한강변 재개발, 10년 내 10배 수익 기대

아파트 가격이 급등하면서 동율이 60% 이상인 한강변 재개발에 많은 투자자들이 몰리고 있다. 비싼 재건축에 비해 재개발은 투자금이 적으면서도 수익률이 크다. 가격이 비싼 재건축에 비하여 10분의 투자로도 10년 이내 10배의 수익률을 거둘 것으로 기대되고 있다. 자양, 용산, 강남구, 마포, 성동, 영등포, 강동, 서울외곽 등이 주요 대상 지역이다.

한강을 기점으로 부자 동네가 형성되는 추세가 나타나고 있다. 한강이 보이지 않는 곳은 더 이상 부자 동네가 아니라는 평가다. 대치, 개포, 도곡, 서초, 역삼 등 한강이 안 보이는 강남 구역보다 한남유타운, 성수, 자양 같은 한강이 보이는 강북이 오히려 강남을 밀어낼 수도 있다.

부자 동네 형성의 위치와 규모 조건이 명확하다. 반포와 잠실 사이에 위치해야 한다. 이 사이에 위치하더라도 대단지여야 하는데, 최소 5000세대나 만세대 이상의 대단지여야 부자 동네 조건을 충족한다. 대단지가 아니면 가격이 크게 오르지 않는다.

10년 후 서울 한강변 아파트 가격 순위는 다음과 같이 예측된다. 1위 악구정은 30평대를 약 150억에서 200억까지 전망하고 있다. 2등 반포, 3등 한남, 4등 성수 모두 약 150억 수준이다. 특이한 점은 5등이 자양이라는 것인데, 현재 조합설립 단계인 자양의 빌라가 25억인데 입주하면 80억은 넘어갈 것으로 예상된다. 6위 잠실(주공 5단지), 7위 여의도, 8위 삼성, 9위 이천동이 뒤를 잇는다. 10위 방배, 11위 대치 등 한강이 보이지 않는 강남이 순위에서 밀려난다.

전 세계 글로벌 집값이 45도 각도로 뛰고 있다. 2008년 미국발 금융위기 때 조금 빠졌지만 결국 계속 올라간다. 미국과 서울도 똑같은 그래프를 그리고 있다. 흥미롭게도 베트남이 국민 수득 대비 더 높은 집값을 기록하고 있다.

서울 집값이 비싼 것은 서울의 문제가 아니라 글로벌 추세다. 전 세계가 돈을 빼고는 모두 상승하고 있다. 하지만 정부가 이를 인정하지 않으면서 비정상적인 법과 세제, 대출 규제를 계속 단행하고 있다. 이러한 규제들이 오히려 공급 부족으로 이어져 집값을 더 올리는 악순환을 초래하고 있다.

서울과 경기도의 인구와 주택 공급 상황은 크게 다르다. 서울은 천만 명, 경기도는 1400만 명으로 인구는 400만 명만 더 많지만, 빈집은 경기도가 서울의 약 20배다. 즉 서울은 극도의 공급 부족 상태인 반면 경기도는 과잉 공급 상태다. 1기·2기 신도시 외에도 3기 신도시가 100만 가구 이상인데 아직 입주가 진행 중이다.

부동산 투자의 패러다임이 변했다. 강남은 끝났고 최대 키워드는 한강변 조망 아파트다. 강남의 투자 대상은 반포와 악구정, 강북의 투자 대상은 성수와 한남이다. 재개발이 재건축보다 우월한 수익성을 갖는다. 재건축은 이미 아파트라 원래 비싸지만, 재개발은 저가에 진입하면서도 나중에 입주 때 엄청나게 뛴다. 재개발 시 작은 빌라에 투자하는 것도 좋은 전략이다.

서울 핵심 지역의 재건축·재개발 1세대 신축 아파트의 희소성은 극도로 높다. 강남 한강변이거나 강북의 한강변 조망 아파트가 0.1% 이하의 희소성을 가진다. 이들은 디자인과 인테리어가 끝내줄 수준의 신규 건설이다. GTX, 전철, 학군, 업무지구 같은 호재가 있으면 좋지만, 이미 선반영되는 경우가 많다.

재개발 투자를 할 때 동율 또는 빌라비율이 60% 이상인 곳을 잡아야 한다. 구역 지정되고 조합설립 후 빠른 속도로 진행되는 곳이 좋다. 투자 추천 지역은 한강을 끼고 있는 5개 구로 한정된다: 용산, 마포, 성동, 광진, 동작. 강남과 강구는 속도가 늦어서 재개발은 추천하지 않는다. 신속 통합은 실거주자가 필요하다.

재개발 입지 선정의 첫 번째 기준은 아파트 시세다. 아파트 시세 25억 이상 30억을 넘어가는 곳을 골라야 한다. 한강변일 때 한강이 안 보여도 괜찮은데, 한강을 끼고 있는 구는 거의 다 30억원선이다. 빌라 비율이 60을 넘는 곳으로 정해야 한다.

악구정의 4대천왕 아래 반포, 성수, 한남여타운이 미래의 유망 재개발 지역이다. 이들 지역에서 10년 후 30평대 예상 가격은 150억에 이를 것으로 전망된다. 모든 물건이 만세대가 넘는 초대형 아파트 기준이다. 자양동은 현재 10억~25억 사이로 비교 대상이다.

재개발 1순위 지역의 가격대가 구체적으로 제시된다. 자양동은 현재 25억 규모로, 한남과 성수를 제외하고는 최고 가치 지역이다. 재항삼동은 구역지정 당시 7억 9천만이었으나 현재 20억대로 올랐다. 모아타운(A, B, C 구역)은 구역지정 당시 9억이었으나 현재는 10억~17억대로 형성되어 있다. 한강변 입지를 선호하는 이유는 한남, 성수를 제외하고 최고의 가치를 갖기 때문이다.

강남상구 재개발은 구역 지정까지는 괜찮지만 이후 단계에서 어려움이 있다. 동의율 요구가 원래 6.75%였으나 70%로 변경될 예정이지만 여전히 조합 설립이 어렵다. 투자자들은 구역 지정 때 매도하는 전략도 고려해야 한다. 조합 설립 난제가 재개발 투자의 주요 장애 요인이기 때문이다.

동작구의 유망 재개발 지역은 다음과 같다. 신대방과 상도동에는 모아타운과 신속통합이 포함되어 있다. 사당동은 13, 14, 15구역이 대상이다. 방배 인근 지역도 유망한 투자 대상이다.

과거 강남 아파트의 급상승 사례가 현재 재개발의 미래를 시사한다. 2013년 강남 아파트는 전 지역에서 7억~9억 수준이었다. 당시 갭투자를 위해서는 3억~4억만 있으면 강남에 투자할 수 있었다. 현재 강남 아파트는 45~50억대로 상승했다. 구체적 사례를 보면, 악구정은 2013년 6억이었으나 현재 90억대로 가고 있다. 마용성광은 2013년 3억 5천~5억이었으나 현재 20억이 다 넘어갔다. 현재의 3~5억 재개발 투자금도 향후 15~50억으로 상승할 것으로 예상되는 이유가 여기에 있다.

아파트 투자와 재개발 투자의 수익률은 크게 다르다. 아파트는 투자금이 크면서도 수익이 적다. 8억~10억을 투자해도 10년 지나면 6억대 수익에 불과하다. 반면 재개발은 투자금이 적으면서 수익이 크다. 투자금 3억~7억으로 10년 수익이 15억~50억에 이르며 평균 15억이다. 극단적으로는 30억짜리 아파트가 14억 정도만 상승하는 동안, 3억 투자 재개발은 15억 이상 오른다. 결론적으로 3억 투자와 30억 투자로 비슷한 수익을 창출할 수 있다.

마포·성동·용산·광진·동작구의 25억, 30억 아파트는 약 14억 정도 상승할 것으로 예상된다. 반면 구역지정 전 단계의 3억~7억 재개발(한강변 마포·성동·동작구)은 평균 15억이 상승한다. 10년이 지나도 구역지정 전 단계 물건이 해당 수익을 달성하게 된다.