전월세·매매 트리플 상승 지속 전망

손품왕은 이러한 현상이 당분간 이어질 수 있다고 전망했다.

주요 원인으로는 공급 부족이 꼽힌다. 세 가지 시장 가격이 동시에 오르는 상황은 주택 시장 전반에 걸친 구조적 문제를 반영한다.

금리가 주택 가격에 과거만큼 큰 영향을 미치지 못하는 결정적인 이유는 고정 금리 대출의 비중이 압도적으로 높아졌기 때문이다.

2022년 하반기 이후 주택담보대출 중 고정 금리 비중이 90%에 달했다. 이는 정부의 고정 금리 할당제 정책에 따른 결과다.

이는 변동 금리 비중 감소로 금융 충격이 완화되는 효과를 낸다.

정부 정책으로 고정 금리가 변동 금리보다 더 저렴했던 시기가 있었기 때문에 많은 대출자들이 고정 금리를 선택했다.

최근 대출 시장에서는 고정 금리가 변동 금리보다 약 1% 높은 상황이다. 이 때문에 현재 시점에서는 변동 금리가 대출자에게 더 유리하다고 볼 수 있다.

기준 금리의 급격한 상승 가능성이 낮게 점쳐지며, 장기 금리는 정부 재정 문제로 인해 하락하기 어려운 구조에 있다.

미국에서도 유사한 사례가 관찰됐다.

기존 대출 금리 4% 대비 신규 대출 금리가 7%로 높아지면서 차주들의 부담이 커진다. 이러한 갈아타기 포기는 시장 내 주택 공급 감소로 이어져 전월세 물량 부족과 매수 압박을 심화시킨다.

전년 대비 통화량(M2)은 12% 상승한 것으로 나타났다.

금리 인상에도 불구하고 시장 유동성이 더 빠르게 늘어나는 구조다. 이는 금리만으로 집값을 억제하기 어려운 요인으로 작용한다.

2005년에는 담보 대출 금리가 급격하게 상승하는 동시에 통화량도 지속적으로 증가한 사례가 있다.

금리가 통화량을 줄이는 역할을 제대로 수행하지 못하고 있다. 금리가 올라도 통화량이 계속 늘어나면 집값은 상승한다.

정부 재정 확대와 수출 기업 인센티브 정책이 시장 통화량 증가를 견인하는 주요 원인이다. 과거 은행 대출 규제가 미흡했던 시기에도 유동성 공급이 증가했다.

정부의 재정 확대는 반도체 산업 성장을 위한 장기 전략과 연계되어 시장에 지속적으로 돈이 풀리는 결과를 낳는다. 금리라는 하나의 수도꼭지를 잠그더라도 여러 유동성 채널이 작동하면 집값 억제는 쉽지 않다.

시장에 돈이 계속 풀리는 상황에서 금리 인상만으로는 집값을 잡기 어렵다는 지적이다. 이는 경제 성장 정책과 부동산 시장 안정화 정책 간의 상충점을 보여준다.

이러한 구조적 변화는 금리의 영향력을 약화시킨다.

주택담보대출 고정 금리 비중이 증가하면서 시장의 체질 자체가 변해 금리 인상만으로는 부동산 시장을 조절하기 어려워졌다.

집값 하락을 위해서는 통화량 증가세가 꺾이면서 금리도 함께 올라가는 구조가 필수적이다. 통화량 증가세가 꺾이지 않는 한 집값 폭락은 어려울 전망이다.

과거 사례처럼 금리 인상과 통화량 감소가 동시에 이루어져야 부동산 시장이 안정화될 수 있다.

AI 중심의 미국 패권 경쟁에 대응하기 위해 정부는 반도체 산업에 대한 투자를 확대하고 있다. 정부는 내년에도 대규모 재정을 풀 계획이어서 시장의 유동성 증가 속도를 늦추기 어렵다.

정부가 불로소득을 환수하려는 시도를 하고 있으나, 조세 저항으로 인해 성공 여부가 불투명하다. 이러한 상황은 부동산 인플레이션을 부추길 수 있다.

아파트에 대한 공급은 이미 결정되어 있어 현재 정부의 정책들은 단기적인 효과에 그칠 것으로 보인다. 아파트 공급 부족 문제를 해결하기에는 역부족이라는 지적이다.

비아파트 시장의 붕괴가 심각하며, 아파트에 비해 단기 공급이 가능한 비아파트 시장의 우선적인 정상화가 필요하다.

반도체 기업의 사내 대출 확대와 대규모 성과급 지급이 시장에 추가적인 유동성을 공급할 것으로 예상된다. 한국은행 보고서에 따르면 내년 성과급이 올해보다 5배가량 늘어날 전망이다.

20대, 30대 젊은 층의 증여와 외부 자금 조달이 현실화되면서 이러한 유동성 유입을 막기 어려운 상황이다.

부동산 정책은 시행 후 시장에 반영되기까지 시간이 걸리므로, 지금 나오는 대책은 이미 늦었다는 분석이 나온다.

기업형 임대 구조가 부재하고 개인 임대에 대한 의존도가 심화된 상태다. 불로소득에 대한 정부의 철학적 접근이 비아파트 공급 위축을 초래했다는 지적도 제기된다.

이는 정부가 활용할 수 있는 카드 중 하나로 판단된다.

대규모 정부 매입 임대 정책은 현실적인 한계가 있으며, 민심 이반과 강제 이주에 대한 우려가 존재한다.

정부가 고금리로 어려움을 겪는 건설업계의 원가 및 금융 부담을 완화하기 위해 유동성 지원 정책을 내놨다. 이는 정부 정책 기조가 일부 변화했음을 시사하는 지점으로 해석된다.

재건축·재개발을 통한 주택 공급을 위해 불가피한 조치라는 분석도 나온다. 기존의 경직된 정책에서 한발 물러섰다는 평가다.

특히 강남권을 제외한 수도권 지역에서 상승세가 이어질 것으로 예상된다.

통화량 증가가 부동산 시장의 핵심적인 상승 요인으로 작용한다.