의왕 청약 포기하고 서울 재개발 투자

부동산 현지인이나 중개업소는 재개발에 반대하는 목소리를 많이 내므로, 이들의 여론에 휩쓸리면 투자 기회를 놓칠 수 있다. 재개발 반대 여론에 경계심을 갖고 전문가의 조언을 우선해야 한다.

투자를 결정하기 전에는 반드시 전문가의 의견을 받고 계약 절차를 진행해야 한다.

월세 부담을 피하기 위해 서울 외곽에 자가 주택을 마련할 경우, 장기적으로 자산 가치 상승 폭이 제한적일 수 있다. 전세 등으로 임대 거주를 택하면 월세를 절약할 수 있지만, 자산을 모으기 어려워 장기적으로 가난해질 위험이 있다.

서울 핵심 지역에 투자하고 거주는 외곽 지역에서 임차로 하는 '거주와 투자 분리 전략'을 고려해야 한다. 장기적인 관점에서 서울 핵심지와 외곽 지역의 자산 가치 상승률을 비교하면 후자의 수익률이 더 높다고 강조했다.

"자가 없이 그냥 임대로만 거주를 하게 되면 굉장히 돈을 모을 수 없이 그냥 향후에 30년 20년 정도 지나면 그냥 가난한 사람으로 남게 됩니다. ... 내 집은 마련을 하시되 월세로 내가 임차로 거주를 하시시면 되는 겁니다. 거주와 투자를 좀 분리를 하시는 것을 좀 많이 고민을 해 보시고 투자만큼은 서울의 핵심 지역에다 좀 투자를 하시라"고 양승묵 소장은 조언했다.

30~40대 신혼부부가 생애 첫 주택으로 의왕 인덕원 SK뷰 아파트 청약에 당첨됐다. 현재 미취학 아동 두 명을 양육 중이다.

시청자는 실제 직장이 용인, 화성, 동탄 인근에 있어 의왕과의 거리가 멀어 계약을 진행하는 것이 맞는지 고민된다고 의견을 구했다. 계약 후 아파트 가치 하락과 실거주 불편함에 대한 우려를 표했다.

시청자는 오르는 집값에 대한 불안감으로 무주택 기간이 길어지면서 청약 신청을 결정했다고 밝혔다. 개발 호재나 지역 입지에 대한 심층적인 분석 없이 단순히 '역세권'이라는 홍보 문구만 믿고 청약을 진행했다.

이로 인해 예상치 못하게 당첨된 후 뒤늦게 고민과 후회를 하고 있는 상황이라고 설명했다.

의왕 인덕원 SK뷰 아파트의 분양가는 10억 9천만 원에서 11억 원대, 84제곱미터 기준으로는 12억 원 수준이다. 반면 인근 신축 및 준신축 아파트의 시세는 7억~8억 원대에 형성되어 있다.

차윤원은 "의왕 분양가가 12억이면 주변 시세는 7, 8억 정도 되더라고요"라고 설명하며, 주변 시세와 비교해 분양가가 높게 책정됐다고 지적했다.

따라서 개통 이후에도 추가적인 가격 상승폭은 제한적일 가능성이 크다.

차윤원은 "이미 다 반영이 됐기 때문에 계통이 되어도 그대로일 것 같습니다"라며, 미래 가치 상승을 기대하기 어렵다고 분석했다.

시청자의 현재 자산 상황은 전세금 4억 5천만 원과 여유 자금 2~3억 원으로 확인됐다. 차윤원은 이 자산으로 의왕 청약을 계약할 경우, 추가 대출로 인한 월 이자 부담이 과도할 것이라고 지적했다.

"걱정이 많은데 계속 끌고 가서 뭐 합니까? 과감하게 계약을 포기하십시오"라며, 현재의 불안감을 해소하고 더 나은 투자처를 찾아야 한다고 강하게 권고했다.

첫 주택을 어디에 마련하느냐에 따라 20년, 30년 뒤의 자산 격차가 크게 발생할 수 있다. 상급지와 하급지의 아파트 가격 상승폭 차이를 면밀히 고려해야 한다.

차윤원은 "첫 주택을 어디에 마련하느냐에 따라 20년, 30년 뒤 인생이 완전히 바뀝니다"라며, 의왕보다는 서울 등 상급지에 진입하는 것이 장기적으로 훨씬 유리하다고 강조했다.

현재 의왕 청약 계약을 과감히 포기하고, 거주와 투자를 분리하는 전략을 채택해야 한다. 현재 보유 자금으로는 서울 내 아파트 투자가 어렵다.

차윤원은 "과감하게 청약 이거 그냥 계약하지 마세요. 계약하셨어요. 그 계약 포기하세요"라며, 대안으로 재개발 예정지 빌라 매수를 고려할 것을 제안했다.

시청자가 현재 용인, 화성, 동탄 등 직장과 가까운 지역에서 전세로 거주하고 있으므로, 이 전세 거주를 계속 유지해야 한다. 이미 계약 갱신 청구권을 사용했음을 확인했다.

다음 이사를 염두에 두되, 현 시점에서는 현재의 전세 거주를 지속하는 것이 합리적이라고 조언했다.

거주와 투자를 분리하는 전략에 따라, 보유 자금 2억 원을 활용해 서울 핵심지에 투자해야 한다. 현재 자금으로는 서울 아파트 실입주가 현실적으로 어렵다.

재개발닷컴, 아실 등의 재개발 플랫폼을 활용해 유망한 구역을 조사해야 한다. 특히 한강 변에 인접한 강북 지역(마포, 용산, 성동, 광진)을 주목할 것을 권고했다.

차윤원은 "거주하고 투자하고 분리해야 되거든요. 요거를 투자를 하는데 어디다 투자를 하느냐? 서울에다가 투자를 하세요"라고 강조했다.

투자가 유망한 지역으로 광진구를 추천했으며, 특히 자양동의 조합 설립 인가 구역을 예로 들었다. 이곳의 빌라는 최근 조합 설립 인가가 나면서 가치가 크게 상승했다.

투룸 소형 빌라 하나가 이미 20억 원의 시세를 형성하고 있으며, 이는 재개발 후 신축 아파트 입주권의 높은 가치가 반영된 결과라고 설명했다.

재개발 빌라에 10억 원의 분담금을 추가 투자하면, 30억 원 상당의 신축 아파트를 확보할 수 있다. 한강변 아파트의 미래 가격은 50억 원까지 형성될 것으로 전망된다.

따라서 총 30억 원을 투자하여 50억 원 가치의 아파트를 얻게 되면 20억 원의 시세 차익을 기대할 수 있다. 이는 의왕 지역 대비 서울 재개발 투자가 훨씬 높은 수익성을 가져다줄 수 있음을 강조하는 근거다.

서울 어린이대공원 인근의 군자역 주변, 특히 중곡동 D2 구역에서 재개발 추진 움직임이 활발하다. 이곳은 현재 연번을 준비하는 구역으로, 잘 찾아보면 2억 원대 실투자금으로 접근 가능한 매물이 있다고 설명했다.

군자역은 7호선(강남까지 10분)과 5호선(광화문까지 20분) 더블 역세권이며, 학교가 인접해 있어 우수한 입지 조건을 갖추고 있다. 이러한 요소들이 미래 투자 가치를 높이는 요인으로 작용한다.

재개발 예정지의 빌라는 보통 5억~6억 원대 시세를 형성하지만, 전세를 끼고 투자하면 2억 원대 실투자금으로 매수가 가능하다. 시청자의 현재 전세 거주 상황을 역으로 활용해 자본 효율을 극대화하는 전략이다.

차윤원은 "빌라 하나가 보통 한 5억에서 6억 정도 하거든요. 나머지는 이제 전세를 끼는 거죠. 시청자분이 지금 살고 있는 그 집주인한테 좋은 일을 해 주고 있는 거거든요. 2억으로 투자를 할 수가 있거든요. 그러면 5억짜리 6억짜리이 빌라가 재개발 구역으로 지정이 되는 순간 한 5억 이상 지급 뛰거든요"라고 설명하며, 재개발 구역 지정 시 빌라 가격이 5억 원 이상 상승할 것으로 예상했다.

투자한 빌라 가격이 5억 원에서 10억 원으로 상승하면, 주택담보대출을 활용해 실입주를 고려할 수 있다. 보통 주택 가격의 60% 정도 대출이 가능하다.

차윤원은 2년 거주 후 양도 시 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 이때 확보된 자금을 활용해 의왕과 같은 지역의 아파트를 두 채 이상 매수할 수 있다고 설명했다. 이는 투자 수익 실현을 통한 자산 확장 전략이다.

의왕 청약의 계약금은 10%를 모두 납부하는 것이 아니라 9월 12일에 1천만 원 정도만 납부하는 것으로 확인됐다. 김문준은 1천만 원이 작은 돈은 아니지만, 서울 지역 재개발 투자로 얻을 이익이 그 손실을 충분히 상쇄할 만큼 크다고 조언했다.

"1천만 원이 사실 작은 돈은 아니긴 하지만 그래도 서울 지역에 투자를 하는 게 그보다 훨씬 더 그 손해를 상쇄할 만큼 좋은 투자다"라고 강조하며, 다시 한번 심사숙고하여 전문가의 점검을 받고 투자 진행할 것을 권고했다.