 대한민국은 250%에 달한다고 밝혔습니다.

특히 중국은 과거 부동산 폭등 이후 70% 가까이 집값이 폭락하고, 현재 빈집이 1억 채, 미분양 주택이 3천만 채에 달하는 상황을 겪고 있다고 설명했습니다.

한국은 현재 빈집 1천만 채, 은퇴자 1천만 명, 1인 가구 1천만 명 시대에 진입했습니다. 김종갑 전문가는 이 세 가지 수치가 모두 1천만을 기록하고 있다는 점에 주목하며, 이는 부동산 시장의 잠재적 위험을 크게 높이는 요인이라고 경고했습니다.

그러나 서울 및 경기도의 핵심 지역은 이러한 변화 속에서도 지속적인 수요가 발생하여 상승세를 유지할 가능성이 있다고 덧붙였습니다.

김종갑 전문가는 통계상으로 빈집이 1천만 채에 달하지만, 이는 다주택자 및 법인 보유 물량을 모두 포함한 수치라고 설명했습니다. 순수하게 주거용으로 비어있는 집과 분양 미계약 물량을 합친 실질적인 잉여 빈집은 약 300만 가구에 이를 것으로 추정했습니다.

김종갑 전문가는 무주택자들이 절대 무주택으로 남아있어서는 안 되며, 서울 및 인접 지역에 내 집을 마련하는 것이 필수적이라고 강조했습니다. 청약을 통해 집을 마련하려 한다면 가점이 60점 이상이 아닌 경우 매수 타이밍을 놓칠 위험이 크다고 조언했습니다.

또한 상가, 호텔, 지식산업센터, 오피스텔 등 수익형 부동산은 현재 시장 상황에서 피해야 할 투자처로 지목했습니다.

무주택자들은 주택 매수 타이밍을 잡기 위해 월세나 반전세로 거주하면서 자금을 효율적으로 확보하는 전략을 추천했습니다. 전세는 목돈이 묶여 매수 타이밍을 놓치기 쉬우므로 권장하지 않는다고 설명했습니다.

공공임대 주택은 분양 전환이 되지 않을 경우 자산 증식에 한계가 있을 수 있다는 점도 지적했습니다.

김종갑 전문가는 수도권 내 부동산 시장의 양극화가 심화될 것이라며 위험 지역과 안전 지역을 구분했습니다. 경기도의 비싼 신도시 지역, 예를 들어 킨텍스, 송도, 평촌, 분당, 판교, 광교, 위례, 동탄 2 등은 상대적으로 위험하다고 경고했습니다.

반면 서울의 한강 라인(양천, 영등포, 마포, 용산, 성동, 광진, 강동, 동작, 송파)은 안전한 지역으로, 핵심 입지로 이동하는 것을 권장했습니다.

부동산 시장의 양극화는 더욱 심화될 것으로 전망됩니다. 김종갑 전문가는 강남, 용산, 한강변과 같은 핵심 입지는 지속적으로 가격이 상승할 것이라고 예측했습니다.

반면 인구 감소 지역, 수도권 외곽, 그리고 아파트가 아닌 비아파트 주택은 위험성이 더욱 커질 것이라고 경고하며, 입지, 가격, 테마에 따라 자산 가치 차별화가 두드러질 것이라고 분석했습니다.