추석 이후 서울 집값, ‘침묵 랠리’ 이어갈 것

다주택이 용인되던 시대는 지났으며, 투자 전략 역시 시대 변화에 맞춰 1주택 및 일시적 2주택 중심으로 변화해야 한다고 망고쌤은 강조했다. 과거와 같이 여러 채를 매수하는 방식은 현재 매우 큰 리스크를 안고 있어 투자 효율성이 크게 떨어질 수 있다는 분석이다. 이처럼 제도적 변화에 따라 투자 효율성이 달라지므로, 재개발 투자를 위해서는 면밀한 공부가 필요하다고 망고쌤은 역설했다.

망고쌤은 빌라 매수 시에도 실거주 여건, 특히 주변 분위기와 밤 시간대 환경 등을 반드시 직접 확인해야 한다고 조언했다.

이는 토지거래허가구역 내에서도 예외적인 상황으로, 망고쌤은 임대사업자 등록을 하더라도 서울시 거주자만 가능한 조건이 존재한다고 설명했다.

사회초년생의 경우 자금 규모에 맞춰 재건축과 재개발 중 선택할 수 있다. 망고쌤은 재건축이 상대적으로 깔끔한 투자일 수 있지만, 자금이 부족하다면 재개발을 선택해도 좋다고 말했다. 다만 재개발 투자는 공부가 필수적이며, 매수 후 중과세 문제까지 고려해야 한다고 덧붙였다.

재개발 사업 초기에는 입지나 주변 시세와 상관없이 빌라 가격이 일제히 급등하는 경향을 보인다. 이는 투자자 중심 시장의 전형적인 모습으로, 추진만 되면 3억 원 하던 빌라가 6억 원까지 오르는 현상이 나타난다. 그러나 시간이 지남에 따라 실제 진행되는 구역과 그렇지 않은 구역 간의 양극화가 심화될 수 있다고 망고쌤은 분석했다.

망고쌤은 이미 강남 재건축에 관심 있는 투자자들은 구체적인 플랜을 가지고 접근하고 있다고 말했다.

자녀의 내 집 마련을 위해 증여를 고려한다면, 성인 자녀에게 5천만 원, 결혼 시 1억 5천만 원의 비과세 한도를 활용하는 것이 유리하다. 망고쌤은 동일 가격대라면 용산과 같이 미래 가치가 높은 상급지를 선택하는 것을 권장했다. 재건축·재개발 초기 구역을 선정해 미래 가치를 확보하는 것이 중요하며, 세대 분리 및 30세 이상 자녀 활용 등 세무 전략도 필수적이다.

자산 가치가 낮을 때 증여해야 증여세 부담을 크게 줄일 수 있다. 망고쌤은 자산이 5억 원일 때 증여하면 증여세가 얼마 나오지 않지만, 50억 원으로 가치가 커진 뒤에는 세금 문제로 컨설팅이 복잡해진다고 지적했다. 실제로 개포주공 사례에서 과거 낮은 가치일 때 증여를 통해 신축 아파트 입주권을 확보한 사례를 언급하며 자산 가치 상승 전 증여의 중요성을 강조했다.

성인 자녀 대상 비과세 한도 5천만 원과 결혼 시 추가 1억 5천만 원을 활용하면 증여세 부담을 줄일 수 있다. 망고쌤은 2억 원까지는 20%의 세율이 적용되어 비교적 낮은 증여세로 5억 원까지 증여가 가능하다고 설명했다. 또한 부모-자녀 간 금전 소비 대차, 즉 차용 제도를 활용한 무이자 대여 전략도 합법적인 자금 마련 방법이 될 수 있다고 덧붙였다.

망고쌤은 이미 좋은 환경에서 자란 자녀들이 미래에 서울 내 집 마련이 불가능해 외곽의 오래된 아파트에서 살게 될 수도 있다는 우려를 표했다. 이는 자녀 세대가 겪을 내 집 마련의 어려움과 급등하는 집값에 대한 비판적 시각을 경계하는 발언이다. 따라서 시장의 흐름을 인정하고 현실적인 자산 이전 계획을 세워야 한다고 강조했다.

자본주의 시스템에서 개인의 자산 증식은 결국 사회 전반에 기여하는 과정의 일부다. 망고쌤은 재개발 투자가 미래를 위한 자산 형성의 중요한 수단이므로 미리 준비해야 한다고 말했다.

현재 정권의 부동산 규제 패러다임이 바뀔 가능성이 있다고 망고쌤은 내다봤다. 정권은 영원하지 않으며 지지율에 민감하게 반응하므로, 규제 완화가 현실적인 생존 전략이 될 수 있기 때문이다.

망고쌤은 양도세 부담을 피하기 위한 장기 보유 전략이 필요하며, 공시지가 하향에 따른 보유세 부담 완화도 고려해야 한다고 말했다. 인생은 길고 정권은 짧다는 관점에서 접근할 때, 2주택이나 3주택을 장기적으로 묻어두면 큰 잠재력이 터질 수 있다고 강조했다.

망고쌤은 사람들이 실제 거주지로 세종시를 선호할지에 대한 의문을 제기하며, 일자리와 자본은 여전히 서울에 집중되어 있다고 지적했다. 거주지 결정의 핵심은 경제적 효율성이라는 점에서, 서울의 집중화 현상은 쉽게 변하지 않을 것이라고 내다봤다.

장기적인 관점에서의 모니터링은 필요하지만, 단기적인 하락세는 없을 것이라는 전망이다.

사람들이 모여 살수록 네트워크 비용이 줄어들고 효율성이 높아지는 집적 효과를 통해 경쟁력을 확보할 수 있다. 망고쌤은 서울 집중화가 도시 국가적 경쟁력의 기반이 된다고 설명했다. 사람들이 모여드는 것은 단순한 현상이 아니라 경제적 효율성을 추구하는 본능에 가깝다는 것이다.

정치적 역풍을 우려하여 규제 언급을 피하는 상황이며, 이러한 침묵 속에서 추석 전후 및 초가을에는 가격 상승 경향이 이어진다고 분석했다.

망고쌤은 추석 이후에는 정말 움직여야 할 때라고 강조하며, 항상 여름이 지나고 초가을까지는 가격이 많이 오른다고 말했다. 그는 올해 안에 서울에 최소한의 부동산을 확보하지 않으면 2027년에 후회할 것이라고 경고했다. 이는 2022년부터 5년째 강조해 온 시장 진입의 골든타임이라는 주장이다.