경기 15억 미만 아파트 시장 여전히 뜨거워

현재 경기도 내 1기 신도시를 비롯해 강남 접근성이 1시간 이내인 지역의 10억~12억대 아파트 매수세가 매우 강하다. 이들 지역에서는 계약 직전 매도자가 2천만 원 가량의 추가 금액을 요구하는 사례가 빈번하며, 이를 수용하지 않으면 다음 매수자로 넘어가는 현상이 계속해서 발생하고 있다.

매수자들이 줄을 서 기다리는 현상까지 나타나면서, 강남 고가 시장과는 다른 뜨거운 분위기가 현장에서 감지되고 있다.

현재 부동산 시장은 금액대별로 다른 양상을 보인다. 강남 상권을 중심으로 많이 오른 고가 지역에서는 매도자들이 세금을 계산한 후 매물을 내놓으면서 호가가 하락하는 움직임이 나타난다.

반면, 중저가 시장에서는 매물이 매우 귀해 매수자와 부동산 중개업자 간에 가격 협상이 치열하게 벌어지는 상황이다.

일부 뉴스에서 강남, 서초, 송파 등지의 집값이 꺾였다는 보도가 나오지만, 이는 전체 시장의 극히 일부에 불과하다는 것이 현장의 판단이다. 모든 가격은 수요와 공급에 의해 결정되는데, 현재 공급 부족 문제가 해결되지 않고 향후 2~3년간 지속될 예정이다.

따라서 현장 전문가들은 공급 문제가 해결되지 않는 한 가격이 안정기로 접어들거나 하락기로 갈 것이라고 예측하는 경우는 거의 없다.

강남 지역에서도 반포, 압구정 등 입지와 상품성이 모두 우수하여 지난 10년간 30억~40억 원 가량 가격이 급등했던 곳에서는 양도차익 실현을 위한 매물들이 등장하고 있다. 이들 지역의 아파트들이 40억 중반 또는 초반, 심지어 30억 후반까지도 가격이 조정되어 시장에 나오고 있다.

마포 등 일부 우수 상품군 단지에서도 이와 유사하게 매물 증가 현상이 관찰된다.

젊은 청년층 사이에서는 부대 비용까지 고려해 6억 대 아파트를 선호하는 경향이 뚜렷하다. 특히 노원구, 중랑구, 도봉구 일대의 역세권 주공 아파트들이 뜨거운 매수세를 보이고 있다.

7억대 아파트는 대출 활용에 부담이 있어 6억대 아파트에 실거주 목적의 매수세가 집중되고 있다.

내 집 마련 전략은 생애 주기와 자본의 크기에 따라 달라진다. 싱글의 경우, 직장 위치와 제한된 자본을 고려하여 서울 내 직장과 가까운 1.5룸 형태의 주거를 선호한다. 예를 들어 광화문 인근 직장인은 5호선 라인을, 강남 인근 직장인은 7호선 노원구 일대를 고려한다.

서쪽 지역 근무자들은 6~7억대 아파트 공급 부족으로 인해 부천 등 서울 외곽 지역으로 눈을 돌리기도 한다.

예산이 7억~10억 원 사이인 가구 중 방 두세 개를 필요로 하는 이들은 서울 내에서는 역세권과 완전히 벗어난 입지를 고려해야 한다. 이에 따라 어린 자녀가 있는 가구의 경우, 오히려 서울 외곽보다는 주거 환경이 좋고 택지 개발이 잘 되어 있는 1기 신도시를 선택하는 경향이 높다.

1기 신도시는 서울에 비해 상대적으로 넓은 평형과 좋은 교육 환경을 제공한다는 점에서 높은 평가를 받는다.

현재 시장은 2020년 상승장과 유사하게 공급 부족으로 인한 가격 상승과 전세가 폭등 현상이 나타나고 있다. 당시에는 임대차법 통과로 전세가가 급등했다.

하지만 2020년과 다른 점은 과거에는 초저금리와 코로나19로 인한 유동성 공급으로 패닉바잉 환경이 조성되었던 반면, 현재는 금리 부담이 커지고 매물과 전세 자체가 실종된 상태라는 점이다.

향후 2~3년 내 신축 입주 물량이 역대급으로 부족할 것이 확실시된다. 설상가상으로 기존 주택(기축) 물건마저 실거주 위주 문화가 확산되면서 전세나 매물로 나오지 않는 상황이다.

이러한 공급 부족은 전세난을 심화시키고 있으며, 전세의 대체재인 월세는 평균 160만 원, 좋은 지역은 200~300만 원까지 치솟는 등 월세 급등 현상이 나타나고 있다.

2020년과 2021년에도 공급 부족과 전세난이 있었지만, 현재 상황은 그 당시와 비교할 수 없을 정도로 심각하다는 평가다. 확정된 입주 물량 부족, 전세 및 월세 폭등은 과거에 비해 훨씬 강도가 높다.

2020년의 공급 부족이 앞으로 '흉작'이 될 것이라는 예측이었다면, 지금의 공급 부족은 앞으로 몇 년 동안 '대기근'이 될 것이라는 경고와 같다.

대출 경험이 없는 사람들은 대출 자체에 대해 막연한 두려움을 느끼는 경우가 많다. 하지만 주택담보대출 금리는 현재 5.5% 내외로 형성되어 있으며 (최저 2~3%대부터 7~8%대까지), 이는 전세 이자나 월세 등 다른 주거 비용과 비교하여 합리적인지 따져볼 필요가 있다.

대출 이자 부담뿐 아니라 자산 상승 효과와 화폐 가치 하락에 따른 실질적인 이자 비용의 차이까지 고려하여 판단해야 한다.

일반적으로 월 소득의 30%를 저축액 기준으로 설정하고, 이 범위 내에서 대출 이자를 감당하는 것이 적절하다고 제안된다. 하지만 소비 절제가 가능하다면 월 소득의 40%까지 대출 상환에 할당할 수 있다.

1인 가구의 경우, 소득의 50%까지도 대출 상환 비용으로 고려할 수 있는 유연성을 가진다.

2021년에는 전국적으로 주택 시장이 상승장이었고, 많은 사람들이 이 시기에 집을 매수했다. 당시 제로 금리 환경에서 갑작스럽게 금리가 7배나 인상되면서 역전세난 등 예상치 못한 어려움을 겪은 이들이 많다.

이러한 과거의 경험은 현재 투자 결정을 내리는 데 중요한 요인으로 작용하며, 당시의 패닉바잉 공포가 현재 시장을 관망하게 만드는 이유 중 하나가 된다.

내 집 마련을 실거주 목적으로 할 경우, 잃지 않는 투자가 이상적이지만 타이밍을 맞추기 어렵다는 점을 고려해야 한다. 특히 소액 투자의 경우 위험한 입지를 피하는 것이 최우선이다.

종잣돈이 3~4억 원이라면 강남 접근성이 1시간 내외인 지역으로 진입하는 것을 추천한다. 첫 매수를 통해 경제적 시야를 넓히고 성숙한 책임감을 얻는 것이 중요하다.

내년 세제개편안의 확정 여부에 따라 시장에 나올 매물의 변화가 주목된다.

단순히 기회를 기다리며 관망하기보다는, 적극적으로 임장 활동을 하고 대출 상담을 받는 등 구체적인 행동을 실행하는 것이 현재 시장에서 기회를 잡는 데 더 가치 있는 접근 방식이다.