서울 집값 상승 가속화, 지방은 미미…정부 정책이 시장 양극화 심화

정부의 부동산 정책이 지방 시장 활성화에 기여하지 못하고 서울과 지방 모두의 부동산 시장을 침체시키는 방식으로 운영되고 있다는 비판이 제기되었습니다. 정책 입안자들이 지지자들에게 ‘모든 룰을 공평하게 적용하여 다 죽일 것’이라는 메시지를 보내는 것으로 해석되며, 이로 인해 지방의 집값 상승이 억제되고 있다는 분석입니다.

"지방이 살아나려면 이걸 해줘야 합니다. 근데 지방에 지금 이거 풀어주나요? 똑같나요? 전혀. 왜 그럴까요? 그들의 지지자들에게 우리는 뭐다? 야, 우리는 그냥 한꺼번에 다 죽일 거야. 지방이고 서울이고 다 죽일 거니까 우리는 모든 룰을 공평하게 하는 거야. 그래서 지방도 까불 생각하지만 다 죽여 버릴 거야. 그래서 가격이 안 올라가."

지방 다주택자들은 투자와 실거주를 명확히 분리하는 전략이 필요하다는 제언이 나왔습니다. 비거주 주택에 대한 세금 부담이 큰 만큼, 재개발 투자로 전환하여 향후 매도 차익을 통해 수익을 극대화하는 방안을 고려해야 한다고 언급되었습니다.

"결국 뭉쳐야 돼. 그리고 이분들이 해야 될 건 뭐? 투자와 실거주를 분리해야 해요. 그러면 비거주 주택 세금을 많이 내니까 재개발로 해라. 재개발지로 해서 나중에 결국에는 매도 차익으로 수익을 많이 내거나 이렇게 분리해야 된다."

정부의 부동산 정책은 '뭉치라'는 시그널을 보내고 있는 것으로 분석됩니다. 지방에서 애매하게 여러 주택을 보유하며 투자하는 다주택자들은 정책의 철퇴를 맞을 가능성이 크다는 경고가 나왔습니다. 따라서 투자와 실거주를 명확히 분리하는 것이 필수적이라고 강조되었습니다.

"결국 이 정권에서 얘기하는 건 뭐다? 뭉치라는 얘기를 시그널을 주고 있는 거다. 그래서 지방에서 애매하게 다주택 가지고 으쌰으쌰하는 분들 있죠? 다 어떻게 된다? 철퇴를 맞는다. 그러니까 투자와 실거주를 무조건 분리해야 한다."

부산의 해운대, 남천, 대연 등 핵심 지역 아파트 가격이 상승세를 보이고 있습니다. 센텀, 마린시티, 남천 서밋, 대연 서밋 등 바닷가 라인 아파트들은 2억에서 3억 원가량 오르며, 원래 1억대였던 것들도 점진적으로 가격이 오르고 있는 상황입니다.

"부산 바닷가 라인에 있는 아파트들(센텀, 마린시티, 남천 서밋, 대연 서밋 등)도 지금 올라가요. 2억에서 3억 정도. 얘도 원래 1억대 것들이 있었는데 지금은 조금씩 바뀌면서 올라가는 겁니다."

부산에서 이름만 대면 알 만한 최고가 아파트들도 서울 핵심지 아파트와 비교하면 가격 경쟁력이 현저히 떨어진다는 지적이 나왔습니다. 부산의 17억 원대 아파트로는 서울 신길 뉴타운의 아파트도 구매하기 어려우며, 마포구에서는 복도식 아파트를 구매해야 하는 수준입니다. 공덕 쪽에 있는 84제곱미터 아파트들이 모두 20억 원을 넘는 상황에서 부산의 최고가 아파트로는 서울 주요 지역 진입이 불가능하다는 분석입니다.

"여러분들이 이름만 대면 알 만한 아파트거든요. 근데 지금 서울에 비빌 만한 아파트가 보입니까, 안 보입니까? 17억인데 어디 살 수 있는데요? 신길 뉴타운도 못 사는데. 마포에 집 사면 복도식 사야 돼요. 팔사도 못 가. 공덕 쪽에 있는 팔사 아파트들이 다 20억이 넘어가는데 못 산다니까요."

부산의 집값이 오르고는 있지만, 그 상승 속도는 서울과 비교할 때 매우 느리다는 분석입니다. 서울 집값이 가파르게 상승하는 반면, 부산은 완만한 상승세를 보이며 양 지역 간 격차가 더욱 벌어지고 있습니다. 서울은 가파르게 치솟는 반면, 부산은 더딘 속도로 오르고 있어 체감하는 상승률이 매우 다릅니다.

"부산 집값이 올라가기는 합니다. 그 속도가 어떻다? 서울은 이렇게 올라가는데 부산은 이렇게 이렇게 올라간대."

지방 부동산 투자는 무조건 새 아파트 위주로 해야 한다는 기준이 제시되었습니다. 투자자들이 이러한 공식을 따라야 하지만, 지방 대장 아파트의 가격이 18억에서 19억 원에 달하더라도 서울 핵심지의 주요 단지로 진입하기는 여전히 어렵다고 평가되었습니다. 이는 지방과 서울 간의 부동산 가격 격차가 여전히 크다는 점을 시사합니다.

"지방은 뭐 해야 된다? 무조건 새 걸로만 와야 된다. 여러분들이 오실 때 이러한 공식들을 보여드리라. 근데 대장마저도 18억이 된다 한들 19억이 된다고 한들 이제 서울의 핵심지 중요 단지로 들어올 수 있다, 없다? 못 들어온다."

정부 정책으로 인해 경기도 지역의 집값이 상승하면서 전반적으로 평균에 수렴하는 현상이 나타나고 있습니다. 서울과 경기도 어디든 별내를 포함하여 모두 평균 회귀 현상을 보입니다. 이와 동시에 극상단에 있는 아파트들의 가격은 더욱 오르면서 서울과의 간극이 점점 더 벌어지고 있는 것으로 분석되었습니다.

"경기도에 이제 수혜가 내려오는 시기를 누가 만들어 주셨다? 이제 정부에서 만들어 주셨다. 그래서 이제 어떻게 되냐면 대동소이해 다 평균으로 회귀하는 거예요. 서울도, 경기도 어디도, 별내도 다 이렇게 평균 회귀. 그럼 이제 극상단에 있는 애들이 아예 올라가서 간극이 점점 벌어진다."

초고도 인플레이션 시대에 접어들면서 월급은 그대로인 반면, 자산 가치는 반토막 나는 현상이 발생하고 있습니다. SK 하이닉스 주식을 예로 들면, 52주 최고가 302만 원이었던 주식이 현재 140만 원대로 하락하여 투자자들의 손실이 크다고 언급되었습니다. 타이거는 ETF에 투자했음에도 불구하고 손실을 보고 있는 상황에 대해 "이게 투기인지 투자인지 모르겠습니다만, 돈을 벌게 해 주기는커녕 다리로 내몰고 있습니다"라고 말하며 투자 시장의 불안정성을 강조했습니다.

"초고도 인플레이션이 만들어지는데, 우리의 월급은 그대로입니다. SK 하이닉스 기준으로 52주 최고가 302만 원이었지만, 지금은 140만 원대로 반토막이 났습니다. 300층에 물려 있는 분들은 어디로 가야 할까요? ETF를 믿고 넣었는데 이게 투기인지 투자인지 모르겠습니다만, 돈을 벌게 해 주기는커녕 다리로 내몰고 있습니다."

지하철 노선이 없는 한주공 아파트가 최근 11억 원의 신고가를 기록했습니다. 타이거는 자신이 꾸준히 한주공의 가치를 강조해왔다고 언급하며, 지하철 부재, 빽빽한 배치, 최악의 주차 난이도에도 불구하고 높은 가격이 형성된 이유를 설명했습니다. 이는 조합 설립과 신탁 방식 진행에 대한 기대감이 시장에 반영된 결과로 분석됩니다.

"와, 한주공을 줄기차게 얘기한 게 저입니다. 이게 지금 국평 얼마에 거래됐게요? 최근 신고가가 11억입니다. 몇 단지인지는 기억이 안 나는데, 11억 뜬 거 얼마 전에 보고 왔습니다. 한주공이 11억인 시대가 왔습니다. 누가 찍었냐고요? 제가 찍었습니다. 저와 서울대 나오신 분이 한주공을 찍었죠. 무명 강사도 느껴지더라, 이곳의 가치를. 여기가 지하철이 없고, 촘촘하게 붙어 있고, 주차 난이도가 최악으로 치닫는데도 11억을 쏩니다. 왜? 이제 조합 설립과 신탁 방식으로 진행하는 것들이 뭔가 들썩거리면서 나오니까요."

철주 지역의 '철자애' 아파트가 19억 8천만 원에 근접하여 곧 20억 원을 찍을 것으로 예상됩니다. 이어서 센트럴 아이파크 등의 아파트들도 시장 변동성에 따라 가격 변화가 있을 것으로 보입니다. 특히 '뉴성남'으로 불리는 상대원 지역의 아파트 가격도 현재 18억 원을 기록하며 급등세를 보이고 있습니다. 13억 원도 안 되던 가격이 6개월 만에 5억 원, 10개월 만에 월 1억 원씩 상승하여 위례 아파트의 시세를 따라잡고 있습니다. 원래 위례 대장 아파트와 10억 원 가까이 차이 났던 것이 이제 5억 원 차이로 줄어들었습니다.

"철주도 이제 시동을 걸고 있습니다. 철자애가 19억 8천 가까이 찍었죠? 그럼 이제 좀 있으면 20억일 겁니다. 이제 그 뒤에 있는 센트럴 아이파크랑 그런 것들이 시장이 흔들리면서 가격 변동성이 나올 텐데, 더 무서운 건 제가 뉴성남이라고 얘기했던 상대원입니다. 지금 또 시끄럽더라고요. 얘도 지금 얼마다? 18억입니다. 우리가 찍었을 때 13억도 안 했는데, 2월에 갔을 때 5억이 올랐습니다. 6개월 만에 10개월, 한 달 1억씩 오른 거죠. 위례는 신고가가 잘 없지 않습니까? 지금 18억이면 이제 위례를 따라가는 겁니다. 위례 대장과 원래 10억 가까이 차이 났었는데, 이제 한 5억 차이입니다."

위례와 성남의 시세가 거의 비슷해지는 현상은 신축 아파트 선호와 성남 구도심의 상권 활성화 때문으로 분석됩니다. 산성역 주변의 포레스티아, 해리스톤, 그랑메종과 그 아래의 상대원, 신흥 수진 지역 모두 새로운 건물들이 들어서고 있습니다. 특히 한때 입지가 애매하다고 평가받던 그랑메종도 13억, 14억 원에 거래되며 급등세를 보이고 있습니다. 해리스톤은 20억 원까지 갈 것으로 예상되는 가운데, 위례는 이미 새 건물임에도 정체되어 있고 구 성남은 새 옷으로 갈아입으며 역동적인 변화를 보이고 있습니다. 이는 사람들이 더 새 건물을 선호하고, 성남 구도심은 상권이 중앙뿐 아니라 곳곳에 형성되어 있어 상권과 주변 환경이 빠르게 개선되고 있기 때문입니다. 복정 개발이 완료되면 위례보다는 성남이 더 주목받을 것이라는 의견도 제시되었습니다. 구 성남은 무명 강사의 원픽이었습니다.

"위례와 성남 시세가 붙는 이유를 설명해 드릴게요. 산성역 쪽에는 포레스티아, 해리스톤, 그랑메종이 있고, 그 밑으로 상대원과 신흥 수진이 들어와 있습니다. 다 새 건물이죠. 상대원은 조합원들이 막 열광하는 걸 보고 오지 않았습니까? 제가 제일 싫어했던 그랑메종이 13억, 14억씩 거래됩니다. 연식이 얼마 안 됐지만 입지가 애매했는데도 이렇게 날아가죠. 해리스톤은 저는 바로 20억을 간다고 생각합니다. 위례는 이미 새 건물인데 버벅대고, 구 성남은 이제 막 새 옷으로 갈아입고 있는데 왜 그럴까요? 사람들은 더 새 건물을 좋아하기 때문입니다. 복정 개발이 되면 위례와 성남 중 어디를 갈까요? 저는 성남을 간다고 생각합니다. 계속 좋아지고 있거든요. 성남은 상가가 위례처럼 중앙에만 있는 게 아니라 사이사이에 다 들어가 있어서 상권과 주변이 만들어지는 속도가 다릅니다. 이 구 성남은 무명 강사의 원픽이었습니다."

타이거는 구 성남 지역을 자신의 '원픽'으로 꼽으며, 앞으로 폭등할 것이라고 주장했습니다. 작년에 촬영한 영상과 현재를 비교하며 자신이 나이 들어가는 것을 체감하면서도 구 성남을 계속해서 추천해왔다고 강조했습니다. 이 발언은 영상에 기록되어 있다고 덧붙였습니다.

"영상 다 남아 있으니까, 다 박제되어 있습니다. 작년에 찍었던 영상이랑 지금 비교하면 엄청 늙었습니다. 늙어가는 걸 체감하면서도 제가 구성남 사라고 했습니다. 폭등할 겁니다."