부동산 경매, 반값에 사는 비아파트 노려라… "서울 아파트 70% 낙찰은 허구"

정부의 신혼부부, 젊은층 대상 비아파트 구매 시 LTV 혜택 및 생애최초 대출 지원 정책이 발표될 움직임을 보이고 있습니다. 현재 경매 시장에서 비아파트는 아직 투자자의 관심이 적어 물량이 많이 유입되지 않고 있는 상황입니다.

이는 정책이 확정되기 전, 경매를 통해 비아파트를 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 신홍철은 "자, 일단 근데 제가 이제 오피스텔 오늘은 오피스텔 말씀을 드릴 거예요. 왜냐면 공급 대책으로 이번에 무슨 신혼 부부 젊은 사람들 비아파트 사면은 뭐 LTV 혜택도 주고 생애최초에서 주겠다. 이제 그런 정책이 나오는 거 보면은 경매에서는 아직 비아파트에는 물이 들어오지 않고 있거든요."라고 말했습니다.

부동산 경매 투자의 핵심은 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 매수하는 것입니다. 신홍철은 3억 원짜리 자산을 1억 5천만 원에 사는 것을 목표로 해야 한다고 강조했습니다. 단순히 시세대로 매수하는 것은 수익을 기대하기 어렵습니다.

모든 사람이 가치를 알기 때문에 형성된 가격에서 매수하는 것은 오히려 손해로 이어질 수 있습니다. 투자자는 이미 알려진 가격보다 훨씬 낮은 '반값' 수준으로 자산을 매입하는 전략을 추구해야 합니다.

이러한 저가 낙찰 전략은 시세가 하락하더라도 어느 정도의 방어막이 되어 투자 손실을 줄이는 데 기여합니다. 신홍철은 "3억짜리 3억에 사는 거 나도 안 사. 3억짜리 한 1억 5천에 사는 거 얘기하는 거예요. 3억짜리를 3억에 사면은 손해인데 그게 이미 사람들이 그걸 아니까 모든 사람이 아니까 그게 그 가격인 건 거고 그 가격보다 훨씬 더 반값에 이제 사자 이제 그 얘기를 하는 건데"라고 말했습니다.

일부 경매 전문가들이 서울 아파트를 시세의 70% 가격에 살 수 있다고 주장하는 것은 비현실적입니다. 신홍철은 10년 이상 경매 시장에서 활동하면서 서울 아파트가 70% 가격에 낙찰되는 시장을 단 한 번도 본 적이 없다고 단언했습니다.

투자자들은 근거 없는 정보나 과장된 수익률 주장에 현혹되지 않고, 현실적인 시장 상황을 인지해야 합니다. 신홍철은 "막 경매 얘기를 하는데 말도 안 되는 얘기를 해요. 막 서울 아파트를 70% 가격에 살 수 있는 방법 막 해 가지고 그런 얘기를 막 하더라고. 그래서 그러 평생 제가 지금까지 한 10년 조금 넘게 경매를 해 오면서 서울 아파트가 아파트를 70%에 사는 시장을 단 한 번도 본 적이 없거든요."라고 말했습니다.

가치 투자는 단순히 물건을 싸게 사는 것과는 다릅니다. 진정한 가치 투자는 실제 자산의 내재 가치를 정확히 평가한 후, 현재 시장 가격이 그 가치보다 낮게 평가되어 있을 때 매수하는 것을 의미합니다.

이후 자산의 낮은 평가가 본래 가치로 회복될 때까지 기다리는 인내가 필요한 투자 방식입니다. 신홍철은 워런 버핏식 가치 투자의 본질을 설명하며 "무조건 싸게 사는 거를 가치 투자라고 착각하시는 분들이 있는데 그게 아니고 실제 그 자산의 가치를 평가를 해서 그 가치보다 더 낮은 평가를 받고 있을 때 그 가격에 사서 그 낮은 평가가 지금 돼 있는 상태에서 제 가치로 올라올 때까지 기다린다가 가치 평가거든요."라고 말했습니다.

도곡동 타워팰리스 인근 오피스텔 경매 물건은 입지 조건이 매우 우수한 사례로 언급됐습니다. 해당 건물은 1998년 또는 1999년식으로 연식이 오래되었으나, 고급 오피스 시설로 꾸준히 관리되고 있습니다.

이 오피스텔은 중앙 냉난방 시스템을 사용하고 있어 시간대별로 냉난방 사용이 제한되는 특징이 있습니다. 신홍철은 "이거는 600평이죠? 이거 몇 평이야? 7평이 240평입니다. 그러니까 이제 한 건물 안에 이제 옛날식이니까 99년식이네요."라고 해당 물건의 특징을 설명했습니다.

일부 부동산 정보 플랫폼(호객노노, 네이버 부동산 등)에서는 실제 거래된 매매가가 기재되지 않는 비정상적인 사례가 발생합니다. 사전 조사를 통해 과거 거래 기록이나 세미나 정보를 활용하여 실제 매수 가격을 유추해야 합니다. 신홍철은 "매매가 제가 얼마에 샀다고 말씀을 드렸냐면요. 3억 9,500이에요. 자, 3억 9,500에 샀으면요."라고 말하며 실제 매수 가격이 3억 9,500만원이었음을 밝혔습니다.

경매 물건에 대항력을 주장하는 임차인이 있는 경우, 해당 임차인의 실제 권리를 분석하는 것이 중요합니다. 1천만 원의 대항력을 주장하는 임차인의 경우, 금융기관의 근저당 설정 시 대출 금액과 비교하여 무상 거주 여부를 파악해야 합니다.

임차인이 계약서와 실제 법인에서 개인으로 돈이 오간 내역 등 증빙 자료를 제시하지 못한다면, 실질적인 대항력이 없는 것으로 간주될 수 있습니다. 신홍철은 "이 계약서랑 당시에 1천만 원을 법인에서 개인으로 간 내역이랑 저한테 증명을 해야 제가 이 1천만 원을 줄 수가 있어요. 그럼 만약 그게 안 된다면은 대항력은 사실 없는 거야."라고 설명했습니다.

단기 매매, 즉 단타 투자를 목적으로 할 경우 신탁 대출을 활용하여 레버리지를 극대화하는 전략을 사용할 수 있습니다. 신탁 대출은 일반 주택 담보 대출보다 더 많은 금액을 대출받을 수 있어 초기 투자금을 줄이고 매매 차익을 높이는 데 유리합니다. 신홍철은 "근데 왜 신타 대출로 하신 거예요? 아 돈 그냥 적게 만들려고. 돈을 많이 대출을 받으려고요. 예 단타를 할 거니까."라고 말했습니다.

다만, 신탁 대출은 전세 대출이 제한되는 등 구조적인 단점도 함께 고려해야 합니다. 따라서 단타 목적이라도 전세 등 임대 수익으로 전환될 가능성까지 염두에 두어야 합니다.

투자자는 초기 투자금 규모를 명확히 설정하고, 매도 시 예상되는 수익을 면밀히 분석하여 신탁 대출의 장단점을 활용해야 합니다.

이러한 자금 운용 기법은 높은 수익을 기대할 수 있지만, 동시에 위험도 크므로 신중한 접근이 필요합니다.

오피스텔이 1년 반 동안 팔리지 않는 사례는 본연의 사용 가치를 고려하지 않은 투자의 위험성을 보여줍니다. 매도가 지연될 경우 투자자가 버틸 수 있는 힘은 전월세 등 그 자산의 실질적인 사용 가치에서 나옵니다.

투자 자산이 팔리지 않을 때, 전월세 수익을 통해 버틸 수 있는 여력이 없다면 재정적 어려움에 직면할 수 있습니다. 신홍철은 "1년 반 동안 안 팔리는 거예요. 그러면 안 팔리면은 기다릴 만한 힘이 있어야 되는데 기다릴 만한 힘은 진짜 오피스텔의 사용 가치에서 기다릴 만한 힘이 나오는 거예요."라고 강조했습니다.

빌라 갭투자는 집값 하락과 전세가 하락이 동시에 발생할 때 파산으로 이어질 수 있는 위험한 구조를 가지고 있습니다. 예를 들어, 집값이 2억 2천만~2억 3천만 원으로 떨어졌는데 전세 보증금이 2억 5천만 원인 경우, 집을 팔아도 전세금을 돌려주지 못하게 됩니다.

이러한 상황에서 투자자가 여러 채의 빌라를 보유하고 있다면, 전세금을 반환하지 못해 연쇄적인 파산에 이르게 될 위험이 커집니다. 신홍철은 "집값은 2억 2, 3천으로 떨어졌으니까 이 집을 팔아도 전세 2억 5천을 못 내 줘. 근데 이거 한 채면 괜찮은데 이런 게 다섯 채 열 채면은 그냥 파산하는 거잖아요."라고 경고했습니다.

문재인 정부 시절 전세 대출에 대한 과도한 지원은 전세가에 거품을 발생시켜 시장을 왜곡했습니다. 본래 월세 100만 원 수준의 주택 전세가는 1억 9천만~2억 2천만 원 정도여야 하지만, 전세 대출 확대 정책으로 인해 2억 7천만~2억 8천만 원까지 치솟았습니다.

이러한 전세가 거품은 주택의 본연의 가치 판단을 어렵게 만들며, 월세 가격이야말로 부동산의 실제 가치를 가늠할 수 있는 중요한 지표라고 볼 수 있습니다. 신홍철은 "문재인 정부 때는 전세 대출에 대해서 너무나도 많이 돈을 풀어 줬기 때문에 월세 100만 원이면 전세는 1억 9천에서 2억 2천 그 수준에서 왔다 갔다 해야 되는 건데 월세 100만 원짜리가 전세가 2억 7, 8천으로 올라가 버렸어요."라고 지적했습니다.

투자 실패를 겪은 후 부채 상환과 생계 유지를 위해 아르바이트를 하는 것은 현실적인 노력의 한 예시입니다. 신홍철은 부산 지리를 익힐 겸 픽업트럭으로 카카오 퀵 배송을 했던 경험을 밝혔습니다. 신홍철은 "저 그거 했어요. 부산 뭐 지리도 익힐 겸도 하긴 했는데 제가 원래 차가 렉스턴 스포츠 칸이었거든요. 픽업 트럭이니까 카카오 퀵 그거 배송하는 거. 그거 부산을 제가 모르니까 부산 지리도 익힐 겸 해 가지고 카카오 배송받아 가지고 막 하고 그랬어요."라고 말했습니다.

강남 아파트는 실제 가치 대비 고평가되어 있을 확률이 높다는 점에서 투자 대상에서 제외됩니다. 월세 수익과 비교했을 때 집값이 지나치게 비싸다는 점이 주요 이유입니다.

신홍철은 부동산의 실제 가치를 평가했을 때 강남 아파트는 '너무 고평가된 영역'으로 판단하며, 투자를 지양한다고 밝혔습니다. 신홍철은 "강남 아파트는 고평가의 영역이다라고 항상 말씀을 드리는 거예요. 월세에 비해 가지고 집값이 너무 비싸잖아요. 실제 부동산 가치로 평가를 했을 때는 너무 고평가의 영역이라 저는 건드리지 않습니다."라고 자신의 투자 철학을 드러냈습니다.

투자의 가장 중요한 목표는 '싸게 사는 것'이 되어야 합니다. 단순히 단타 수익을 목적으로 매수하는 것은 위험하며, 어떤 방식으로든 수익이 나는 안전한 구조를 만드는 것이 중요합니다.

싸게 매수한 자산은 전세로 맞추든, 월세로 맞추든, 단기 매도를 하든 모두 수익을 창출할 수 있는 여력을 제공합니다.

이러한 방식은 시장 변동성에 대한 방어력을 높이고, 장기적인 관점에서 안정적인 투자 수익을 확보하는 데 기여합니다. 신홍철은 "일단 싸게 산다가 목표가 됐어요. 단타를 하기 위해서 사는 거는요 잘못된 행동이에요. 싸게 샀어. 전세로 맞춰도 수익 나. 오케이. 싸게 샀어. 월세로 맞춰도 수익 나. 오케이. 싸게 샀어. 단기 매도로 해도 수익 나. 오케이."라고 강조했습니다.