서울 아파트 공급 절벽, 전월세 폭등

매매 가격이 하락할 때 하방을 지지하는 강력한 역할을 하는 전세는, 투자 수요가 없는 실거주 시장에서 지역의 주거 선호도를 증명한다. 서울 전세 가격은 지난 15년간 2022년을 제외하고 매년 물가상승률보다 약 4%포인트 높은 상승률을 보여 왔다.

전세는 또한 매매 가격 하락 시 하방을 지지하는 강력한 역할을 수행한다. 김경민 서울대 교수는 "전세 가격이 상승한다는 얘기는 뭐냐면은 그 지역이 이제 괜찮은 지역이고 그 지역에 수요가 있다는 거잖아요. 그래서 가격이 상승하는 거기 때문에 전세 상승률이라는게 제가 봤을 때는 그 지역이 어떤 정말 좋다는 거에 대한 바로미터인 거 같아요"라고 말했다.

전세 제도는 100% 자기 자본이 아닌 외부 파이낸싱을 동반하여 리스크가 크다고 분석된다. 김경민 교수는 전세 사기 위험과 법적 보장 미비가 여전한 상황에서 매매가 대비 전세가 상승에 따른 무한 수익률 구조를 경계했다.

이러한 구조적 문제를 고려할 때 전세보다는 반전세 형태가 시장에 더욱 적절한 방향이라는 견해가 제시된다. 전세 사기가 빌라에 한정되는 경향이 있지만, 전세라는 제도 자체가 법적으로 완전히 보장되지 못하는 부분이 존재한다.

서울 30평대 아파트 월세는 2020년 대비 약 80% 상승하며, 인플레이션으로 인한 전세가 상승은 거스를 수 없는 현실로 다가왔다. 임대 아파트를 지금 짓더라도 실제 공급까지는 3~4년이 소요되므로, 그동안 전월세는 계속 오를 것으로 예상된다.

김경민 교수는 "이걸 잡을 수 있느냐부터 말씀을 드리면 지금 이거 잡기 굉장히 힘듭니다. 임대 아파트 짓는다고 하는데 임대 아파트 지금 지어봤자 3, 4년 후에 나오는 거기 때문에 그동안은 전월세가 오를 거예요"라고 상황을 진단한다. 이미 예견된 공급 절벽으로 인해 전월세 상승은 피할 수 없는 기본값이 되고 있다.

소득의 50~60%를 주거비로 지출하는 학생 등 취약계층의 월세 부담이 심각한 수준이다. 김경민 교수는 중위 월세 수준을 기준으로 소득 30%를 초과하는 금액에 대해 정부가 정률로 지원하는 월세 바우처 도입을 제안했다.

최근 세수 증가분(3전 닉스 관련)의 10~20%를 주거복지 목적세로 활용하여 연간 약 1조 원 규모의 주거 지원금을 운용할 수 있다고 본다. 이는 사회적 약자들이 주거 부담 없이 안정적으로 생활할 수 있도록 돕는 현실적인 방안이 될 수 있다.

서울은 아파트 비중이 약 45%에 불과하고 나머지는 비아파트로 구성된 도시다. 전국 및 서울 아파트 입주량은 2027년부터 본격적인 감소세에 접어들 전망이다.

김경민 교수는 "서울은 아파트 도시가 아니에요. 서울은 아파트 물량이 한 45%고 나머지가 비아파트고 거기서 빌라가 강력하게 많고요. 그러면 이제 아파트만 본다고 했을 때 이 그래프에서 보듯이 우선은 전국 아파트도 입주량 추이를 보면 쭉 떨어져요. 2027년부터 쭉 떨어지는 게 나타나고"라며 향후 공급 부족에 대한 우려를 표했다.

서울 아파트의 연간 적정 공급량은 약 33,000~35,000채이나, 올해 공급량은 23,000채에 그쳤다. 내년에는 17,000채, 내후년에는 13,000채, 그리고 2029년 이후에는 약 6,000채까지 급감할 것으로 예상된다.

이러한 공급량 급감은 2022년부터 2025년까지의 착공 부족에 기인하며, 서울 아파트 시장에 심각한 공급 절벽을 초래할 것으로 분석된다.

빌라 역시 연간 적정 공급량인 35,000채 수준을 크게 밑도는 연간 6,000채 수준으로 2023년부터 공급이 급감했다. 이러한 공급 부족은 매매 시장보다 전세 시장을 먼저 자극하며 전월세 가격 상승을 유도하는 주요 원인이 된다.

김경민 교수는 "2023년부터 매년 6,000밖에 안 나와요. 그 33,000이 나와야 되는데 6,000밖에 안 나온 거예요. 2023년부터 사실 이게 전월세 빌라 가격 폭등하는 것들이 다 같이 연관이 된 겁니다"라고 지적했다. 공급 부족으로 인한 전월세 상승은 피할 수 없는 기본값으로 자리 잡았다.

강남 재건축의 경우 신통기획으로 추진하더라도 추진위 결성까지 4.5년이 소요되는 등 사업 진행이 더디다. 사업 인허가, 철거, 건설 과정을 거쳐 완공까지 최소 10년이 필요하여 단기적인 주택 공급에는 한계가 있다.

재건축·재개발은 추진 과정에서 기존 주택의 '거대한 멸실'을 발생시키며 단기적으로는 공급 부족을 심화시킬 수 있다. 따라서 장기적인 재건축·재개발과 더불어 5년 내 국공유지 공급을 병행하는 것이 필수적인 해결책으로 제시된다.

재건축·재개발과 국공유지 공급은 주거 문제 해결을 위한 필수적인 두 가지 축이다. 김경민 교수는 트럼프와 맘다니 시장의 협력 사례처럼 주거 문제 해결을 위해 정파적 갈등을 중단하고 정치적 화합이 시급하다고 역설했다.

김 교수는 "저는 지금 제일 짜증나는게 뭐냐면은 그 미국이랑 보자고요... 양쪽에서 둘이서 사이가 안 좋아 가지고 한쪽은 얘만 맞다 그러고 한쪽은 얘 해야 된다 그러고... 그 빨리 공이 만나서 좀 문제를 빨리 좀 같이 풀었으면 좋겠어요"라며 주거 정책을 둘러싼 여야의 협력을 촉구했다.

종합부동산세는 징벌적 성격이 강하고 계산이 복잡하여 예측 가능성이 낮다는 지적이 많다. 김 교수는 종부세를 폐지하는 대신 재산세 실효세율을 인상해야 한다고 주장했다.

특히 공정시장가액비율은 매년 시행령으로 변경되어 세액 계산의 불투명성을 높이는 장치로, 이를 폐지하면 시가(감정가)를 기반으로 단순화된 과세가 가능해진다고 본다. 이는 세금 정책의 신뢰도를 확보하는 데 중요하다.

공정시장가액비율 폐지를 통해 과세 체계의 투명성과 예측 가능성을 높여야 한다는 게 그의 견해다.

10억 원짜리 아파트와 고가 자동차의 재산세가 비슷하거나 오히려 주택 재산세가 더 낮은 조세 불균형 문제가 지적된다. 조세 형평성을 고려하여 재산세 실효세율을 0.3% 수준까지 점진적으로 인상하는 방안이 제안됐다.

정권 교체 시마다 세율이 급변하는 것을 막기 위해서는 양당이 명확한 사회적 합의를 통해 세제 틀을 고정하는 것이 우선되어야 한다. 이는 장기적인 관점에서 조세 정책의 안정성을 확보하는 데 기여한다.

고령 거주자들은 주택 가격 상승의 주원인이 아님에도 불구하고 고액의 세금 부담을 지는 경우가 많다. 이는 '에이징 인 플레이스(Aging in Place)' 관점에서 노후에도 거주지에서 안정적으로 생활할 권리를 침해할 수 있다.

김경민 교수는 미국 캘리포니아의 연 2% 인상 제한 사례처럼 특정 시점의 가격을 기준으로 상승률을 제한하는 과세 이연 제도 도입을 제안했다. 이는 고령층이 오랫동안 살던 곳에서 존엄을 갖고 살아갈 수 있는 환경을 조성하는 데 목적이 있다.

고령 주택 소유자의 재산세 납부를 사후 정산 방식으로 유예하는 방안이 제안됐다. 이는 납세자가 여생 동안 주거 안정을 유지하고 재산세 부담 없이 살아갈 수 있는 환경을 조성하는 데 목적이 있다.

고령층이 거주하는 동안 과세 이연을 허용하면, 주택을 처분하는 시점에 세금을 납부하게 되어 안정적인 주거 여건이 마련된다.

미국 뉴욕의 '80/20 룰'은 디벨로퍼가 정부 인센티브를 받는 대가로 전체 물량의 20%를 중산층과 서민을 위한 임대 아파트로 제공하도록 의무화하는 제도이다. 이는 임대료 및 매각 가격 규제를 통해 다양한 계층의 주거권을 보장하는 방식이다.

이러한 모델에서는 단지 내 외관 차별을 절대 금지하며, 차별적 공간 설계는 사회적으로 지탄받는 행위로 간주된다. 이는 주거 공간을 통한 사회적 통합을 목표로 한다.

현행 LTV(주택담보대출비율) 규제는 고가 주택 시장을 현금 부자만의 리그로 고착화시킨다는 비판이 있다. 특정 금액으로 대출 한도를 제한하는 방식은 현금 보유액이 많은 사람들에게만 유리하게 작용한다.

김경민 교수는 이러한 규제가 '흑수저 출신 자수성가' 계층의 주택 시장 진입 기회를 막아 불평등을 심화시킨다고 본다. 자산 형성의 사다리를 복원하기 위해 주택담보대출 규제를 완화하는 것이 공정한 사회를 만드는 길이다.

김 교수는 "지금처럼 LTV 규제를 무시하면서 고가 주택에서 딱 2억, 5억 이렇게 하는 순간 현금 부자만 들어가는 거예요. 흑수저 출신의 자수성가한 사람들이 못 들어가는 상황이 되는 거죠. 저는 그게 더 불평등하다고 보거든요"라고 언급했다.

이명박 시장 시절 은평 뉴타운의 경우, 임대 아파트와 일반 아파트를 혼합 설계하여 누가 임대인지 알 수 없도록 배치한 성공적인 '소셜 믹스' 사례가 존재한다. 이는 사회적 통합을 위한 주거 복지의 핵심으로 평가된다.

차별적인 공간 설계는 사회적 악습이며, 주거 환경에서 계층 간의 구분을 드러내는 행위는 지양해야 한다. 은평 뉴타운 사례처럼 임대 아파트를 소셜 믹스 방식으로 일반 주택과 섞어 공급하는 노력이 필요하다.