서울 집값 상승 요인과 시장 전망

실거주 중심 정책과 다주택자 매물 잠김 현상은 시장의 복합적 요인으로 작용한다. 서울과 수도권의 집값 상승세는 수요를 따라가지 못하는 주택 공급 부족과 시장에 풀린 풍부한 통화량에 기인한다. 금리 상승에도 불구하고 이러한 요인들이 가격을 끌어올리고 있다.

여기에 실거주 중심의 정책과 비거주 1주택자에 대한 세제 강화로 인해 다주택자들의 매물 잠김 현상이 발생하며 시장의 공급 부족을 더욱 심화시키는 상황이다.

다주택자들은 주택 처분 의지가 있지만, 2주택자 20%포인트, 3주택자 30%포인트의 높은 양도세 중과 부담 때문에 매물을 내놓지 못하고 있다. 이로 인해 매물은 늘어났지만 실제 거래가 이루어지지 않는 거래 절벽 상황이 이어지는 중이다.

또한 대출 규제 강화는 실수요자들의 주택 구매 능력까지 억제하여 전반적인 거래 활성화를 저해하고 있다.

토지거래허가구역 지정과 같은 규제는 매물 감소를 유발하고, 전세 가격 상승은 월세 가격 상승으로 이어지며 주거 비용 전반을 끌어올린다. 이러한 상황은 전세 및 월세 세입자들로 하여금 내 집 마련으로 돌아서게 하는 요인으로 작용한다.

결과적으로 공급이 부족한 시장에서는 금리 상승만으로는 주택 수요를 억제하는 데 한계가 있으며, 오히려 내 집 마련 심리를 자극하여 가격 상승을 부추길 수 있다.

은행권에서는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용하여 금리 상승을 감안한 대출 한도를 관리하고 있다. 소득의 약 30% 수준은 원리금 상환에 무리가 없다는 판단을 바탕으로 가계 대출을 취급한다.

그러나 국내 가계 대출 총액은 2,000조 원을 돌파하여 GDP 대비 90%에 육박한다. 이는 OECD 평균 기준인 65%를 훨씬 상회하는 수준으로, 소득의 많은 부분이 대출 이자 상환에 사용되어 소비 여력이 줄고 경제에 큰 부담으로 작용한다.

서울 아파트 경매 물건 수가 300건 내외에서 400건을 상회하는 수준으로 증가했다. 특히 주목할 점은 주택담보대출 관련 임의 경매보다 신용 대출 등에 의한 강제 경매 증가 비율이 높다는 사실이다.

이는 금리 상승으로 인해 자영업이 어려워지거나 신용 대출을 받은 개인들의 경제적 압박이 가중되고 있다는 시장의 흐름으로 해석된다.

신규 주택 공급은 단기적으로 시장에 영향을 미치기 어려운 비탄력적인 특성을 지닌다. 현재 다주택자들은 높은 세금 부담 때문에 주택을 팔고 싶어도 팔지 못하는 상황에 처해 있다.

따라서 규제보다는 거래세를 낮춰 다주택자들이 매물을 시장에 내놓도록 유도해야 한다. 매물이 늘어나면 시장 가격을 고정시키거나 하락시킬 수 있어 가격 안정에 핵심적인 역할을 할 수 있다.

정부가 규제 일변도의 정책에서 벗어나 거래세를 낮춰야 시장에 다주택자 매물이 나올 수 있다. 현재 공급 부족과 지속적인 수요로 인해 금리 인상기에도 불구하고 집값 상승 압력이 존재한다.

정부는 규제 완화 기조를 통해 시장에 긍정적인 신호를 보내야 한다. 이러한 정책 전환이 매물 순환을 촉진하고 주택 시장의 가격 안정을 이끌어낼 수 있다.

서울 아파트 입주 물량은 올해 2.4만 가구, 내년 1.8만 가구, 내후년 1.5만 가구로 지속적인 감소세를 보이고 있다. 서울은 연간 5~6만 가구의 주택 공급이 필요하지만, 실제 공급은 턱없이 부족한 실정이다.

이러한 수요 대비 공급 부족이 지속되는 한, 금리가 상승하더라도 전월세 가격이 오르고 시장을 안정시키지 못한다면 집값은 우상향할 가능성이 높다. 정비 사업을 통한 신규 공급은 최소 10년 이상 소요되므로 당장의 공급 부족에 대한 대안이 되기 어렵다.

과거 문재인 정부의 규제 일변도 정책이 집값 상승을 유발했고, 윤석열 정부 들어 규제 완화 기조로 인해 가격 조정이 일어났다는 분석이 나온다. 이는 정부의 정책 기조 변화가 주택 시장에 직접적인 영향을 미친다는 것을 보여준다.

실수요자와 주택 간의 미스매칭을 해소하기 위해서는 정비 사업을 통한 신규 공급뿐만 아니라 기존 주택 매물이 시장에 충분히 출회되는 것이 필수적이다. 정부의 일관된 규제 완화 정책이 시장 안정에 기여할 수 있다.

중앙정부와 지방자치단체의 엇박자 정책은 시장의 신뢰를 저하시키므로 주택 공급 정책에 있어 한목소리를 내는 것이 중요하다. 일관된 정책 기조가 시장의 예측 가능성을 높여야 한다.

용적률 상향 시 과도한 기부채납 요구는 조합원의 추가 분담금을 높여 재개발·재건축 등 정비 사업 추진을 어렵게 만든다. 또한 재건축 초과이익 환수제와 같은 규제는 사업 추진의 가장 큰 걸림돌이 되므로 폐지되어야 한다는 주장이 제기된다.

신도시 공급 정책이 실효를 거두려면 서울로의 교통 환경 인프라가 완전하게 정비되어 있어야 한다. 대곡역과 같은 주요 거점이 GTX-A 개통 시 삼성역까지 15분 소요될 것으로 예상되는 등 교통 편의성은 신도시의 매력을 높이는 핵심 요소다.

교통 인프라 정비 이전에 주택을 공급하면 분양이 부진하고 서울 수요를 수도권 2·3기 신도시로 분산하려는 정책 자체가 시장에서 제대로 작동하지 않을 수 있다.

강남 3구는 대출보다 현금 부자 중심의 시장 특성상 등락 기복이 심한 편이다.

반면 노도강(노원·도봉·강북) 등 서울의 다른 지역에서는 전월세 매물이 감소하고 매매가 상승 추세가 나타나고 있어 강남 3구와는 다른 양상을 보인다.

따라서 강남 3구의 가격 변동만을 가지고 서울 전체 주택 시장의 하락을 예측하는 것은 무리가 있으며, 지역별 양극화 현상에 주목할 필요가 있다.

대출 규제가 강화된 시장에서 아파트를 선택할 때는 다섯 가지 핵심 요소를 고려해야 한다. 첫째, 세대수는 1,500세대에서 2,500세대 규모의 대단지가 선호된다. 둘째, 초등학교 근접성과 도보권 학원가 여부가 중요하다. 셋째, 온라인 쇼핑 증가로 마트보다 종합병원과 같은 편의시설의 유무가 집값에 더 큰 영향을 미친다.

넷째, 한강 둔치나 올림픽 공원과 같은 대형 공원 인근의 자연환경이 주변 집값을 높이는 요인으로 작용한다. 마지막으로 지하철역과의 물리적인 거리가 짧은 역세권 입지가 중요한 선택 기준이 된다.

비규제 지역은 교통 및 인프라 부족이라는 한계가 뚜렷하다. 최근 빌라 등 재개발 정비 사업 상품으로 수요가 몰리는 '상품 풍선 효과'가 나타나며 올 상반기 거래량은 전년 대비 30% 증가했다. 비규제 지역은 교통이나 인프라 부족이라는 명확한 한계가 존재한다.

실제로 올해 상반기 빌라 매매 거래량이 전년 대비 30% 증가했다. 특히 정비 사업이 진행되는 구역 내 빌라 매매 건수가 늘고 있는데, 청년층을 중심으로 10년 뒤 아파트화를 기대하며 불편함을 감수하고 투자하는 '몸테크' 수요가 발생하고 있다.