공동명의가 오히려 '세금 폭탄' 부르는 집값 구간 따로 있다

부동산 관련 세금은 크게 세 가지로 나눌 수 있다. 부동산을 취득할 때 내는 취득세, 부동산을 보유하는 동안 내는 보유세, 그리고 부동산을 팔 때 내는 양도세다. 보유세는 다시 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구분된다.

이러한 세금들은 부동산 거래의 전 과정에 걸쳐 발생하며, 각각의 세율과 과세 기준이 다르다. 특히 종부세와 양도세는 주택 소유 명의에 따라 세액이 크게 달라질 수 있어 주의가 필요하다.

취득세와 재산세는 주택 명의가 단독이든 공동이든 세액에 큰 차이가 없다. 그러나 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세)는 명의 방식, 즉 누가 주택을 소유하고 있는지, 부부가 얼마나 지분을 나눠 갖고 있는지에 따라 전체 세액이 크게 달라질 수 있다.

따라서 종부세와 양도세 절세를 위해서는 명의 전략을 신중하게 세워야 한다. 특히 최근 정부의 세제 개편안 발표로 인해 이러한 명의 전략의 중요성이 더욱 커지고 있다.

종합부동산세(종부세)의 과세 표준은 개인이 가진 모든 주택의 공시 가격을 합산한 뒤, 기본 공제액을 빼고 여기에 공정시장가액비율을 곱하여 계산된다. 공시 가격은 매년 정부에서 발표하는 주택의 공식 가격이며, 이 금액을 기준으로 세금이 산정된다.

기본 공제와 공정시장가액비율은 종부세 부담을 결정하는 중요한 요소다. 특히 공정시장가액비율은 정부 정책에 따라 변동될 수 있으며, 이는 최종 세액에 큰 영향을 미친다.

1주택 실거주자의 경우, 단독명의는 14억 원을 기본 공제받을 수 있다. 반면 공동명의는 부부 합산 18억 원(각 9억 원)을 공제받아 단독명의보다 공제 혜택이 더 크다.

이처럼 기본 공제액 차이로 인해 공동명의가 1주택 실거주자에게 종부세 절세 면에서 유리한 경우가 많았다. 그러나 최근 세제 개편안으로 인해 이러한 유리함이 모든 주택 가격 구간에 적용되는 것은 아니다.

1주택을 실거주하지 않고 비거주하는 경우, 공동명의의 기본 공제 혜택이 크게 줄어든다. 비거주 공동명의의 경우 부부당 각 4억 원씩 총 8억 원만 공제받을 수 있다. 이는 실거주 공동명의의 18억 원 공제에 비해 현저히 낮은 수준이다.

따라서 비거주 주택을 공동명의로 소유하고 있다면 종부세 부담이 크게 늘어날 수 있으므로 명의 전략을 재검토할 필요가 있다.

종합부동산세(종부세) 계산 시 공시 가격에 곱해지는 공정시장가액비율에서 단독명의 주택은 70%가 적용되는 반면, 공동명의 주택은 80%가 적용된다. 이처럼 공동명의 주택에 더 높은 비율이 적용됨으로써 종부세 과세 표준이 더 크게 산정되어 세금 부담이 증가할 수 있다.

단독명의 1주택자에게는 고령자 공제와 장기보유 공제가 적용되어 최대 80%까지 종부세 감면 혜택을 받을 수 있다. 그러나 공동명의 주택의 경우 이러한 고령자·장기보유 공제를 받을 수 없어 단독명의와 비교해 불리한 점이 있다.

또한, 2028년부터는 고령자·장기보유 공제를 포함한 종부세 공제 한도가 600만 원으로 제한될 예정이다. 이러한 변화는 고가 주택 소유자들의 종부세 부담에 영향을 미칠 것으로 예상된다.

주택 공시 가격에 따라 종부세 절세에 유리한 명의 전략이 달라진다. 공시 가격 14억 원 이하의 주택은 단독명의든 공동명의든 종부세 부담에 큰 차이가 없다.

하지만 공시 가격 14억 원을 초과하고 19억 원 이하인 주택의 경우, 부부 합산 18억 원까지 공제받는 공동명의가 단독명의(14억 원 공제)보다 종부세 절세에 유리하다. 이 구간에서는 공동명의가 더 많은 기본 공제를 받을 수 있기 때문이다.

공시 가격 19억 원을 초과하고 32억 원 이하인 주택은 단독명의가 종합부동산세(종부세) 절세에 유리할 수 있다. 특히 고령자 공제 및 장기보유 공제를 받을 수 있는 경우, 단독명의가 공동명의보다 세금 부담을 크게 줄일 수 있다.

이 구간에서는 단독명의가 받을 수 있는 고령자·장기보유 공제 혜택이 공동명의의 기본 공제 혜택보다 더 커지기 때문에 명의 선택에 신중해야 한다.

공시 가격 32억 원을 초과하는 초고가 주택의 경우, 다시 공동명의가 종합부동산세(종부세) 절세에 유리해진다. 이 구간에서는 주택 가격이 워낙 높아 단독명의의 고령자·장기보유 공제 한도 600만 원만으로는 전체 세액을 크게 줄이기 어렵기 때문이다.

따라서 초고가 주택은 기본 공제액을 늘려 과세 표준을 낮추는 공동명의 방식이 더 효과적인 절세 전략이 될 수 있다. 이는 고가 주택의 높은 세금 부담을 분산시키는 효과가 있다.

주택 소유 명의를 변경하지 않고도 종합부동산세(종부세)를 절세할 수 있는 방법으로 '1주택 특례'를 신청하는 것이 있다. 정부는 다주택자 규제 완화 기조에 따라 1주택자로 간주하여 세금 혜택을 받을 수 있는 특례 제도를 운영하고 있다.

이 특례를 활용하면 명의 변경으로 인한 복잡한 절차나 추가 비용 없이 종부세 부담을 줄일 수 있으므로, 해당 요건을 충족하는 경우 적극적으로 검토해볼 만하다.

주택 양도소득세(양도세) 절세 측면에서는 공동명의가 단독명의보다 압도적으로 유리하다. 양도세의 핵심은 양도 차익, 즉 과세 표준을 부부간에 쪼개어 분산하는 데 있다.

양도 차익을 분산하면 각자의 소득 구간에 따른 낮은 세율을 적용받을 수 있어 전체 세금 부담을 크게 줄일 수 있다. 이는 고액의 양도 차익이 발생할 경우 더욱 효과적이다.

양도소득세(양도세) 계산 시 적용되는 기본 공제액은 1인당 최대 2,500만 원이다. 부부가 공동명의로 주택을 소유하고 양도할 경우, 부부 각각 이 공제 혜택을 받을 수 있어 총 5,000만 원을 공제받을 수 있다.

이는 단독명의가 2,500만 원만 공제받는 것에 비해 두 배의 혜택을 누릴 수 있음을 의미한다. 따라서 양도세 절세를 위해서는 공동명의가 매우 효과적인 전략이 된다.

외벌이 가구가 주택을 공동명의로 할 때는 몇 가지 주의할 점이 있다. 특히 예상치 못한 건강보험료(건보료) 폭탄을 맞을 수 있으므로 신중하게 접근해야 한다. 소득이 없는 배우자 명의로 주택 지분이 등록될 경우, 피부양자 자격이 상실되어 지역가입자로 전환될 수 있으며 이에 따라 건보료가 크게 증가할 수 있다.

또한, 주택 지분을 배우자에게 증여하는 과정에서 증여세 문제가 발생할 수도 있다. 따라서 공동명의로 전환하기 전에 이러한 잠재적 비용들을 면밀히 검토하고 전문가와 상담하는 것이 중요하다.

부부간의 증여는 일정 금액까지 증여세가 공제된다. 현재 부부간 증여세 공제 한도는 10년간 6억 원이다. 따라서 공동명의로 주택 지분을 취득하는 과정에서 이 공제 한도 6억 원을 넘어설 경우, 초과분에 대해서는 증여세가 부과된다.

이는 단순히 명의만 바꾸는 것이 아니라 자산의 소유권 이전이므로 발생하는 세금이다. 특히 고가 주택의 경우 증여 지분이 6억 원을 쉽게 초과할 수 있으므로, 공동명의 전환 전에 증여세를 미리 계산하고 대비하는 것이 필요하다.