청량리 재개발, 마지막 퍼즐은?

8월 3일 세제 개편과 8월 13일 공급 대책이 발표된 이후 서울 부동산 시장에서 수요 이동 현상이 관찰되고 있다. 최상급지에서 상급지로, 다시 상급지에서 중급지로, 그리고 중급지에서 하급지로 연쇄적인 수요 분산이 일어나고 있으며, 이는 서울에 인접한 수도권 핵심 지역으로까지 확산되는 추세다. 특히 15억 원 이하 아파트에 대출 수요가 집중되면서 해당 가격대의 아파트가 시장의 주목을 받고 있다.

서울은 더 이상 신규 택지를 확보하기 어려운 상황에 직면하면서 주택 공급이 재개발·재건축과 같은 정비사업에 의존하게 됐다. 정부는 이러한 정비사업을 활성화하기 위해 다양한 정책적 지원을 내놓고 있다. 조합설립인가 동의율 완화를 통해 사업 추진 문턱을 낮추고, 이주비 대출 규제도 개선하여 사업 진행을 원활하게 하려는 움직임을 보이고 있다. 또한 개발부담금 완화와 같은 조치를 통해 사업성을 높여 민간 참여를 유도하고 있다.

청량리역은 단순한 역세권을 넘어 서울 동부권과 수도권 동부를 잇는 광역 철도 교통의 핵심 결절점으로 빠르게 발전하고 있다. 현재 1호선, 경의중앙선, 수인분당선, 경춘선, KTX 등 다양한 철도 노선이 운행 중이며, 앞으로 GTX-B와 GTX-C 노선이 모두 청량리를 지나도록 계획되어 있다. 이는 삼성역, 서울역과 더불어 GTX 노선 두 개가 교차하는 서울의 3대 핵심 거점 중 하나로 청량리의 위상을 높일 것으로 기대된다.

청량리 일대의 신축 아파트 단지들은 높은 실거래가를 기록하며 지역 가치를 증명하고 있다. 2023년에 준공된 '롯데캐슬 SKY-L65'의 전용 84㎡는 최고 21억 원에 실거래가를 형성했으며, '한양수자인 그라시엘' 역시 최고 19억 원에 거래된 바 있다. 2014년에 준공된 '전농동 래미안 크레시티'도 전용 84㎡ 기준 최고 18억 원을 기록하며 청량리 지역 신축 및 준신축 아파트의 높은 시세를 보여주고 있다.

청량리역 인근 한 구역은 2022년 12월 서울시 신속통합기획 후보지로 선정되었으나, 2024년 12월 토지 등 소유자의 26.9% 반대로 구역 지정이 최종 취소됐다. 그럼에도 불구하고 이 지역은 뛰어난 입지 조건을 바탕으로 새로운 개발 방식을 모색 중이다. 노후도 및 접도율 등 민간도심복합개발 요건을 충족하고 있어 해당 방식으로 사업을 재추진할 가능성이 높게 점쳐지고 있다. 이는 좋은 입지를 가진 곳은 어떠한 형태로든 개발이 추진될 수 있다는 점을 시사한다.

민간도심복합개발 사업을 추진하기 위해서는 주거 중심형 조례 기준을 충족해야 한다. 해당 구역은 면적이 5만㎡ 이하로, 주거 중심형 기준인 2만㎡에서 6만㎡ 범위에 들어온다. 또한 노후도 85% 이상이라는 기준을 충족하며, 공동주택 단지는 포함되어 있지 않다. 용도지역은 제2종 일반주거지역 100%로 구성되어 있다. 대중교통 승강장 반경 350m 이내에 위치하고, 20m 이상 간선도로에 접촉하는 요건도 만족하여 사업 추진에 유리한 조건을 갖추고 있다.